南京房价突然抬头，是昙花一现，还是新一轮起点，
去年年底，陪一个同事一起去看他在河西的那套房子，准备挂出来卖，当时已经挂牌了三个月，带看的客户一直不多，他心里那股憋屈劲儿可以说是很难形容，本来打算在高位把房子套现出去，结果越挂越低，价格是一调再调，后来到了今年一月，他跟身边人说，房子突然就成交了，还比一开始预期的价格多出了几万，这时候才认真去把相关数据翻出来看了看，才发现南京这一波房价变化，味道的确有点不太一样，
到今年1月，南京二手房的成交均价被拉升到了17134元/平，比上个月每平多了702块，全市七个城区可以说是全线上涨，浦口这一块涨得最猛，一个月涨了4.3%，当月成交套数达到了9173套，全国排名第二，而且在这之前的三个月里，每个月的成交量都维持在7000套以上，这些数字单看好像不算特别炸裂，但是一旦放在这几年整体冰冷的楼市环境当中去对比，已经可以算是明显热闹起来了，
比较有意思的是，这一轮反弹并不是从一线城市那边率先带头起来的，有一个在香港做金融工作的老同学说，从2025年下半年开始，香港房价已经连续上涨了六个月，累计涨幅超过了4%，他手上的那套小户型，一年时间里租金涨了差不多一成，市场上现在对那边的预期是，2026年再涨10%这种说法，都已经有人愿意相信，甚至还有人喊出在2031年前能翻倍这种口径，当时只是在心里觉得，内地大概也就是北上广深有可能扛得住这一波，没想到的是，真正第二个出现明显回升迹象的，反而是南京，
为什么会轮到南京站出来，在这点上特地把这几年的数据整理出来看了看，如果从2021年最高点开始算，南京整体房价已经跌了51.8%，而全国平均跌幅只在37.9%左右，相当于南京比全国多跌了14个点，说得直白一点，之前那几年骂南京房价虚高的人，现在多多少少也得承认，南京这两年已经跌到有点脱离实际价值的程度，房子本身并没有烂在那，地铁线路还在照常运行，人也没有大规模流失，只是情绪被压得太狠，一旦手稍微一松，就会出现一波回弹，这种走势其实就是典型的跌过头之后的自我修复，
这波行情拉起来，也并不是靠嘴上喊口号撑起来的，把南京最近一圈政策看下来，2026年1月，南京把仓库也放进房票超市，等于是又多开出了一扇去处理存量的通道，在公积金贷款方面，可以最长贷30年，对青年人才的支持力度，补贴金额最高补贴到了300万，力度可以说是直接翻倍，江苏省层面还专门开会讨论，有明确点名要把稳楼市这件事放在今年最重要的位置之一，这些都不是停留在说说而已，而是用真金白银往下砸，把之前的坑一点点垫平，在南京做中介的一个表弟就说，今年年初明显能感受到带看的节奏快了起来，客户不再只是“逛街式看房”，而是开始真正坐下来谈价格了，
南京自己这几年也在往“把人留下来”这件事上用力，大张旗鼓喊出了要冲击千万人口的目标，每年计划净增人口大概在30万左右，之前在南京工作过几年，对这个城市的底子还是比较清楚，城里有9所双一流大学，绿化率能稳定在45%之上，地铁线路基本已经把主城区串透，再加上老城区那一块留下来的文化氛围，把这些加在一起，说是在用重金来打造这座城市也不算过分，以前很多人买南京的房子，主要是在赌后面房价还能涨多少，现在更多人是想着在这座城市扎根生活，这一类需求的抗周期能力，往往会在很大程度上更强一些，
在成交结构这一块，也特地多看了一眼细节，南京这一轮是先把量做起来，连续三个月成交都破七千套，到了1月直接突破到了九千多套，形成了量走在前，价跟在后的走势，这一点跟2016年那种完全靠故事、靠杠杆持续放大出来的投机氛围很不一样，那会儿有个朋友，在五个月内来回换手了三套房，自己都被那一波行情绕得有点懵，这次的情况就不太一样了，2025年底南京的挂牌价还在慢慢往下挪，可是带看节奏以及签约速度已经在悄悄加快，市场就好像自己把挡位给往上推了一档，
在看南京的同时，也顺带对其他城市的数据进行了一些对比，像武汉、成都、西安这些地方，城市的基本盘、学校资源以及产业基础一个都不缺，过去几年房价下调得也都不算轻，譬如说一个在武汉做设计的朋友，今年换房的时候明显能感受到，优质小区的房源是在越挂越少，谈价空间也没有以前那么大，另外像合肥、郑州、宁波这些城市，库存去化周期已经被压到了10个月以内，这个水平已经低于常说的18个月警戒线，一旦供需关系在那边开始变紧，价格早晚就会有动作，这一点根本不用刻意去迷信什么风向，
还有一个容易被忽略的小信号，最近有不少城市在悄悄地开始取消二手房指导价，现在看到成都、杭州这些地方都已经开始动起来，住建部这边也没有再继续发布新的统一指导口径，相当于是把球重新踢回给了地方政府，各地在2026年两会之后纷纷提因城施策，上面不再死死拦着，下面的操作空间一下子就大起来了，这种“放权式托底”的做法，对于那些基本面还不错、前期跌幅也已经够深的城市来说，确实算得上是实打实的利好消息，
最后做了一个相对简单的小总结，如果一个城市，从2021年的高点算起，房价跌幅已经超过35%，同时连续三个月成交在回升，再加上本地还有产业支撑以及人口支撑，那它走出一个类似南京这种反转行情的概率就不会太小，反过来说，现在也能看到一些城市，整体只跌了三十出头一点点，政策层面也还没怎么真正发力，成交量就干巴巴挂在那里，那要出现像样的上涨空间就会非常难听，说得再直接一点，只知道往下跌却不去托到底，市场到最后就只会选择继续躺平，
最后想补充一句比较现实的话，现在在看楼市的时候，别只盯着城市牌面有多大，更关键其实是三件事，之前跌得有多深，城市的基本盘还在不在，当地政策发力到底用不用力，买不买房这种决定，每个人的情况都不一样，但至少不要被情绪推着往前走，可以对照自己所在的城市，拿南京这个“跌幅+成交+政策”的三角尺来比一比，看一看当前大概处在什么阶段，也可以在留言里说说，自己所在的那座城市现在是真冷清还是已经开始稍微有点回温，后面还可以再按城市来逐个帮大家拆一拆。
