我是沪叔，拥有多年北京房产研究和投资经验，常年持续关注广州地区的房价信息，熟悉买房新政、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下北京买房答疑内容，来自陌陌公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，我今天有一套房屋1500万左右，买了二年多一点，有200万借贷。我手上现在有350万积蓄，就想在做个投资，我想买城区黄埔宝山的小套房500万左右的首付350万，不晓得这个投资是否合适，想咨询下，还是说，在等三年，我把现在住的再卖，合着钱一起买一套2500万左右的房屋？还是有其他哪些建议？谢谢，另外卢湾区的老房屋，楼价差不多500万左右，租回去房租差不多9000，轻轨近，通常小学这些房屋投资价值不大？也有若果是350万首付建议买那里呢？

沪叔：您好，1.建议可以等三年。受新政影响，短期内北京楼市波动不会非常大，房子买房的过程有税金中介费等费用。受北京房子积分新政影响，假如5年内没有买房记录、上海名下无房的话积分高一些，有或许选到性价比比较高的房子；

2.至于买黄埔老房屋，看你持有周期，假如考虑5年的周期，没问题，可以考虑，由于北京的市场基本上5晚会有一个周期，房租收益率也还可以，可以抵膨胀、撬杠杆。假如你短期内考虑置换的话，就不太建议了。

3.根据目前三价合一的新政，我们考虑二手房的话，首付350万，单价可以考虑430万左右的房屋。考虑城区的话宝山、徐汇、黄浦这些老牌城区的四环位置优先考虑，避免某些区域的学区版块。

提问：沪叔，你好，我们现在积分在53分左右，泗泾房屋转让后再补入百来万，总投入自有资金在500万左右，可有哪些好的置换区域推荐？宝山园区、青清、松江三个园区来看上海历次房产政策，那个新城发展台更快一些？

沪叔：您好，宝山宝山宝山，这几个区的发展成熟度不一样，规划定位也不一样。宝山发展最早最成熟，现今配套健全，未来是科创版块为主；宝山发展也很成熟，主要以传统车辆行业为主，未来发展还要变革；宝山发展较晚，17号线修筑上去让宝山有了大的变化，大虹桥让宝山很热。具体买房选筹参看知识星球内部建议。

提问：沪叔，你好！想改置换三房善下上海历次房产政策，整体决算在800到1000万。现在有两方面考虑，一是浦东质量好些的新村，如中金玉兰湾的公园公馆。二是中环外环内的塘桥版块，如11号线莘庄北站的普通三房。从居住舒适性，交通，学区，后期保值升值方面考虑。那个更好些？有哪些整体建议，感谢。

沪叔：您好，能换进一个快速路，那肯定是更好的，塘桥东那边小三房1000w能拿的住，例如像碧桂园白色公馆89平这些；周康比较新的新村不临轻轨，且当下折价比较高，周康比较有保值和价值的社群集中在繁荣路和康桥站附近，郊区十分依赖轻轨；玉兰湾新村环境不错，当下的均价来讲也不贵，6w5-7w那样，但这儿16-18号线两不挨，一期北墓园，靠临平诊所，与其换这个还不如换到印象春城的大三房；主要大家置换后依然还是刚需缓解，肯定也要考虑到自住环境，新村三居，男孩现在的学区状况。

提问：沪叔，您好，我在临空产业园那边工作（近2号线淞虹路，近外环）决算300-500w刚需自住，母亲时常会来跟我一起住，想咨询一下买在那里比较好。现在看了北新泾和兴仁路的90年前后的双南老破小（50平左右）和浦东上大版块的2005年后的两室一厅（85平左右），嘉定版块位置虽然更好，而且没法抢到老破小，考虑到一家人搬到旁边会比较小；松江位置稍远并且正规的两室一厅，周边有7和15两条线，打工车程25分钟也算很便利了。我只是刚工作不久，家人不希望我压力太大，预计首付300左右，同时也希望在未来能有些跌幅，几年后置换。不考虑房子，因此想来咨询一下

沪叔：您好，二手就近考虑一个自住，无何谓涨不涨咯，首别墅都是过于的，5年后再买房的翘板，但是那会就是二贷了，首付就没如今那样轻松了，这个决算买北新泾，天山，娄山关，城西，一圈都是老破小，抢到就亏到，没学区，老配套，人群固化，住户占半，如何跑赢盘面，程家桥，新泾镇，自身配套难有改变，临空产业园不仅同程，货运公司，威马，大部份都是小企业服务业，小年青多周边房屋租赁肯定是不愁的，浦东上大的拆迁倒是可以考虑，抢到上大武大，属于外环郊区了，其他郊区的次新也可以有选择。

2023年是一个非常关键的年份。

经济怎样样？房价怎样样？我会怎样样？房屋如何选？城市如何选？对于2023年应当怎样预判十分特别重要。为了摸透楚2023年的脉络，我打算了2个方向的大礼包。

1、340城选筹+300-500万最好的蓝筹股。

你们都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？很多很多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹版块，不大不小刚正好，能选择的城市只是二线、准一线，适宜、稳定、回报率高。

2、2023年全球顶尖机构的预判报告。

首先它们是最顶级的机构，预测不一定对的，并且提供了十分好的思路，这是普通人都能读懂的报告，我把这两个报告献给你。

后台回复【资料】，我把资料发给你。