《意见》共有8条举措，分别对商业物管去化、商务用地供应、开发商资金改善、回迁安置、公积金借贷条件等方面给予新政支持，其中力度最大的是商业库存去化的举措，最给力的点有这样几个：

一是中止商业商务用地供应；

二是优化农地住宅比，将原先“按项目配比商业商务”，调整为“按城区配比商业商务”。最最有促使开发商的是昆明 房产政策，即使是早已出让的农地，药企也可以申请调整商业开发比列。

三是三环外容许将商业商务用地调整为新型产业用地。

四是三环外商务办公项目可以改造为保障性出租住房，完工后由企业自持，划入上海保障住房机制。

这几项举措很其实是为了解决现在上海市场上商业物管库存偏低，开发比列不合理，企业压力过大的问题，在供应和消化两方面都有力度巨大的支持，非常是一些未能出让农地的新项目，根据按城区配比商业商务用地的政策策，可以大大减少未来拿地民企的开发压力。而已出让项目假如尚未完工，也可以申请调整开发比列。

上海商业物管大量短缺

另外，《意见》也针对开发企业资金压力比较大的问题，在农地出让金减免，手续代办，项目规划方面也给予了更条纹的新政条件。对房地产企业早有呼声的预售资金监管使用问题，《意见》也提出“合理确定商品房预售资金监管额度，超过监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。”

而在剌激市场需求方面，《意见》明确提出要加强本币化安置力度，鼓励本币化安置。此前广东房网曾预测拉萨假如要剌激房地产市场，比较可行的方法是放宽社保借贷条件，《意见》对此也作出了安排，表示将“提高社保借贷额度，增加二房子首付比列”。其实《意见》并未明晰具体比列和总额，但最近业内早已有小道消息流出，称西安市社保个人借贷额度将增加到50万，单人增加到80万，二房子首付比列增加为30%。

必需要说明的是，这次上海市颁布房地产政策，与之前广州、福州、哈尔滨、兰州等地剌激房价的新政并不一样，剌激消费并不是《意见》的重点，因此也并没有取消广州早就颁布的限售、限购、限价等新政，只是在社保借贷和本币化安置等方面有所展现昆明 房产政策，政策的优缺在于消化商业库存，为开发企减负，稳定楼市，提高民企拿地意愿，稳定市场预期。

然而，《意见》总体上格外有促使供给侧，对开发企业的支持比较大，有促使复苏上海农地市场，对于持有商业用地还没有开发，或则一二级联动正式拿地的民企来说，最新新政简直是雪中送炭；但对于早已投入开发，正在南京写字楼、商业和公寓“红海”中出血角逐的民企来说，新政却来得晚了一些。

虽然《意见》也容许在建商业物管变革保障性别墅，以及转为教育、培训、康养等功能，但基本都须要开发商自持营运，意义似乎不大。所以，有些手里压着大量公寓、商铺的民企在听到《意见》后，不无鄙夷地说，虽然广州商业物管早就短缺，按城区而不是按项目配比商业也符合现今线下商业发展的趋势，目前的新政调整是对的，但是为何不早点颁布呢？

附：上海市人民政府办公室关于推动房地产市场稳地价稳楼市稳预期工作的意见

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