近期地产行情的逻辑及后续推演

一、近期行情推手：二手房市场的企稳信号

数据来自几个维度：成交量从11月开始重回高位、并延续至今，挂牌量连续三个月减少，找房热度在1月边际回暖。成交量增加、挂牌量减少、找房热度上升，这无疑是最好的组合，虽然边际上的变化幅度并不大。

1、成交量

如下图，北上广深杭5个核心城市二手房成交量从11月开始连续3个月在5.75万套以上，这个数据仅次于25年3-4月的历史高位，这扭转了25Q3开始的量价齐跌局面，也打破了最悲观的预期。

根据调研情况，一线城市成交主要集中在小平米刚需，如上海二手房成交的70%为该面积段，超过往常7、8个百分点，考虑到这发生在近期房价加速下跌的背景下，说明这一轮以价换量的效果比较明显。

2、挂牌量

挂牌量在12月和1月连续两个月收缩，尤其以一线城市最为显著。

不过，二手房挂牌量1月环比下降是季节性规律，安居客数据显示，过去3年百城1月挂牌量相比12月都有明显下降。

3、找房热度

12月是热度冰点，虽然彼时成交量和挂牌量都有所改善，但还未带动热度，热度从1月开始回升，经纪人信心指数则回升幅度更大，不过单月数据解释力尚不足，需要后续数据验证。

二、怎样看待当前局面

因此，我们认为，虽然近期有企稳信号，但这种以价换量的格局还不支持做乐观判断，不过相对而言，这种格局总好过量价齐跌。

从底层逻辑上，近期数据的意义在于暗示了从租售比和房价收入比的角度，当前价格可能已经接近合理水平，因此降价已经能够刺激到需求。此外，越是核心城市，作为分子端的收入韧性越强一些，因此反应也更敏锐，尤其像上海、深圳等新兴产业聚集的地区，1月二手房房价微涨，这是难得的信号，如果后续稳价的局面能够延续，则说明价格调整或在尾部；但相反的，越是受通缩影响严重的地区，收入预期差，也仍难见企稳迹象。

周期和钟摆到合理位置后并不意味着会反转，而是继续走向超调位置，大周期因惯性、情绪影响这种现象会更明显，我们在“2026.1.4从房价收入比与租售比角度，看2026年地产市场演进路径及投资逻辑”中曾提到，当前房价理论上或已经接近合理水平，但仍需向左侧摆动到更具吸引力、也即超调的水平，行业才会到底和进入新的周期。

不过，资本市场会提前交易预期，近期行情即有此性质，对此，我们的观点比较辩证：

首先，可以开始在投资组合中给予地产品种一定的考虑权重；

其次，仍不具备行业转向乐观的判断，当前仍是以价换量的弱势格局，尤其在房价加速下跌背景下，是否真正企稳需要更长月度数据验证；而向后看，通缩进程仍有不确定性，因此过程或还会有波折，故仓位和节奏上需要留出余地；

第三，分化是趋势，且体现在诸多层面：

企稳信号是分化的，企稳主要发生在核心城市；

新房二手房是分化的，新房以好房子属性从供给侧突破，对接改善型需求，二手房更多通过价格优势对接刚需，因此新房和二手房价格短期并不会再趋同，而无论改善型还是刚需，需求很大程度来自核心城市人群结构变化，如同在各个周期，每个周期都会形成新的精英阶层，虽然当前整体通缩，但新兴产业发展迅速，产业结构快速调整，优势产业和精英人群进一步向核心城市聚集，也因此形成这些人群的收入预期和住房需求；

政策效果会分化，核心城市政策创新和放开仍有空间，如上海25年年末审议通过的十五五规划建设将城市更新作为抓手，规划聚焦空间格局优化与区域协同，我们认为这将对释放优质土储、增加好房子供应以及置换需求有积极影响，而影响大小将取决于政府体制改革下的顶层设计以及部门协调能力，如果形势倒逼政府行为有实质转变，则政策效果也是值得期待的；

最后，上述各个方面最终会导致房企之间产生很大分化，因产业结构和精英阶层的结构性变化，对好房子的需求会显现出总量收缩和向核心城市聚集的特征，总量收缩意味着供应方会继续减少，接下来份额下降甚至退出市场仍是多数房企的命运，而向核心城市聚集意味着少数资金充裕、资源强大、产品力强的头部房企有机会在弱市中平稳过渡、抢占份额并积累更大的竞争优势，我们看好华润、中海、滨江集团、建发国际的条件（“详见2026.2.9从土储和杠杆两要素看房企走向分化：华润、滨江集团条件最好，保利或继续收缩”）。

综上，如果近期显现的二手房企稳迹象能够延续，则会验证价格接近合理区间、向左或逐步进入有吸引力区间的逻辑，虽然这仍需要一个惯性周期的时间，并且通缩背景下即使触底也不意味着会很快回暖，但预期改善仍会给资本市场提供机会。

但也应有两个方面的审慎，一是如果近月企稳态势不能延续，则量价逻辑将再度不明朗；二是分化格局下机会只在局部而非整体。