摘要：
上周REITs价格涨跌互现：建信中关村受分红公告影响价格显著修复，领涨6.66%，物美REIT（5.37%）、蛇口产园（3.55%）、张江REIT（2.53%）和湖北科投（2.53%）涨幅领先，铁建REIT（-1.89%）、华夏越秀（-1.53%）跌幅居前。
上周REITs交投活跃度有所下降：上周REITs总成交金额为20.64亿元，日均成交金额较节前最后一周日均成交额4.83亿元下降14.44%，临港REIT（2.51%）、物美REIT（2.17%）和首创水务（1.79%）位居市场换手率前三。
公募REITs项目进度更新：华夏特变电工新能源REIT和华泰紫金宝湾物流仓储REIT获证监会注册批复，中信建投明阳智能新能源REIT和招商科创孵化器REIT获交易所反馈意见。
行情概览
01
价量表现： 涨跌互现，交投有所下降
上周是公募REITs市场2024年第18个交易周，产权类和经营权类走势出现分化，产权类价格修复继续上涨，经营权类出现一定波动，印力REIT于4月30日上市，当日交投活跃，全周总成交规模20.64亿元，较节前最后两个交易日日均成交金额4.83亿元小幅下降。
图表1 REITs价格涨跌幅汇总
（按相对发行价涨跌幅排序）
*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。
数据来源：根据Wind数据整理
图表2 REITs每日涨跌幅
数据来源：根据Wind数据整理
1、从全周涨跌幅看，市场涨跌互现，建信中关村受分红公告影响价格显著修复，领涨6.66%，物美REIT（5.37%）、蛇口产园（3.55%）、张江REIT（2.53%）和湖北科投（2.53%）涨幅领先，铁建REIT（-1.89%）、华夏越秀（-1.53%）跌幅居前。印力REIT上市当日盘中呈现V型走势单日收平，上周同样先跌后涨，当周小幅收跌-1.23%。日涨跌幅方面，各交易日价格均涨跌参半，蛇口产园、湖北科投连续五个交易日收涨。
2、分资产大类来看，产权类收涨，经营权类回调。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.78%，产业园区REITs平均上涨2.35%，保障房REITs平均上涨1.38%，消费基础设施REITs平均上涨1.70%。特许经营权项目：环保行业平均下跌0.52%，高速公路REITs平均下跌0.47%，能源类平均下跌0.49%。
图表3 C-REITs加权平均总回报指数表现
*指数根据产品自由流通市值加权计算
数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理
3、从全市场阶段性表现看，上周C-REIT指数收涨，产权和经营权有所分化，至5月10日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较节前收盘分别上涨0.67%、上涨1.72%和下跌0.29%，同期中证500上涨1.73%、中债10年期国债指数微涨0.14%，C-REIT与股债走势呈现一定联动性。
4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为20.64亿元，日均成交金额较节前最后一周日均成交额4.83亿元下降14.44%，临港REIT（2.51%）、物美REIT（2.17%）和首创水务（1.79%）位居市场换手率前三，全市场日均换手率在0.16%至2.51%之间，部分限售份额已解禁的产品换手率较低。
图表4 REITs成交金额汇总
（按全周换手率排序）
*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100%
数据来源：根据Wind数据整理
02
发行折溢价
截至2024年5月10日，除首钢绿能REIT、首创水务、浙江杭徽REIT、越秀REIT、铁建REIT、山东高速REIT、深高速REIT、京能光伏、国家电投、电建水电、普洛斯REIT、盐港REIT、临港REIT、东久REIT、鹏华深能、深圳安居、北京保障房、厦门安居、华润有巢、城投宽庭、物美REIT、华润商业、金茂REIT外，其余13支REITs收盘价均跌破发行价。
1、特许经营权类项目：环保及高速公路行业发行溢价率仍存在差异。2支环保REITs溢价率分别为29.18%（首钢绿能REIT）和18.84%（首创水务REIT）。高速公路REITs溢价率继续保持分化，浙江杭徽REIT、广州广河REIT、华夏越秀REIT、中交REIT、铁建REIT、江苏交控REIT、安徽交控REIT、山东高速REIT和深高速REIT发行溢价分别为17.60%、-8.11%、9.79%、-38.15%、8.89%、-3.59%、-14.71%、12.23%和4.83%。京能光伏REIT、国家电投REIT和电建水电溢价率分别为21.41%、16.61%和18.84%。
图表5 特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线
数据来源：根据Wind数据整理
2、不动产权类项目：不动产权REITs发行溢价率内部存在分化。3支仓储物流REITs溢价率分别为5.05%（中金普洛斯REIT）、13.26%（盐港REIT）和-10.82%（京东仓储）。张江REIT、东吴苏园REIT、蛇口产园REIT、中关村REIT、合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT、和达高科REIT和湖北科投分别较发行价溢价-5.29%、-8.11%、-7.16%、-14.73%、-2.61%、15.01%、11.25%、-8.96%和-9.10%；鹏华深能收盘价较发行价溢价38.23%；深圳安居、北京保障房、厦门安居、华润有巢和城投宽庭分别较发行价溢价10.38%、21.80%、16.39%、13.08%和1.57%；4单消费基础设施REITs物美REIT、金茂REIT、华润商业REIT和印力REIT较发行价溢价11.20%、2.85%、0.19%和-1.23%。
图表6 不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线
数据来源：根据Wind数据整理
03
分派率情况
根据各REIT披露2024年预测可供分配现金流情况，以当前最新市值（截至2024年5月10日）计算。
图表7 REITs分派率情况
*预测DPU（最新市值）=招募说明书预测2024年可供分配现金流/截至2024年5月10日基金最新市值规模；
数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理
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