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编者荐语
尽管马来西亚对外来资本十分开放，但外资行业准入和土地获取仍受到一些法律和政策的规范。对于外国投资者来说，深入了解马来西亚对外资在产业投资上限制以及土地使用具体规定是十分必要的。
市场准入
主管部门
马来西亚主管制造业领域投资的政府部门是马来西亚国际贸易和工业部下属的马来西亚投资发展局，主要职责是：制定工业发展规划；促进制造业和相关服务业领域的国内外投资；审批制造业执照、外籍员工职位以及企业税务优惠；协助企业落实和执行投资项目。
马来西亚其他行业投资由马来西亚总理府经济计划署（EPU）及国内贸易、合作与消费者事务部（MDTCC）等有关政府部门负责，EPU负责审批涉及外资与土著（Bumiputra）持股比例变化的投资申请，而其他相关政府部门则负责业务有关事宜的审批。
限制的行业
鼓励的行业
马来西亚政府鼓励外国投资进入其出口导向型的生产企业和高科技领域，可享受优惠政策的行业主要包括：农业生产、农产品加工、橡胶制品、石油化工、医药、木材、纸浆制品、纺织、钢铁、有色金属、机械设备及零部件、电子电器、医疗器械、科学测量仪器制造、塑料制品、防护设备仪器、可再生能源、研发、食品加工、冷链设备、酒店旅游及其他与制造业相关的服务业等。
（1）清真食品加工及认证。包括：凡生产清真食品的公司，自符合规定的第一笔资本支出之日起5年内所发生符合规定资本支出的100%可享受投资税赋抵减。
（2）多媒体超级走廊公司。为了成为全球信息与通信技术产业的中心，马来西亚政府于1996年创建了信息与通信技术计划，即多媒体超级走廊。所有取得多媒体超级走廊地位的公司都可享受马来西亚政府提供的一系列财税、金融鼓励政策及保障，主要包括：提供世界级的硬体及资讯基础设施；无限制地聘请国内外知识型雇员；公司所有权自由化；长达10年的税收豁免政策或5年的财税津贴等。
（3）鼓励发展生物科技。马来西亚2007年财政预算报告宣布了一系列新举措，鼓励在生物科技领域的投资，推动生物科技的发展。投资鼓励政策包括：第一，生物科技公司从首年盈利开始，免交10年所得税；第二，从第11年开始缴纳20%的所得税，优惠期仍为10年；第三，在生物科技领域进行投资的个人和公司，将减去与其原始资本投资相等的税收，并获得前期的融资支持；第四，生物科技公司在进行兼并或收购时，可免征印花税，并免缴纳5年的不动产收益税；第五，用于生物科技研究的建筑物可获得有关的工业建筑物津贴。
（4）鼓励数字经济发展。为了促使马来西亚转变成为数字经济驱动的高收入国家以及区域领导者，马来西亚政府在2021年宣布了《马来西亚数字经济大蓝图》。目前，马政府正酝酿出台“马来西亚多媒体超级走廊计划2.0”，以期吸引更多外国数字投资者进驻。
马来西亚在2022年财政预算案中，对绿色科技投资予以为期3年100%的投资税务津贴，可抵扣最高70%的应纳税法定收入。
土地获取
土地所有权
在马来西亚，土地作为私有资产，受到联邦宪法和《国家土地法》的保障，并可以自由地进行交易。获取土地的途径主要有两种：
1. 永久拥有权（Freehold）：此种方式允许土地所有者获得一份永久地契。但是，当前获取永久拥有权的机会已经变得相对有限。
2. 租赁性拥有权（Leasehold）：此方式下，土地所有者将获得一份为期99年的租赁地契。当这99年的租赁期接近尾声时，业主有权向州政府提出延长租期的请求，并支付相应的费用，以续期另外99年的所有权。需要注意的是，所需支付的费用会因不同州的规定而有所不同。
主管部门
在马来西亚，根据联邦宪法的规定，土地事务是划归给州政府管辖的领域。各个州因此享有制定本州内的土地政策的权力。尽管如此，宪法也赋予了联邦政府权力，以制订相关的土地法律和法规，并对各州的土地管理活动进行监督与指导，确保全国在土地管理方面的法律和政策是协调统一的。
在马来西亚的联邦政府架构中，主要负责土地管理的机构是隶属于能源和自然资源部的土地和矿产总署。此外，在州一级也有相应的执行机构，即土地和矿产办公室，它们负责实施并执行州内的土地管理职责。
外资获得土地的规定
根据马来西亚《国家土地法》，土地被划分为农业用地、住宅用地和工业用地。非马来西亚公民和外国投资者若欲购买马来西亚的土地，必须向州政府提交书面申请并得到批准。
2020年1月，马来西亚首相署经济规划局（EPU）实施了《房地产购置准则》，该准则对外国人在马来西亚购置房产和土地的活动进行了具体规定，相关规定详见下表：
需要特别注意的是，虽然只有购买特定的房地产需要从经济规划局或相关政府部门获得审批，但是所有外国投资的房地产收购项目都必须遵循《国家土地法》第433条的要求。该条款规定，任何外资在收购房地产之前，必须向州政府递交书面申请并获得批准。此外，各州政府保留设置附加条件和征收相应费用的权力，以授予收购批准。
此外，鉴于土地管理属于州政府的职权范围，各个州根据自身情况设定了外资购买当地房地产的最低价格要求。一些州甚至进一步根据本州不同地区的特点，制订了差异化的房地产最低购买价格政策。因此，这些价格标准及购买条件可能会随着市场和政策的变化而发生相应的调整。
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