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时间来到2026年初，如果你还在盼着房价像2025年那样继续大降，指望捡个惊天大漏，那我劝你真的可以“洗洗睡了”。市场已经不是那个市场，逻辑也已经发生了根本性的变化。
过去几年，政策的密集出台，尤其是在2026年初，为市场注入了强心剂。其中，就有我前两篇文章写到的“三道红线”政策的淡出。根据多方信息渠道的证实，自2026年1月起，监管层已不再强制要求房企每月上报相关数据，这标志着自2020年8月起实施的这项强力紧缩政策，已经完成了它的历史使命。这一转变，意味着过去那种靠高杠杆、快周转的模式彻底终结，同时也为房企松了绑。除了国企、央企，我们预计将有越来越多财务稳健的民企，在调整好姿态后，重回土地市场。
基于此，我们判断，市场的底部在2025年已经反复夯实，而2026年，将是市场信心重塑、资产价格轮动回升的开启之年，一个真正的楼市拐点正在我们面前缓缓展开。
01.
开发商心态之变：
从“挥泪甩卖”到“捂盘惜售”
最能反映市场温度的，永远是身处一线的开发商。近一段时间楼评就发现一个有趣的现象：开发商不再急着降价卖房了。
过去那种为了快速回笼资金、优化财务报表而不惜血本降价的场景，已经很难见到。很多项目，哪怕已经从封顶拖到了现楼，价格也焊死了，卖不掉就索性不卖了。这种现象在广州市场尤为明显，即便是一些此前被认为存在风险的开发商，也同样如此。
比如，合景在天河的两个豪宅盘——合景臻颐府和合景臻溋铭铸，以及合生缦云和珠江天郦，价格已经探到了他们的心理底线。现在是什么状态?售楼部干脆停电歇业，一副“爱买不买”的姿态。
这种“躺平”并非个例，国企也一样。越秀观樾一期，价格稳住后不再下探，二期干脆就不急着开了。其他像能建天河麓誉府、联投文津府这些核心区的项目，也是降到底之后就“按兵不动”。
为什么会这样?原因有二：
1. 政策托底，财务压力缓解。 “三道红线”的退出，以及“白名单”等融.资协调机制的持续推进极大地缓解了开发商的现金流压力。虽然像合景泰富在2025年中期依然面临财务挑战但新的政策环境给了他们喘息和博弈的空间。银行愿意给展期，财务负担减轻，他们就不再需要“割肉求生”。这和我们普通业主卖房一个道理，降到心理价位卖不掉，大不了转为自住或者出租，没必要亏本赚吆喝。
2. 等待“春天”，预期转变。 开发商和我们一样，都在等国家更大力度的救市政策。开年以来，黄金价格的强劲涨势大家有目共睹，当黄金这种避险资产涨到一定程度，庞大的社会资金必然会寻找新的价格洼地。环顾四周，跌到谷底的房地产，无疑是承接这波“大水”蕞优质的资产池之一。在此之前，物价会先温和回升，传导到人工、建材成本增加，房价的底部也就被进一步夯实了。
所以，开发商现在选择“等”，是基于政策底已现、市场底已到、未来预期向好的理性判断。
02.
2026年楼市传导链：
与以往完全不同的复苏路径
请注意，这一次的行情传导逻辑，和我们过去经历的任何一轮都不同，轮动的顺序也彻底变了。看懂这个链条，你就能知道自己该在哪个环节“上车”或“换车”。
传导路径图如下：
第一站：核心区二手房率先企稳(珠江新城为代表)
珠江新城的二手房，凭借其不可替代的地段价值和稀缺性，将成为全市第一个“止血”的板块。这里的“企稳”意味着成交量放大，笋盘迅速被消化，价格不再下跌。就连那些户型、朝向有硬伤的“歪瓜裂枣”，也能喝到地段价值回升的一勺汤，当然，我们不建议你去碰这种。
第二站：核心区次新二手房接力(金融城、琶洲)
紧接着，热度会传导至金融城和琶洲的次新房。这里的“次新”特指房龄新、品质高的楼盘，比如兰亭盛荟的南向三房，保利天悦197方以上的大户型。这些板块既有产业支撑，又有优质的居住体验，是改善型买家眼中的“香饽饽”。
第三站：核心区新房“低开高走”
当核心区的优质二手房价格开始回升，甚至变得不再那么“亲民”时，买家的目光会重新聚焦到新房上。此时，核心区新盘会以一个相对合理的价格入市，然后随着市场热度逐步走高，形成“低开高走”的态势。
第四站：次核心区优质二手 & 新房轮动
核心区的热量会像涟漪一样扩散。次核心区的优质二手房，由于前期超跌严重，弹性极大，稍有热度就能带动一波成交。随后，购买力会外溢到次核心区的新房。这个阶段，开发商拿地会变得非常积极，土地市场溢价成交将成为常态。
第五站：全域轮动，雨露均沾
传导的最终阶段，是市场热度的全面扩散。核心区十年楼龄的次新房、外围新盘、核心区二十年楼龄的老小区，乃至外围二手和核心区的老破小，都会依次被带动。这个过程会比较慢，预计需要两年左右的时间。越核心、越稀缺的资产，传导速度越快。
这个全新的轮动顺序，清晰地勾勒出了一个结构性的楼市拐点，它不是普涨，而是有先后、有主次的价值回归过程。
03.
2026年，
不同买家的机遇与行动指南
看懂了上面的逻辑，你就能找到自己的位置。2026年，对不同的人来说，意味着完全不同的机会。
对于置换买家：这是你们的黄金年!
无论你是想“卖一买一”平行置换，还是“卖小买大”向上升级，2026年都是极度友好的一年。因为市场刚刚企稳，你的房子不再是烫手山芋，有了流动性;而你看上的目标房产，价格也还没有完全涨上去，为你留出了宝贵的时间窗口。记住一个原则：永远保持向上置换的姿态，卖掉普通资产，买入核心资产，你就能跑赢80%的人。
对于刚需买家：别因便宜而买错!
远郊200万左右的刚需盘，这几年一直是市场的“稳定器”。经济下行对中产的冲击，远大于对刚需家庭的冲击。一对夫妻月入一万多，没有房贷压力，过去几年攒下了首付，面对现在相对便宜的房价，幸福感是很强的。所以，刚需市场依然有其韧性。但刚需买家要特别注意，不要因为贪图便宜而买入那些没有产业、没有配套的远郊“睡城”。你的首付和房票同样宝贵，要把它用在城市发展的主轴上。
对于已有房产的业主：稳住，别瞎折腾!
如果你手上的房子不是特别差，处在城市的主流地段，那就请你拿住。在资产价格普遍上涨的周期里，风险就是踏空。频繁地买卖操作，不仅会产生高昂的交易成本，还可能因为节奏踏错而卖飞了好的、买入了差的。
写到最后：
认知决定财富，做好风险评估
最后再强调一遍，市场的回暖不会一蹴而就，更不可能V型反转。在真正的春天到来之前，依然会有人因为着急置换而降价卖房，也依然会有人熬不住而选择离场。但这都无法改变大趋势——我们不可能再回到2025年的价格了。
你对2026年怎么看?是准备出手置换，还是继续观望?欢迎评论区聊聊。
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