我是沪叔，拥有多年北京房产研究和投资经验，常年持续关注广州地区的房价信息，熟悉买房新政、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下北京买房答疑内容，来自陌陌公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：首别墅，首付决算在250-280w，工作在徐泾，意向在徐泾、赵巷地区房子，有叠加住宅或许吗，宝山新村是不是有些远。有别的地区可考虑吗，请指导，感谢！江桥的二手房合生，宝山的志城有下叠，您认为怎样。

沪叔：您好，假如首付280w，房子杠杆翘到最高，贷款借钱520w，800w单价，徐泾江桥，假如楼盘有四房，可抢到中叠或上叠的，那边房子洋房备案价在6.8w-7w5/平，其他地段其实也可以考虑，不过要看您对产品+通勤，以及周边配套的要求，近徐泾的大抵就是虹桥以北或南。宝山新村上限比较显著，有条件尽或许考虑郊区的江桥和徐泾，另外选盘靠17号线轻轨站是有必要的，市区盘未来的增速属性和置换，十分依赖轻轨。

提问：沪叔，你好。想改置换三房善下，整体决算在800到1000万。现在有两方面考虑上海人才房产政策2018，一是浦东质量好些的新村，如中金玉兰湾的公园公馆。二是中环外环内的川沙版块，如11号线莘庄车站的普通三房。从居住舒适性，交通，学区，后期保值升值方面考虑。那个更好些？有哪些整体建议，多谢。

沪叔：您好，能换进一个快速路，那肯定是更好的，川沙东那边小三房1000w能拿的住，例如像碧桂园白色公馆89平这些；周康比较新的新村不临轻轨，且当下折价比较高，周康比较有保值和价值的社群集中在繁荣路和康桥站附近，郊区十分依赖轻轨；

玉兰湾新村环境不错，当下的均价来讲也不贵，6w5-7w那样，但这儿16-18号线两不挨，一期北墓园，靠临平诊所，与其换这个还不如换到印象春城的大三房；

主要大家置换后依然还是刚需缓解，肯定也要考虑到自住环境，新村三居，男孩现在的学区状况。

提问：沪叔，您好，不是穷人区的唐镇，二手房就能卖到十五万一平，是不是有些贵啊？

沪叔：您好，唐镇其实高薪职位多，但上一轮上涨绝不是唐镇男贡献的，最直接的成因还是唐镇企业集团中学民转公，只要有一套学区房才能步入宝山最好的大学，这也造成汤臣公馆和汇智湖畔花园等新村楼价下跌。唐镇中学的最低上车费用都要上千万，小跃层更是稀缺更多稀缺。假如说学区房拉高了唐镇的上限，这么供需关系就是支撑唐镇持续下降的动力，有三十七万高档从业人员的产业新区，别墅用地供应积极很少，再加上杨家男平均收入普遍偏低，楼价的增速虽然也就理所其实了。唐镇能够涨多少未能确定，惟一能确定的是在嘉定二零三五规划草案中，唐镇的定位是城市副中心，而且还是不仅临港港惟一放松人才进驻的版块，新政和人才的利空是唐镇下降的后劲。

提问：沪叔，您好，总决算在1800万左右，尚海湾新村二期、鑫耀中城，优劣点有什么呢？

沪叔：您好，尚海湾新村二期绿化环境不错，新村质量也高，周边教育资源丰富，商业配套齐备；鑫耀中城在嘉定南丹漕河泾这个区域，定位是北京科技创新中心承载区，未来发展前景十分大，公摊也高，新村旁边是广西花园。离12和15号线特别近，比较受市场欢迎。

提问：沪叔您好，我在北京刚需房子，已婚，名下无房无贷，暂时不考虑学区教育最好是在嘉定，有没有推荐的单价低性价比高的版块？

回答：您好，康桥是适于北京刚需入手的蓝筹股之一。从区位来看，康桥属于松江区，是产住一体化的省级工业园，产业发达，基态较高。从物理位置来看，康桥坐落县城边沿版块，周边是唐镇、御桥，与外滩、浦东四环通勤距离较近。从交通来看，康桥到北京城区交通十分便捷，11号线沿路轻轨站加强了康桥与城区重点区域的连通性。

从商业配套来看，康桥区域内拆迁户较差，消费能力不弱，周边商业、医疗都较为齐备，版块距离小型商业、娱乐中心距离较近，再加上好市多的进驻，才能较差满足市民日常消费需求。从教育医疗资源来看，康桥学区较弱，医疗资源也不够丰富，教育医疗资源较为不足。从产品来看，康桥别墅多为拆迁房，产品质量不高，而且跃层较差，买楼单价低。在康桥房子的刚需，无论是买房自住还是投资，版块内轻轨站附近的房屋不失为一个不错的选择。

提问：沪叔，您好，目前在北京购房如何能跑赢盘面呢？

沪叔：您好，房子一定要考虑投资属性，但是你或许是自住，但你一定要像投资人一样探讨谁来接盘，只有接盘人收入高，能够支撑你的楼价大跌。第二点，北京宝山房子就买产业和教育，那里有产业，那里有教育就买那里，例如唐镇金桥庙镇都是这个逻辑。第三点，刚需房子一定要买轨交盘，才能保证跑赢盘面。

篇幅有限上海人才房产政策2018，没法牵涉到很多城市。

查阅大量资料，对于全省300多个城市进行了揭秘，作出全省城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以紧密关注，然而现阶段限制在市区和轻轨一小时非市区范围

第二类：可以关注，现阶段订购范围限制在市区范围

第三类：自住可买，现阶段订购范围目前市区三类地段：行政区版块+金融产业版块+主导高科技产业版块

第四类：不仅自住不建议订购，但是最好订购范围限制在市区产业版块。

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