今年将是中国房地产市场转折年，负向拉动彻底的结束。3月，全国楼市出现了一个大阳春的行情。其中上海表现是最猛的，单周成交7233套，单日最高1472套，月成交突破2万，创下近五年来的新高。北京紧随其后，网签超过5700套，止住十个月的阴跌，核心片区房价开始回暖。深圳和广州这两个一线城市二手房成交量环比增长超30%，楼市迎来了实质性的回暖。
于是，很多粉丝不断在问郎教授这个房价大涨到底是什么逻辑呢？究竟是昙花一现还是大涨的前夕呢？
那我先谈一个问题，叫做分税制的改革。以前我们国家的税收呢，叫做包干制，财政收入自主负责，中央呢干预较少，那么这就导致一个问题，中央财政收入不足。调控能力相当的弱，于是到了1994年，包干制改成了分税制。什么意思？大头税收归中央小头税收留地方。这个改革前后的对比是相当的明显，1993年中央财政税收比例仅占22%。地方占比高达78%。1994年改革之后，中央财政税收的比例直接暴涨到55.7%。地方降了44.3%。那么新问题就出来了，钱被收走了，城市基建，教育，医疗，民生保障。公务人员的薪资等等的问题处处要用钱，地方财政压力巨大。怎么办。这个就催生一个新的制度了。叫做土地财政制度。
地方政府虽然没有钱，但是呢，最不缺的就是土地，所以地方政府开始通过土地出让获得财政收入，因为这笔钱全归地方政府所有，不与中央分账，所以地方政府有更强的意愿和动力推高地价。不仅如此，开发商在这个土地上盖房子。随着城市化加快，人口大量涌入刚性需求推高房价，地方政府再收取大量的税收，然后继续卖更高价的土地。这个循环呢，就是房价上涨的本质逻辑。
那么说到这里，很多人问郎教授，难道政府就任由房价一路飙升吗？各位知道，分税制下设土地财政这个模式跑了20多年，确实给国家创造了巨额的税收，但是普通人也受到了影响。于是中央给房企踩下了急刹车。2020年8月，三条红线正式推出：剔除预收款之后的资产负债比例不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金转债比不得低于一倍，这就三条红线。
那么这次的效果呢？立竿见影。大批的房企融资渠道收紧，拿地意愿和能力大幅下降，全国各地多次凸现土地流拍，房地产业进入前所未有的寒冬。
那很多人觉得高房价被喊停，实在太好了。但郎教授清楚的告诉你，你这个结论呢，实在太表面了，太肤浅了。你们没有看到背后的巨大的利益网，其实影响着每一位在座各位朋友。
一方面三条红线实施之后，房企高杠杆的模式被打破，债务违约集中爆发。截止到2025年8月，累计有77家房产公司违约。头部企业相继爆雷。
另一方面，房地产的上下游几百行业也受到波及，无数工人面临失业。仅仅2023年一年，就有44.4万人离开了房地产行业。全国超过十万名建筑工人被拖欠工资。部分企业欠薪长达数年之久。
那么如果房价继续下跌，可能造成更恶劣的后果，这一点国家看的比我们任何一个人都要清楚。
所以呢，今天开始做出相对应的调整，从2023年开始。三道红线禁令逐步松绑。2024年开始，楼市调控政策彻底转向，从收紧转为宽松托底，一系列利好政策密切推出。
表现为一线城市非核心区限购放宽，二三线城市全面或者大规模的取消限购。2025年底到2026年初，三条红线实质性的退出的历史舞台。还有更明显的信号，2026年1月，改善和稳定房地产市场预期和3月份的持续做好稳预期的工作。这两篇官方文章呢，已经明确表态：房地产是什么呢？是支撑国民经济的基础产业，政策要一次性的给足，信心比黄金更重要。
截至目前，全国首付比例普遍下调，多个城市首套房降至15%，二套房最低20%，利率同步下调。全国首套房利率3.05%。已达历史的最低点，部分城市开始进入二字头。今年2月25号，上海还推出了“沪七条”，就是降门槛、提额度、减税费。目的是非常非常的清楚，让市场暖起来，交易火起来。目前来看，这一系列的政策发力确实让市场有了新的动力。
那么说到这里，郎教授已经给大家把这个房价为什么会涨，又是由谁推动的？说的明明白白了，在大家现在也会有了更深刻的、更透彻的全面理解。
那么既然已经意识到了房价必涨，这轮房价涨幅还能持续多久呢？那么郎教授很清楚的告诉各位朋友，房价的组成从来就不是一个单个的环节。也不是单个因素的影响，记住，这轮大阳春正是国家看到了过去低房价所带来的一系列影响之后做出的及时调整，现在楼市的政策已经相当的明确：重启土地财政循环，稳住楼市大盘。我认为这轮房地产的行情还没有到头。2026年就是房地产大涨的前夕。
