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看了昌平的供应,很多人买房想法变了
2024-04-27 11:45  浏览:8
老朋友们都知道，严肃特别关注昌平。
作为曾经的互联网大厂打工人，严肃君常年在软件园加班、在后厂村躲避拥堵、在北清路数红绿灯、看昌平线从头顶经过。
最近跟几个粉丝聊天，大家吐槽接下来昌平的供地，没有地铁盘了，感觉不会选了。
地铁盘少了，现在的地铁盘要不要上车？
其他的不靠地铁的会不会特别便宜，性价比更高？
现在“等等党”想法也有点分歧了。
确实像大家说的，前段时间，北京开了一次土地推介会，各区几乎把家底都来亮出来了，尤其海淀、丰台、朝阳，王炸地块真不少。
但是，作为刚需热门区域的昌平，供应的7宗地中，能打的就只有1块。
我们这才意识到，过去的2023年可能是昌平供地最优质的大年。
朱辛庄3块：越秀星樾、大华启宸府、中海寰宇未来，都是当红炸子鸡；
地铁盘还2块：梧桐星宸和建发观堂府虽然位置远点，但是临铁+高性价比，卖相也不错，观堂府还是一季度普宅的销冠；
高品质1块：北七家的国贤府，主打高赠送+高品质；
就梧桐山语差点意思，听说降的很猛。（昌平新盘的特价房、独家优惠信息可文末扫码私聊，备注昌平+预算更容易通过）
再往前的2021-2022年，二拨子的珺和府、文源府、北清云际，以及回龙观的奥森春晓，尽管有些盘产品稀碎，但是地段上是非常拿得出手的。
而今年拟供应的7宗地，确实让昌平买房人失望了。
严肃君给想在昌平买房的同学们总结一下：10+主要在售刚需盘、3个纯新盘即将上市、以及7个待出让地块。
临铁的一共才5个，在昌平，不临铁就很容易出坑盘...
这基本会是今明两年的主要供应。
量很大。
严肃君之前一直劝大家多看多选，但看了后面的供应...
先画个重点：
1、在售地铁盘很香，卖一套少一套正在发生：5.1万的梧桐星宸和4.7万的建发观堂府，性价比出来了。另三个地铁盘/地块都在朱辛庄，都是6万+。
2、新盘和新地块排序：朱辛庄＞北四村＞小沙河＞其他…
3、其他新盘：如果实在没有地铁，得看谁离海淀更近、谁的性价比更高吧！

01

7宗新地块 只有1块能打的

先来跟大家简单唠唠今年要出的7宗地。
（1）朱辛庄0029地块，这是昌平今年最能打的地块了，就在大华启宸府东侧，步行到朱辛庄站大约800米，两站到西二旗。无论是地段，还是板块成熟度，都属于昌平第一梯队。
遗憾的是，地块的体量很小，住宅的建面只有4.03万平，容积率2.5，控制高度80米。按照套均100㎡计算，大概400套房源。
这密度确实不低，25层的大高层，朱辛庄其他盘控高是60米，18层。
预计今年8月份供出，指导价肯定不会比6.6万/㎡低，盲猜到时候又是一次抢地大战。
（2）土城新村改造项目，地块在国誉燕园的西侧，位置偏远，没有地铁，且周围配套尚未完善，热度不会高。
板块内的国誉燕园，均价仅3.3万/㎡，价格相当友好。
新地块能不能好卖还未可知。第一，国誉燕园已经收了不少客户；第二，国誉燕园的容积率为1.8，都是6-10层的洋房；新地块容积率2.4，未来舒适度肯定会有所下降。
（3）马池口村土地一级开发项目，都出了北六环了，与其买这，还不如索性买到昌平县城，至少有地铁。
地块总建面约24.16万平，包含4个地块，容积率1.8，有做洋房的条件。但是由于位置的关系，土拍时估计还得靠托底。
（4）小沙河棚改项目，南侧是瓦尔登湖、西侧是碧水庄园，都是豪宅邻居；北边是沙河水库，环境不错，感觉和北京国贤府有点类似。
最近的地铁是朱辛庄站，步行要1.7公里，不算近。但这块地应该是除了0029之外，第二好的地块了。
住宅部分建筑面积约27.43万平，容积率1.8-1.9。从整个昌平南来看，这个容积率算是比较低的。
值得一提的是，这块地捆绑了沙河高教园的商业地块，就在沙河高教园地铁站旁边，梧桐星宸的业主要笑出声了，家门口的商业综合体马上要配齐了。
（5）北七家镇东二期地块，就在北京国贤府的西侧，属于北七家板块，在昌平区中算是弱势板块。但是国贤府凭借着产品力也冲了出来。
新地块建筑面积约10万平，容积率依然是1.3， 不知道中建一局会不会拿下旁边地块，再做个国贤府二期。
（6）昌平新城地块，在昌平南邵，南边紧挨着的是清华大学附属中学昌平学校，距离北邵洼地铁2公里以上，城市界面比较荒凉。再往北就是山了。

