政策解读|市场预判|买房观点|楼盘点评

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刚刚，成都市人民政府官方网站发布了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，进一步升级和强化了成都房地产调控政策。

全文如下：

△截图来源于成都市人民政府官方网站

至此，酝酿多日的成都楼市新政，靴子终于落地。其严厉程度可以说超乎所有人的预期，彰显了成都“房住不炒”的坚定决心。

因为时间关系，我就重点说一下我的理解。

第一、此次新政是过去调控政策的叠加。

根据文件标题《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，其中“进一步完善”这句话表明，今天的新政是在成都之前所有调控政策上的叠加，其中与本次新政不同的部分，才以本次新政为准。

第二、“家庭限购”作为政策大招已出。

在成都之前的调控政策中，主要有限购、限贷、限售、限捂等政策，其中限贷提高了二套的比例为6-7成，限售为获得不动产权证之后三年方可出售，而限捂则规定了拿预售证之后一次性推出全部房源以及公证摇号措施等，可以说都较为严厉且执行较好。

唯独限购，在“自然人为单位”的对冲下，造成了一定的需求放大。所以，本次新政，极其有针对性的进行了限制。

其中，以“自然人为单位”购房，改为了以“家庭为单位”，其中夫妻或夫妻含未成年子女的家庭，还可以在有1套房的基础上再购买1套，保障了合理的家庭改善住房需求。而其他类型的家庭，则只能拥有1套房产。

当然，以家庭为单位限购一定会搭配“限制离婚”政策，而成都不是采用新政出台日一刀切的方式，采用的是离婚满2年，且按离婚前家庭房产计算。

时间上既可以往前追溯，又可以往后推算；既保障了无房离婚家庭各自买房的需求，又保障了只有一套房的离婚家庭，无房配偶的再购需求。可以说非常人性化。

总之，以家庭限购是本次新政的最大亮点。在我来看，这表明成都在楼市调控的政策层面，大招已经应出尽出，彰显了“史无前例”的调控决心。

第三、“人才落户”追加社保一年要求。

而人才落户的问题，本身是城市之间抢人战略的一环，这是为城市经济转型提供人力支持的必要环节。但部分投机者利用这一政策，通过学历落户买房，然后又把户口迁走，显然与政策初衷不符。

所以此次新政，将落户不满2年的购房者，多追加了连续12个月社保的要求，既阻挡了投机炒房者，又对真心落户成都寻求发展的人才不太苛刻。

第四、“父母投靠”不再具备购房资格。

由于父母作为一个单独的家庭，依然具有购房资格，所以部分购房者会考虑通过父母投靠的方式，多一张房票出来。

但是，首先成都在抢人问题上，需要的是“纳税人口”，而不是“食稅人口”，如果过多的老人通过投靠落户成都，不仅会加大楼市供需的失衡，也会加速城市的老龄化，增加社会保障负担。

其次，父母买房和父母投靠买房，是两个不同的概念。

父母如果本身具有成都户籍或社保，要自住要改善，都是合情合理的；但是父母投靠，投靠的意思就是由子女来扶养，所以子女可以和父母同住，也可以让一套房子给父母住，但并不能因此就多一张房票出来。

第五、限售范围再扩大至“第三圈层”。

成都此前的政策，是在限购区内，购买新房和二手房，须拿到不动产证之后三年才能出售。而5.15新政之后，限售范围扩大到了“第三圈层”，也就是非限购区。

很简单，目前的新政将限购升级之后，势必会有较多的投资需求转向第三圈层购房，但是你买可以，但不能卖，目的就是锁死流动性，消灭快进快出的“短炒”行为。

第六、配套“补丁”还在源源不断出现。

就在写稿过程中，成都市房管局官方网站又出台了配套的摇号政策。

“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭一次只能参与一个商品住房项目登记摇号，在该项目公证摇号选房后未能购房的，方可参与下一个项目购房登记。在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他项目登记。”

△截图来源于成都房管局官方网站

这意味着，即使以家庭为单位限购，一个家庭也不能到处去“摇号”，而必须在一个楼盘的摇号结果出来之后，再摇下一个楼盘。这就抬高了“摇号”的门槛，“逗摇”现象将消失，中签率必然大幅度提升的同时，也让购房者必须做到“有的放矢”。

最后，做一点总结。

1、新政出台之后，我的房票当然也“烟消云散”了，算“受害者”之一吧。但是从我内心来说，我非常支持今天的新政。

我通过写关于房地产的文章，成为拥有7万多读者的所谓“大V”，本身就是一件“悲哀”的事情。我希望大家买房是从容的、理性的、愉快的。而在新政之后，毫不怀疑，这一幕我会很快看到。

2、关于5.15新政，它的出台本身都在大家的预料之中，我也曾经参与过小范围的讨论。但是当我今天真正看到新政细则的时候，我是吃惊的，它远远超出了我的预期，这表明了成都在房地产调控问题上的大决心，大毅力，大手段。

有人说，当前成都的新政严厉程度仅次于海南，但在我看来，凭人才落户加社保这一点，成都就比海南更严厉。

3、当然，我相信后续还会有更多的配套“补丁”出台，例如针对特殊渠道的社保一次性购买问题、针对某些开发商的以租代售等问题，这会是一次360度全方位无死角的调控。

4、关于新政之后房产政策调控，对新房、二手房会有哪些影响，对购房者有哪些新的建议，我会在后续的文章中慢慢与大家分享。

总之，从今天开始，大家睡个好觉吧！

PS：有很多字面意思容易产生歧义的房产政策调控，以及特别具体的特殊问题，我们将统一收集起来请官方进行解答。

文/吴思竹