在外界看来，三亚楼市走出了一条独立行情。据官方数据显示，今年1月，三亚商办类物业销售面积同比激增93%，环比大增108%；销售金额同比增长15%，环比飙升155%。
这一爆发式增长背后的逻辑清晰可循：随着海南自贸港建设持续深入，各项政策红利不断释放，催生出实实在在的办公与投资需求。
商办物业的异军突起，是自贸港经济活力向楼市传导的重要信号，也有望成为三亚房地产市场的新增长极。
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文/图 陈标志
综合 | 中国房地产报等
三亚海棠湾“海棠故事”的商业产品引起客户的浓厚兴趣。陈标志 摄
2月10日上午，三亚市海棠湾大型文旅商业地产项目——“海棠故事”首期核心区域“星厨聚落”正式开街。同步启幕的还有三亚迄今规格最高、阵容最强的国际性美食文化盛会——“2026三亚米其林食遇美食节”。
与“海棠故事”一路之隔的草坪上，“中旅·馥棠公馆”项目已立起巨幅指示牌，上面写着“权威认证 年度冠冕国家海岸”“海棠湾年度销冠 全省年度销售TOP2”等字样，箭头直指营销中心。
近期，记者在三亚走访时发现，无论是中心城区还是30多公里外的海棠湾，路上行驶着大量外地号牌车辆，前来度假、过冬的人群明显增多。街头巷尾人潮涌动，为当地楼市释放了大量购房需求。
记者从海南省住房和城乡建设厅了解到，今年1月，在全省楼市整体仍处承压态势的背景下，三亚市场量价齐升，展现出较强韧性：新建商品房网签销售面积达21.74万平方米，同比增长24%，增幅位居全省前列。其中，商办类产品销售呈现爆发式增长。
01 三亚楼市的“热度”
“最近真是忙坏了，春节就在海南过了。”2月10日，记者在三亚海棠湾走访时，某中介机构工作人员曾先生表示，自去年12月以来，他几乎每天都辗转于海棠湾各楼盘之间带客户看房。
他告诉记者，从去年底到现在，看房客户明显增多，“不只是渠道商忙，楼盘的销售人员也经常忙到深夜。只要有客户，营销中心就不打烊。”
三亚楼市的“热”，也体现在各项目近期密集推新上。
据不完全统计，今年1月以来，三亚已有超过10个楼盘项目举行新品发布或实景示范区开放活动。
“开发商好像商量好了似的，经常把活动安排在同一天。”某地产自媒体负责人刘女士告诉记者，从今年1月份以来，她至少收到10余场“新品媒体品鉴会”的邀约，“根本跑不过来。”
1月31日，位于海棠湾的绿城·凤鸣观棠项目进行品牌发布；2月8日，华润海棠湾新产品实景示范区对外开放，同一天，华盛集团开发的三亚·御府营销中心及实体样板示范区也同步开放……
项目扎堆推新，从某种意义上反映了当地楼市的积极态势。
作为国家海岸的海棠湾，近年来已成为房企布局的热点区域，华润、保利、中旅、方大等企业相继在此“跑马圈地”。走访中记者还发现，部分房企正从单一项目开发转向“片区统筹”开发模式。
02 逆势增长的韧性
深入剖析三亚楼市内部结构可以发现，市场的核心驱动力正从普遍住宅需求，向特定高端住宅及商办类资产加速转移。
海南省住建厅提供的最新网签数据显示，2026年1月，三亚新建商品房销售面积与销售金额双双实现同比显著增长，均价接近3万元/平方米，继续稳居全省价格榜首。
与此同时，全省房地产市场呈现“量缩价增”的调整态势：新建商品房销售面积同比下降7%、环比下降15%，均价因结构性因素同比上涨10%。
在此背景下，三亚表现尤为突出。数据显示，今年1月，三亚新建商品房网签销售面积21.74万平方米，同比增长24%；销售金额达64.78亿元，同比增长17%。销售均价达29798元/平方米，虽同比微降5%，但环比增长8%，其绝对价格水平约为全省均价（17743元/平方米）的1.68倍，进一步巩固了其在海南房价体系中的顶端地位。
这种逆势增长并非孤立现象。无论是从数据层面，还是从实地走访来看，三亚楼市的购买力正呈现明显的“头部集中”与“高端化”特征。
在1月销售金额前十榜单中，“中旅·馥棠公馆”（8.33亿元）、“保利·漫海棠”（3.23亿元）等项目无一例外定位高端，大多依托海棠湾、中央商务区等优质规划板块，具备稀缺景观、完善配套及强大品牌溢价。
三亚吉祥16号销售中心。
“我们连续在三亚看了好几个项目，这次购房主要目的是改善性需求。”在三亚湾海坡片区一楼盘，来自北京的伍丽与家人正在看房。她原本在三亚有一套小户型，但计划将家中老人接来同住，因此考虑换购一套更大的房子。
“我们项目所在区域为三亚湾海坡片区，附近有多个高端住宅项目，都卖得还不错。”吉祥置业品牌总监王金花向记者介绍，其所在吉祥16号项目属于实景现房销售，自去年年底以来，购房人群确实在增加，高品质产品受到市场欢迎。
03 商办销售呈爆发
文旅商业项目“海棠故事”首期开街。陈标志 摄
2月10日上午，“海棠故事”项目正式开放首期核心区“星厨聚落”。该项目占地约146亩，规划建筑面积约16万平方米，以低密度合院式街区为主要形态，是海南省旅游休闲示范街区和夜经济示范街区之一。
记者在项目营销展示中心看到，虽是文旅商办项目，但前来咨询、探寻投资机会的客户不在少数。“来这里买房就是冲着投资来的。”来自浙江的汪先生毫不掩饰地表示，他对这类“街区”文旅商业产品有着浓厚兴趣。
在住宅市场竞争日趋激烈、高度集中于头部项目的同时，三亚的商办类物业——包括写字楼、商业公寓等——正迎来销售井喷。
据海南省住建厅提供的数据显示，今年1月，三亚商办类物业销售面积达2.08万平方米，同比激增93%，环比大增108%；销售金额6.07亿元，同比增长15%，环比飙升155%。
这一爆发式增长背后的逻辑清晰可循：随着海南自贸港建设持续深入，各项政策红利不断释放，三亚作为开放前沿，正吸引越来越多企业设立区域总部、开展实质运营，催生出真实的办公与投资需求。
商办物业的异军突起，是自贸港经济活力向楼市传导的重要信号，也有望成为三亚房地产市场的新增长极。
无论是商品住宅市场的结构性分化，还是商办产品销售的高速增长，其根本动因仍在于“人”。
记者在三亚走访期间，网约车司机卢师傅提到，当前正值三亚旅游旺季，大量外地游客和“候鸟”人群涌入。
“跑车勤快点、时间长点，一天能比淡季多挣五六百块。我经常拉客人去看房，从市区到海棠湾、崖州湾，最远还被包车去了隔壁的陵水。”卢师傅告诉记者，虽然和前几年相比，来三亚过冬的“候鸟”有所减少，但今年的人数还是让他感到意外，“绕城高速经常堵车，路上行驶着大量外地号牌车辆。”
人潮所至，需求随之而来。三亚楼市这轮开年热度，背后是实实在在的人口流动与消费力支撑。
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