松苑路的春夜
《如何解决部分城市存量住宅地过量的问题》一文发表后半个月，也就是昨天，自然资源部官方媒体透露了以下内容。
准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。具体的政策亮点，可以简要概括为以下三个方面：
一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。
二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。
三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
相信自然资源部在制定政策的时候，会有更全面细致的内容。入正题，部分城市会出现存量住宅用地过量的根本原因是在特定时期住宅用地供环节缺乏科学管理。笔者在2022年8月《重构房地产市场的运行规则》提过：一个城市每年的住宅用地供应计划应参考几个基础数据。一是历年的商品房销售量。二是商品房库存量。三是存量住宅用地的数量、分布以及这些存量用地在接下来一年可能会开发的数量。四是城市各区域的常住人口增长情况。五是当前房地产的市场情况与预测。总结一句，就是按需供应，不能为了卖地而卖地。这也基本与近期一些部委的政策导相吻合。什么以人定房，以房定地。什么商品房去化周期多久的就暂停供地等。但我认为这些依然不够全面不够具体。
依我之见，各个城市都需要有专业研究团队对当地的房地产市场进行常态化的分析和研究，为土地供应和房地产管理提供科学合理的建议。至于“专业”能不能做到“专业”那就是另一个层面的问题了。当前，部分城市的部分区域依然对土地财政有所依赖。相对的，一些城市的土拍市场偏冷清。与相应的房地产以及相关行业的投资均放缓。这已经不是房地产行业一家的事情了。目前民间最有购买力的应该是一些富豪和中产。让他们买商品房，他们已经买的也不会少。小区别墅，供应量少且很多是天价。笔者建议，部分城市可以短期内放开别墅用地的政策。一是允许地方在非核心区域新供应的住宅用地用于开发别墅产品，或允许城市内部单宗面积较少的用地分拆供应为多宗小面积（100至500平方米）的住宅用地用于建自建别墅。据了解，最近一些地方已开始有类似的动作了。二是允许郊区存量住宅用地开发别墅产品。不过，在数量上应该进行控制，在房地产市场缓和过来后再关闸。这样做在短期内可以为地方政府带来收入。也某种程度上缓解了部分郊区楼盘的去化难题。土地开发增加投资。建筑、装修、家具等，一系列的行业也会有新的业务机会。当然，房地产管理是非常综合性的工程，这个动作只能算特定经济环境下的短期操作。