住宅容积率只有1.15，限高12米，这样的规划指标放在全北京都是很稀缺的，应该是个纯洋房社区。
（7）创新基地地块，在中海汇智里的东南侧，距离东北环线沙河站大概700米。板块现状其实还可以，不算特别荒凉，还是刚需产品的定位。
总体看下来，除了0029地块之外，其余都素质平平。
如果按照买入优先级排序的话：
朱辛庄的0029地块肯定是独一档；其次是小沙河棚改项目、北七家地块；最后是其他…
当然，买不买？买哪？欢迎文末扫码进群，蹲地块后续进展。

02

昌平买地铁房，别做等等党了

说实话，没有好地，就很难出好盘。
这两年昌平的楼市供应基本明牌了，严肃君还是觉得现有的地铁盘更香。
目前昌平主流的在售盘大致下面这些：

我们总说，昌平买房逻辑就两个：要么足够靠近海淀，要么是地铁盘。
所以，如果预算充足，首选朱辛庄地铁盘，目前在售的是中海寰宇未来，越秀星樾还有部分现房未开盘，也可以等等。总价800万以上的，咱确实没有必要非买昌平了。
如果够不着朱辛庄，可以沿着昌平线往北，比朱辛庄远3站的沙河高教园站，房价也便宜了1万多，梧桐星宸性价比相当不错。
再往北，建发观堂府也有地铁，上车的同学大家重点看小户型，不过只有非常少量了，大户型更适合昌平本地置换的朋友。
梧桐山语那个位置不太建议入。
北京国贤府是改善自住逻辑，主要来自朝阳的北苑/望京外溢、北七家区域置换、海淀北外溢，想住好房子的朋友可以考虑，一定是居住＞投资的。
国誉燕园北大的教职工、海淀北刚需上车、昌平地缘客户几乎各占1/3，因为绝对低价、引入了北大附属幼儿园和小学，刚需可以上车，当然最好自己有车啊。
硅谷one和金辰府是北七家的两个老盘，这两个盘地段和产品没什么优势，如果追求准现房或现房可以结合价格综合考虑。
对昌平新房感兴趣的同学，可扫文末二维码联系严肃君，能帮你要到特价房、独家优惠。

03

三个新盘在路上了

除了在售项目之外，昌平还有3宗地块已经拍出。
建工嘉境里和住总百善镇地块距离地铁都有点远。
严肃君拿到了建工嘉境里的内部消息，面积段75-150平，两居到四居，75平的两居预计总价350万，单价不到4万7。
据说精装标准也是非常高，主打一个性价比。
而且建工的产品是相当能打的，之前丰台的熙华台地块条件特别差，靠近铁路、地块中间隔着老小区，建工仍然卖的很好，靠的真是产品力。
项目旁边还有小学、中学、公园、社区商业，接下来高教园板块要卷了。
地段差点，能卷出好产品，也可以划入考虑范围。
北四村虽然属于昌平南，距离海淀比较近，但是板块有些荒凉，而且太靠近铁路。严肃君说北四村跟朱辛庄差着10年的发展，跟二拨子也差5年。
6万4的销售指导价确实在抢钱，如果是6万以下可以看看。
总之，从供地趋势来看，昌平的好地确实在减少，朱辛庄0029地块之后，好像已经没有可以闭眼入的地块了。
昌平的同学们，地铁盘可以冲，其他盘咱看看价格够不够低吧。

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