高价卖房者是否会后悔？行业已有定调，下半年或将迎来上涨

现在卖房的人，即使是以很低的价格卖房，也会认为未来房价会更低，或者至少认为自己是在高点卖房。

不过，现在这个行业有一个确定性：跌了两年半的房价，今年上半年开始企稳，下半年开始逐步回升，部分城市或迎合上涨，那些自以为卖了高价的人很可能后悔莫及。大家都知道，楼市的成交依然是 "以价换量"，那么为什么会有这样的判断呢？

要回答这个问题，首先要弄清 "为什么这一轮楼市下跌了那么久，回升了却总感觉上不去"，即内在原因。

对比2014-2018年的救市浪潮就知道，这样的楼市真的很难，2014年一整年，国家想了很多办法，很多专家也出主意，包括提出 "降价去库存"，一些开发商也尝试降价走量，结果发现开始还有点效果，越往后越难卖！究其原因，购房者一买房就担心降价。

在一系列措施无效后，最终采取 "涨价货币化拆贫民窟改革"，走向以货币化拆迁带来的住房需求 "涨价 "支撑去化的道路。事后看，楼市库存不仅缩水了3年多，而且缩水到3-5个月，远远低于供需平衡线，防止房价进一步上涨。

现阶段呢？从技术上讲，拯救房地产市场的行动已经进行了近两年，但仍然没有好转的迹象。主要原因在于，我们现在面临的不仅是新房库存量（近 7 亿平方米）与 2015 年解禁前夕基本持平的问题，还有 60% 以上的房地产公司债务被削弱的事实。这就是为什么尽管明显出台了许多政策，但我们仍未看到市场逆转的原因。

现在拯救房地产市场所需要的不是购买力（与六七年前相比，购买力并没有多大变化），而是巨额资金。

飙升的资金从何而来？它来自于对国家目标价格涨幅的固执追求。

对此，不少媒体进行了有效解读。中央政府将 2024 年全年 CPI 涨幅目标定为 3%，比去年的 0.2%增长了 14 倍。即使不与去年相比，也已比正常年份 2%左右的物价涨幅高出 50%。为了实现这一目标，必然要给予相应的财政支持，而且人们注意到，该国确实已经做好了必要的准备：

数据显示，预计到2024年，新增预算赤字、地方专项债券、长期国债、特别国债和PML都在10万亿以上，这其中就包括每年10%左右的货币供应增长。读不读懂并不重要，只要知道一句话就够了，物价增长 3%的金融支撑基本确立。那么问题来了，如何去做呢？包括各个方面：

一是直接向房地产项目注资。来自住建部的信息显示，目前已有 6000 个房地产项目申请资金，已审批并发放贷款 2000 多亿元。申报、审批、贷款将陆续进行。不断向房地产项目注资，主要是为了解决开发商的困难，同时给购房者以信心，使他们不必担心买到危房。

二是投资城中村改造项目。没什么好说的，有改造就有拆迁，拆迁已被列为重点。根据已经公布的28个城市来看，实际授信贷款1万多亿，涉及371个项目，平均每个项目30多亿，补偿力度相当大，这些都是楼市潜在的购房需求。

三是发放购房补贴。毋庸讳言，卖旧房有税费补贴，买新房有置换补贴，每个城市的情况不一样，发放补贴的力度自然也不一样，少则几千，多则几万、几十万，主要与当地的财力和房价基数有关。

当然，还有其他方面，我就不多说了。

进展如何？

从大部分城市的楼盘看成交量、认购量和成交量可以看出，现在市场确实在复苏，环比找房热度有30%-80%的增幅，说明趋势在好转。但也有人说，我没看涨价啊，房屋成交还是 "以价换量 "啊，似乎是这个道理，但不懂整个逻辑走向，简单说说就知道了。

由于我市积累了较多的二手房上市存量，现在楼市正处于去量、去库存阶段，而新房方面，开发商需要回笼资金，低价走量是主流，居住是关键，这几个月基本轮不到涨价的机会。

然而，随着几个月的持续去化，一个小区的低价房一套套去化，急需用钱而出售的几套置换的低价房已经售出，剩下的就是价格最高的一些房子了，在这种情况下，资金就一步步上去了。而房地产开发商，当手里有了一定的资金回笼+国家对于白名单项目的资金支持，手里有了一定的资金运转，就会寻找利润，打折回收，甚至涨价都是自然而然的事情，这个过程也需要几个月的时间。

当然，仅仅依靠以上几个方面是不够的，还需要以下三个方面的支持，发挥协同作用。

首先是土地拍卖。自去年11月以来，几乎每个月都有不同城市拍出该城市或区域的 "地王 "单价，如合肥、成都、杭州、东莞、青岛、广州、长沙、苏州，几乎每个月都有几个城市拍出新高地价。其目的很明确：决策层对未承诺的城市通过拍卖优质 "地王 "的形式，以提振信心和预期。

