根据国家统计局最新发布的数据，2022年11月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11月份，70城新房价格指数环比下跌0.2%，比上月收窄了0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄。同时，新房价格环比下跌城市从58个，下降到51个，下半年以来首次下降。

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预期修复 房价跌幅收窄

对于“11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，和此前房价指数跌幅扩大的判断相比，此次跌幅收窄的信号值得关注。“这说明人民银行和银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》以及聚焦信贷支持、债券和放开股权的‘三箭’齐发，客观上市场已经对房企的预期有了积极修正。”他分析。

分区域看，11月份房价指数环比上涨的城市数量有所增多，从10月份的10个增加为16个。严跃进表示，过去一段时间里房价一度呈现“跌跌不休”的走势，而目前此类走势有所遏制和改变。“上涨城市数量增多，背后源于房企定价策略在调整，也有助于引导市场预期的变化。”他谈到，这也说明各类稳楼市政策是有效的。目前房价企稳的动力，不在于房屋销售数据的提振，而在于房企资金状况改善。

在李宇嘉看来，11月房价跌幅收窄的主要原因包括三个方面：一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；二是房企资金面开始缓解；三是需求端纾困力度加大，对改善性需求的释放和预期有提振效应，这对房价的稳定有效果。

“近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。”李宇嘉分析，从供给端来看，“三支箭”积极改善房企资金面，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转；从需求端来看，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，利好价格稳定。

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关注刚需和改善型需求

对于价格跌幅收窄，以及热点城市的销量保持稳定，李宇嘉认为“刚需、改善型购房者会在一定的心理价位入市”。他分析，由于广深沪二手房价跌幅较大，深圳下跌0.3%，广州下跌0.5%、上海下跌0.5%，拖累了一线城市跌幅继续扩大，与新房的态势非常相似。但二手房价快速下跌后，探到了部分需求的心理价位。即便是深圳跌幅较大，近期二手房交易量也升到了2000套以上。

实际上，满足刚需、改善型需求正是稳楼市的关键。就在近日发布的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》（以下简称《纲要》）中，再度强调了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位最新房产政策，并明确“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求”。由此可见，在这一趋势下，楼市的健康发展依然不能偏离真实的刚需和改善型需求。

严跃进表示，房地产内需的保障要有更广的视角和更细的分类。例如，从市场化和保障类的角度，可区分为市场化领域和保障性租赁住房、共有产权住房等内容。从需求的阶段划分，包括了购房需求和房后需求，包括《纲要》提及的养老居住需求、家庭装修需求、智能家电需求等。“房企要深入分析，测算这些需求的总规模，以及其对于供给端的影响和要求，基于此创新产品和服务。唯有这样，才能真正把握积极做好转型，探索出新发展模式。”他谈到。

李宇嘉则详细拆解了目前楼市的潜在需求。他分析，从七普数据看，目前加装电梯的楼栋占比只有20%，3亿新市民大多数没有拥有产权住房，而以广东珠三角为例，7800万人口中一半人租房，而且大部分租在居住体验感较差的城中村。因此，未来围绕居家、社区生活、设施升级换代、二次装修等需求的潜力还很大。

据李宇嘉判断，现阶段比较旺盛的需求是“中产换房需求、低收入上车需求”，因此《纲要》更多强调租购并举、住房保障、公积金等，目的是让3亿新市民、城市无房户有能力支付住房需求，先租再买、渐次递进，从而在未来升级到商品房需求。因此，要让供应匹配需求，需求牵引供给最新房产政策，供需才能在高位上平衡，房地产才能稳定。

同时，李宇嘉提醒，老百姓对住房消费存在潜力，但收入是关键。因此，要进一步纾困中低收入人群、加强社会保障、完善分配格局，提高居民收入水平，才能实现稳定包括住房在内的消费，提振内需。