新年上海地产市场第一个政策，稍有点出乎意料之外，竟然是一道无关痛痒的新闻。1月2号，官宣房产税延期，其实有关部门不提及，群众记忆里基本遗忘了这档子事儿

犹记2018～2020，关于房产税的落地和征收，是地产界一个常备话题。基本每隔半年，好事者都要拉出来讨论一番，为此还造成人群的分裂。具体来说分为两派上海房产政策外地人，群众大多认为我国特有的住房制度，关于房产的税负已在购买环节增收，不宜再征；经济学家们则不然，他们引经据典，从德美论证到日韩，总结我国高房价原因为畸形土地财政，要摆脱后者，必须用房产税调节。官方则是几次房产税讨论，已经提上人大议程，但每每延期。所谓“只见楼梯响，不见人下来”即是如此

疫情三年，尤其后两年地产市场下行周期，剧烈调整。2022年一整年，全国80城700多道政策，官方亦从3月，9月，11月三次“救市”，终于在11月的《金融16条》以后，暂缓了楼市下行的趋势。若说前几年房产税争论“靴子何时落地”，是因地产市场过热，那么楼市正在危机喘息之间，这个话题自然没人提及了

❶关于房产税的溯源和现状

房产税目前的现实状况是，上海重庆两个直辖市，在2011年已试行征收，并且延续至今。具体征收口径，对市场影响微乎其微，几乎可以忽略不提

2011年，我国地产市场上海房产政策外地人，还处于过热的市场态势。由于2008年美国的金融危机，我方启动了四万亿拉动经济的计划，不但把全球经济从衰退中拯救出来，也造就了地产市场第二波牛市。顺着回忆的线索，可以重现彼时场景，四万亿真金白银砸向“市场”以后（四万亿是基础货币，加货币乘数。起码在20万亿），各地都在“跑部前进”和大干快上，经济过热之余，楼市也水涨船高。以上海为例。2009～2010，二手房迎来有史第一次翻倍行情，内环从均价1万有余到四万。全国亦大同小异。

彼时决策部门头疼于楼市过热，央行一年七次加息，收紧货币政策。财政部门的对策是，借鉴国外经验，征收房产税以调节市场。但兹事体大，也怕全面实行之后，地产市场“一蹶不振”，因此在上海重庆开始试行，以观测实际效果

❷关于房产税的征收规则和市场反应

2011年沪渝试行“房产税”，规则和口径大同小异。上海的具体方案是：每个家庭按人口，有60平的免税面积，从第二套开始征收；具体税则为，应税面积×购房单价×70×税率，税率分为两档，0.4%和0.6%，具体选择看单价；外地户籍首套即征，居住满三年后退税

政策指向来说，主要制约的是面积，从而间接影响市场，某种程度可以视为“改善需求调节税”。具体来举例，隔壁老王夫妻，在2010年有一套徐汇衡山路70平老破小，家里儿女各一共四人，2012年老王发了笔小财，购入浦东康桥280平联排别墅，购入价格560万。则老王应税大致为（350平-240平）×2万×70%×0.4%＝6160元。时钟走到2022年，老王交了10年房产税6万，但别墅已经市场价8万，即2240万

考虑到十年之间，上海作为全国楼市“带头大哥”，房价涨幅平均在4～5倍。所以房产税这点微末负担，对上海购房者群体和市场的影响，确实可忽略不计。重庆房价亦是三倍，市场反应仿佛上海

❸关于未来房产税的走向

提到房产税未来的方向，就要从税则的目的和地产市场走向说起

房产税是为了调节市场过热而“应运而生”，但从2011年试行后，一直未能全国普及和施行，其实和地产市场周期性有关。从2011年以后，历经三次地产周期，基本是涨一年，回调一年，企稳两年。每次楼市价格上冲时，房产税征收的氛围喧嚣尘上，但旋即迎来市场回调，于是乎，有关部门投鼠忌器，一样是“高高举起，轻轻放下”。所以这些年一直是如此，房产税亦一直止于“讨论”

对于目前地产市场走向，我们仍然可以回顾过去，才能前瞻未来。我国的楼市过热，现在普遍观点是始自2008年的“四万亿”，其实这个观点也是不求甚解，想当然耳。其实楼市腾飞，始自2006～2007年，从2001年WTO起，我国经济逐渐成为出口主导型，2006年全球制造业基地已初现雏形。2007年起，出口顺差积累下，已经有一万多亿美元的外储，这些美元在国内创造了七万亿的基础货币。所以2007年先有股市的牛市，再有通货膨胀，从本质上奠定了楼市的前景。2008年的“四万亿”以后，政策导向是基建和地产，因此地产开始起飞，奠定了经济对地产市场的依赖。俟后虽然历经十五年，但地产周期就是经济周期，从来没变过。

从目前来看，很多人一直耿耿于怀的“房主不炒”，其实是我国经济转型的标志。随着城镇化后半场，人口高峰已过，地产市场高峰已过，以后就是“软着陆”的趋势，没有其他方向。之所以2022年楼市差点崩盘，是因为策略是对的，经济需要转型，不能再依赖地产市场，但步子太大动作太猛，反倒“欲速不达”

所以地产市场，客观来看，已经在走下坡路。以后对楼市来说，就是在2023年这一波修复后，如何“软着陆”的问题了。所以不存在楼市过热的问题，更不存在用“房产税”调节过热市场的必要

所以上海新年之后，官宣房产税准则延续，也是情理之中。目前现行的房产税，对市场影响可以说微乎其微，所以“一动不如一静”，延续下来也无碍大局

至于前几年经常的讨论，房产税究竟何时在全国“落地”之争。随着这一波地产的惨烈下行，以及整个楼市的问题是“平安落地”，以及经济转型，楼市过热问题，已经不存在了。相信在2023年以后，除了北上等少数一线和强二线城市，全国其他城市楼市，基本最大的政策方向就是“维稳”，即楼市止跌企稳。所以房产税就更没有施行的必要

所以房产税这回事，来的莫名其妙，以后也会消亡的无声无息。房产税的话题，可以休矣