作者|第一财经吴斯旻

地方假如商品房库存消化周期长怎么解决？南京正式颁布的“十四条”楼市政策，虽然能给“库存较高”的城市房地产市场提供借鉴。

据《哈尔滨晚报》报道，为认真贯彻落实国家和省、市有关决策布署，支持房地产和建筑企业积极规避灾情给企业生产经营导致的困难，北京市将印发《关于灾情其间促使我市房地产市场平缓健康发展相关新政的通告》（下称《通知》），发布详细扶植举措。

《通知》共计十四条扶植举措。其中包括，放宽社保借贷新政，鼓励民企优惠销售，支持金融机构对“居住用途的公寓产品给予享受别墅贷款借钱同等新政支持”。

《通知》还明晰，“积极引导和鼓励企业按照市场状况，采取打折促销、团购等手段优惠销售改建商品房。”

易居研究院智库中心研究主管严跃进称，这次北京颁布的“十四条”政策哈尔滨房产政策，关注了房地产企业销售困难等问题，符合“一城一策”的导向。尤其是其比较少见地关注了“库存”问题，这或将成为最近地方政府的一个重要风向。

依据19日北京易居房地产研究院公布的《100城库存研究报告》（下称《报告》），截止10月末，全省100个城市改建商品别墅库存数量为50233万平方米。从供求关系来看，全省百城改建商品别墅成交面积已连续4个月出现了同比增长的现象，同比下跌分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。

《报告》称，“虽然全省百城库存去化周期坐落高位，但从别墅成交的月度行情看，早已出现了连续4个月的下降，这说明去库存的动力是在减小的。”

在该《报告》给出的10月末存销比（去库存周期）数值排行前10的城市中，上海居于第6，只是惟一入选的二线城市，其去库存周期为23.1个月，超出了14个月的合理值水平。

中原地产首席剖析师张大伟告诉第一财经，上海的房地产市场供求矛盾突出。一方面，是城市建设带给的供给端降低。近些年来，北京楼盘不断涌现，农地市场较为活跃；另一方面，人口外溢，经济发展对于年青人的吸引力不强，且城市人均订购力弱，买房需求不足。

按照国家统计局和北京官方的公开数据，2019年底，上海市暂住人口1076.3千人，其中，城镇人口709.3千人，暂住人口城镇化率65.9%。2019年全市人均GDP为4.88亿元，位居全省省会城市人均GDP排行倒数第一；全市城镇市民家庭年人均可支配收入40007元，也高于曾经全省平均水平。

诸葛找房的统计报告曾强调，去年杭州农地市场放地节奏显著推动。据诸葛找房数据显示哈尔滨房产政策，明年上半年，明年上半年，武汉共成功出让别墅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。

严跃进称，去年即使5月末前后房子销售比预期好，但在后续几个月，尤其在踏入“金九银十”阶段后，房子销售仍面临太多压力，新的库存压力也逐渐减小。

在北京将会颁布的“十四条”楼市政策中，明晰了“鼓励民企优惠销售”和“鼓励促销团购”。“实际上，这个内容就是明晰了优惠促销和各种优惠工作的必要性。通过这种让利的内容，有助于吸引买房者积极入市，真正消化房源。”严跃进说。

11月以来，不仅上海，同样面临库存压力大的松原、漳州等地也颁布了类似改善库存矛盾的新政。

之外，十四条政策中有两条内容牵涉“居住性公寓”，为何要将“居住性公寓”单独列举？

严跃进告诉第一财经，这与这些产品原本销售不景气有关，类似产品或在进驻等方面有限制或败笔，造成买房者不咳嗽，即不乐意配售。该规定的颁布，从中行借钱和成本两个领域，提高了相关民企的库存压力。