1.原本小梅想在开年之后，就马上把学区房买起来。但是现在他们打起了退堂鼓：「感觉楼市行情还是好不起来，是不是还是再等等的好？」
不过不管等不等，对他们来说，买房这件事这两年是势在必行的，因为娃今天已经小班下学期开学了。
也正因为如此，连要买什么样的房子，他们都已经基本看好了。因为他们买房有「三大硬条件」，一一筛选之后，选项十分明确，特别有针对性。
2.哪三大硬条件？
第一，面积越小越好，总价越低越好。
小梅他们现在有一套市中心的自住商品房，面积不小，四房够住，暂时不打算改善。再买一套学区，纯粹就只是为了一个学籍，所以并不打算花太多钱，主打一个灵活实用：「总价两百万出头，不能更多。」
市中心、小面积、低总价，这三项一结合目标就很明确了，不是回迁房，就是老小区。
第二，考虑到以后可能会用到，所以要离自己住的近一些。
小梅他们之所以会坚定选择这个学区，就是出于两方面考虑——
一是这所学校口碑不错，水平处于一二线之间，符合他们的心理预期，因为他们自己本身不想要太卷；二是离自己家近，小学初中上学早，接送问题还是得考虑，免得每天为了上个学，小孩大人都得牺牲大把睡眠时间，太过劳累，他们觉得这会得不偿失。
再来，万一以后觉得接送还是不够便利，说不定会偶尔要去这套学区房里歇个脚，或是老人直接住到那边，所以这房子不仅得新、得有电梯，还得离自己家够近，往来够方便。
第三，为了租金收益，要无限靠近地铁口。
他们买这套房子，如果未来自己不去住，将来就能实现「以租养贷」。什么样的房子更好租？地铁当然是第一要素，离地铁口越近越好，地铁上盖就更好了，可惜这个可能性在回迁房和老小区里基本为零。
3.最终一合计，他们直接把目标锁定了两个回迁房小区的60方。
为什么是60方？因为周边的回迁房，都是新交付的，最小面积基本都是60方。这两个目标小区，其中有一个已经办出产证了，有不少房源在挂牌，60方都是200万出头，实际成交价甚至还有200万以内的；还有一个小区他们更满意，不止紧贴着地铁口，跟学校还只有一路之隔，算是目前他们心里的完美选择。但也有一个BUG，就是还没「解套」：「中介说办证还得再等一年多。」
4.等一年，他们的小孩才刚刚要上大班，完全来得及。
不过他们更想等的，还是行情能好起来：「买了房子之后，总不想看到它立马又跌了，那就亏了。」这也是情理之中，毕竟谁买房不想「买在低点，卖在高点」，不然怎么会有这么多人追涨不追跌呢，从某种程度来说，这也是一种即时的心理安慰剂。
「我们的首付款其实年前就准备好了，但现在看感觉行情还是不明朗，房价往上走的可能性微乎其微，好像也不用那么着急。」
不止首付款准备好了，目标楼盘都已经看好了，对小梅来说现在就是「万事俱备，只欠东风」——行情起来。
5.其实对于有实际自用需求的人来说，买房本身讲的就是一个「优先级」，当你把自己的需求按迫切性列出来之后，不止目标会更明确，心理上也会更从容。
只要能满足你当下的第一目的，无论买什么房子都是对的。
就像小梅，从价值含量来说，回迁房和老破小已经越来越势弱，甚至都没什么回弹的可能，但对她却恰好满足了当下最大的需求，就是学区价值。
6.只要能满足需求，无论什么时候买，也都是对的。
如果等到明年小孩读大班了，楼市行情还是没有起色，估计小梅也就义无反顾下单了。
因为，「上学」这个第一优先级的目标，那时就已经等不了了：「行情是锦上添花的诉求，对我们来说最重要的还是学区，只要学区用上了，其实就已经实现了房子价值的最大化，都已经值回了票价。只不过现在deadline还没到，还有一点观望缓冲期罢了。」
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本文主笔︱张飞天 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