二是去库存。考虑到房地产市场比2015年那波去库存难度更大，国家正在打组合拳，不再是原来单一的棚改货币化拆迁，现在是城中村改造（包括拆迁），包括多个城市推出安置房票、国家直接收购新建楼盘用作保障房等综合措施。目标就是一个，为去库存逐步拉平供需平衡线，用真金白银促进楼市企稳升温。

三是各项政策的支持。住建部赋予城市充分的调控自主权后，各地开始放开投资性需求市场，江苏部分地区推出了第三套房购房资格，广东也准备放开第三套房购房政策。目前，杭州也已全面放开二手房购买，同时对出售住房免征增值税进行了2年统一调整，降低了二手房交易成本，激活了二手房市场。归根结底，允许合适的房地产投资力量进入市场，才是下一步城市优化房地产市场政策的方向。

此外，随着房贷低利率政策的实施，纸上谈兵的现象也会逐渐显现。如果买房投入100万，一年还要3万多的利息，有的地方还打折扣算利息，其实就2万多的成本，即使房价不涨，损失的也只是这点利息，但说一年不涨，两年、三年、五年不涨？如果真的涨了，那就不是几个点的问题了。因此，低利率的作用不仅在于节约支出成本，更在于调动人们的积极性，为买房算账，敢于入市。

有人说这是主观臆断，房价近几年涨了那么多，怎么能确定国家还要救楼市呢？其实，这不是主观看法的问题，而是当前形势的问题：

其中一个最重要的因素是，房地产和金融业与经济之间的相关性太强，房地产开发商多年来积累的债务太多。一开始说的是把房地产公司列入白名单，拯救它们，但后来很快又改为直接拯救这些项目。原因很清楚，物业公司的债务太高，救不了。

但即使是救市项目，数量也足够大：第一批上报的白名单项目共计 1.2 万个，如果按一个项目注资 3 亿元计算，资金量将达到 30 亿至 40 亿元。实际情况是，上报的项目只是冰山一角，如果所有项目都再次注资，可能需要数百亿元。显然，国家做不到这一点，因为国家每年的财政收入只有 200 亿，全部用来救助房地产项目，想什么呢？

因此，最现实的做法是注入部分项目，让大家看到国家并非无动于衷，让房企和购房者有信心，继续加大对需求方和供给方的政治支持，通过楼市复苏来提振其他无需注资的项目。逻辑很清楚，楼市复苏是必然要求，否则这个市场无法运转，就像上世纪90年代初的日本，楼市是一个信用不良的市场，二十年的损失成本不是每个人都能承担的。

无论国家想做什么，都一定会成功。况且，楼市本身就是一个政治市场，每一次大力度的救市，必然会迎来强劲的回暖甚至上涨。与2015年轰轰烈烈的救市浪潮类似，年初到6月的那段时间，市场人气很低迷，根本谈不上房子，但经过一系列关键措施的作用，下半年9-10月，部分楼盘开始恢复优惠和价格调整，年关过后，二手房挂牌价大幅上调，房价直接来了个30%的涨幅，主力氛围到了大家都像约好了似的！

我们最关心的不是下一次上涨是否会看涨，而是大涨之后市场会出现怎样的分化。这一点必须在大涨之前就主动明确。否则，一旦潮水退去，很容易被搁浅在沙滩上。如何做到这一点，我只能笼统地告诉你：

1.如果考虑到住建部从2024年开始试点建设美好家园的趋势，我们买的房子并不是越新越好，因为各种建筑标准的要求提高了，新房子很有可能比以前的房子更好；

2）从住建部要求大力建设保障房的房地产新模式来看，最好购买改善型住房，而不是普通商品房，因为后者将面临保障房的激烈竞争。

3.从各省开始降低住房容积率（降低住房总楼层）来看，由于住房需求并不紧缺，为了不浪费资源和保护市场，绝大多数城市附近基本再难推出总高度超过60米的房子，即使是主城区，基本也在18层以下，郊区基本都是洋房或住房配置，这也是为什么现在城市大高层房源严重惜售的原因！这也是各城市大高层房源严重热销的原因之一。总之一句话，如果要买房，尽量选择总楼层越低越好。

而后者，从住建部来说，能够让地方科学编制2024年、2025年的住房发展规划，以及提前规划2030年前的住房发展规划，通过控制土地供应，伴随这一轮楼市通过全方位去库存后，料不易出现类似近几年库存大规模累积的局面，对房产持有者来说，这或许是未来几年最大的利好。