2023年的那个春天，是过去几年里楼市最热闹的一个记忆节点。随着社会生活恢复正常，楼市迎来一波爆发，“报复性买房”一度成为社会热门话题。
为什么会提到这件事？因为今年小阳春以来，市场上始终存在一个怀疑的声音——今年楼市回暖只是季节性的，短暂的，后续走势会重复2023春天的轨迹，短暂冲高后快速回落。
但当小睦看到了这周，也就是4月第3周的市场数据后，可以肯定地说，这波热度不会像2023年一样昙花一现。
成交企稳信号已趋明确，市场进一步下探的可能性极低。
先来看数据。4月第3周，重点城市二手房成交面积环比上涨21%，同比上涨10%，成交量处于2019年以来的同期最高位，直接持平了2023年的同期历史最高纪录。
注意这个数字——不是“略有回暖”，不是“止跌企稳”，是历史最高。3月小阳春的热度不仅没有褪去，甚至还在升高，这和2023年以来的市场走势完全不同，已经足以证明市场的转变了。
一线领涨，二线跟上，热度不只一两个城市
先从上海说起。4月11日，上海二手房单日网签量冲到1632套，这个数字直接打破了近五年的单日成交纪录，把今年3月份刚创下的两次峰值都踩在了脚下。整个4月上半月，上海二手房累计网签已经超过1.3万套，比去年同期多了近四分之一。带看量也在同步增长。
而且不光是量在涨。根据统计局公布的二手价格指数，上海二手住宅价格指数连续两个月环比上涨，结束了长达33个月的连续下跌。这背后是有真金白银在堆的，不是嘴炮。
北京同样没闲着。4月截至18日，北京当月二手房网签量累计近万套，与3月同期基本持平。
再看南京。南京3月份二手房成交9883套，同比去年3月上涨5%，创下近一年来的成交新高。更关键的是，这个热度在4月份还在延续。南京“房六条”新政落地后，4月第3周，全市二手住宅比去年同期更是大涨20%。连学区房、刚改置业都开始动了。
苏州的数据同样硬。4月第3周，苏州二手房单周成交1852套，环比涨幅超过30%。
刚需 刚需 还是刚需
价格到位了，政策到位了，刚需就到位了。刚需到位了，热度就到位了。
先说价格。过去两三年，全国二手房价格经历了深幅调整。统计局发布的70个大中城市二手房价格指数自2021年高点累计跌了22.2%，但今年，这一趋势得到改善，虽然还是有不少城市在跌，但跌幅普遍收窄。像一线城市买卖双方的议价空间从去年的10%到15%缩窄到了5%以下。业主的心态变了，不愿意再被“砍到骨头里”了。
最典型的例子是上海。3月份上海二手房成交中，300万元以下的房源占比超50%，其中200万元以下占比超过30%。近6成的成交是刚需和刚改。换句话说，这波行情不是炒房客在赌，是真正有住房需求的人觉得价格跌到能接受了，开始动手了。
北京也是同样的逻辑。一季度300万以下二手房成交占比提升了5.7个百分点，成交量增长16%。前期观望的刚需群体，看到价格稳住了，怕再等就买不起了，纷纷入场。
政策端更是给足了诚意。
2024年底以来，限购、首付、信贷、交易税费、购房补贴、可以说你能想到的所有刺激楼市政策来了个遍。再加上各地自己的“一城一策”——上海的“沪七条”、南京的“房六条”、深圳、北京的限购优化——政策工具箱基本全打开了。
这些政策叠加在一起，把购房门槛拉到了历史最低。从上海看，清明假期后上海单日网签量从八百多套稳步攀升到千套以上，市场表现依然强劲。政策驱动下的市场活跃度具备持续性。
总而言之·，市场预期已经改善。
除了价格和政策，还有一个更长期的决定性因素：人口。
2025年的全国人口数据已经出来了。上海常住人口增加5.15万人，其中自然减少了5.7万人，但净流入人口达到10.85万人，硬是靠外来人口把总数拉正了。像深圳、杭州、成都等一线、新一线城市也都是人口流入大市。
但并非所有城市都能吸引人口，大量三四线城市人口是流出的。
一进一出，差距不只是数字，是城市未来十年二十年的分水岭。有人口的地方才有需求，有需求的地方才有交易，有交易的地方价格才有支撑。这个道理，放在哪个国家的房地产市场都一样。
全国经济前十的城市——上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京——全部都是人口净流入城市。这轮二手房成交爆量的，恰恰就是这些城市。不是巧合。
别上头，还是得说两句风险
一个负责任的观察者，在展示数据的同时，也必须提醒风险。
第一，周度数据波动大，别看到一周，两周涨了就以为趋势确立了。房地产是低频交易，一周的成交量受天气、假期、政策发布时间等短期因素影响很大。今年这波热度的韧性有多强，还得看4月整月和5月的数据。一个月以上持续维持高位，才有资格说“趋势”。
第二，城市分化会越来越大。这轮行情主要集中在核心一二线城市。根据统计局数字，70个大中城市里，二线城市的二手房价环比还在下降0.2%，三线城市降幅更大，达到0.4%。那些没产业、没人口流入的三四线城市，成交依然低迷，去库存压力一点没少。未来房子能不能保值，不看你在哪买，看你买在哪。
第三，刚需撑起来的市场能走多远，要看改善和置换链条能不能接上。目前成交的主力是低总价刚需房源。但一个健康的房地产市场，需要刚需入市→业主卖旧换新→改善需求激活→高端需求接力，形成完整的置换链条。如果刚需买完就没人接了，热度不可持续。好在一些城市已经开始出现改善需求启动的迹象，比如南京学区房和刚改置业的需求明显增加。但链条能不能完全打通，还需要时间验证。
这篇文章不是想给楼市“洗地”。过去两年确实经历了调整，这是事实。市场有问题要直面，但数据有变化也要正视。
4月第3周重点城市二手房成交量创下2019年以来同期最高位，持平2023年的历史最高纪录，这不是什么“虚假繁荣”，是刚需用真金白银投出来的结果。价格跌到位了，政策放到位了，人口还在往一二线城市流，成交放量是迟早的事。
有些天天“唱衰”的人，可能连数据都不看。当然，我也不是说楼市从此一飞冲天。该分化的分化，该波动的波动，该谨慎的谨慎。
但对于真正有住房需求的人来说，市场给了你一个选择的机会。你觉得这个机会值不值得抓住？这个问题，没人能替你回答。但至少，数据比某些人的臆想要靠谱得多。
用数据说话，比什么都重要。
