2022年无疑是近些年来房地产新政调控优化大年，密集且力度愈渐加强，新政空间从三四线城市覆盖到一二线城市。
受灾情等多诱因影响，2022年房地产市场踏入深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极讯号优化调控新政房产政策信息发布，逐步丰富和建立新政工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产新政，推动房地产市场平缓健康发展。
据手指研究院检测，2022年已有超300省份（县）颁布房地产调控新政超千次，新政调控力度和频次达到近些年来峰值，房地产新政已步入实质放松阶段。从新政优化节奏来看，4月以来新政踏入实质性修身期，新政节奏推进和力度显著加强，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策速率稍缓，9月新政优化节奏有所推进，热点城市加强优化力度。四季度房产政策信息发布，各线城市新政继续优化的空间有限，新政调控频次有所回落。
多地贷款利率降至历史低位
各地新政主要牵涉优化限贷限购新政、降低首付比列和贷款利率、提高社保借贷额度、发放买房补助、降低限售期限、降低交易契税等方面，多地贷款利率已降至历史低位。二手房交易步骤亦在不断简化，如上海、南京等地推行“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有促使打通交易链条，增加置换费用。
踏入年末，一些核心二线城市仍在持续发力放松新政。自2022年12月5日起，深圳岛外限贷新政调整为在上海市实际工作和生活的非本市户口无住房家庭和个人可在岛外限贷1套住房，岛内限贷新政不变。
广州和佛山则全面解除限贷。广州发文强调，从12月10日起，在禅圩镇祖庙街道、南海区狮山街道、顺德区容桂街道订购的改建商品住房，须自商品房买卖协议网签备案之日起满3年方可新上市交易，上述区域暂停施行住房限贷新政，也标识着广州全面取消限贷新政。广州公布“23号文件”指出，自12月26日起，深圳罗湖街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停施行商品住房限贷新政。从此，广州全面放开限贷新政。
需求端新政方面，自三季度以来个贷支持力度持续不断加强，“支持刚性和缓解性住房需求”始终是新政核心。此前9月末，央行、银银监会已发文明晰强调符合条件的城市可以调低或取消首套住房商贷利率下限，央行也已上调首套社保借贷利率15个基点，均为各地优化个贷新政释放了空间。
手指研究院统计显示，截止11月末，全省已有超20城增加或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市广州、天津、温州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。本次新政再度指出要因城施策，符合条件的城市有望推动落地增加贷款利率节奏，早已上调商贷利率的城市不排除依照当地实际状况继续调整优化。
新政修身力度或逐步加强
2022年房地产市场下行趋势未得到显著缓解，中央在指出房地产新政坚持“房住不炒”基调下，调控已向下摆转变。上半年，全省人代会、中央政治局大会多次明晰房地产调控思路，指出因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳楼市、稳预期。7月共青团中央政治局大会为下半年房地产调控新政定调，明晰从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修补。8月末，国常会少见地接连释放房地产积极讯号，展现了中央对房地产的心态，稳定房地产市场的重要性愈加突出。
而11月末以来，多项房地产重磅新政利空相继落地，尤其是“金融16条”出台后，民企融资支持节奏显著推动，新政“托底”信号明晰。结合此前支持民企融资的“第二支箭”，新政整体展现出落地快、范围广、规模大的特性。尤其是11月28日证监会公布“第三支箭”，在房地产股权融资方面进行了调整优化，随后已有超30家发起股权融资计划，其中既有规模民企、也有投保企业，包括央企和国国企。
手指研究院觉得，2022年因城施策频次创历史新高，未来核心一二线城市新政空间有望释放去年以来，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好新政工具箱，予以各地较高的调控自由度，地方政府结合当地市场变化及时调整新政节奏，力促市场预期稳定。
总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部委持续优化供求两端新政，需求端支持新政不断加码，村民买房费用逐步减少，促使刚需及缓解性住房需求释放；供给端为民企提供更多资金支持，个贷、发债、股权“三支箭”的融资支持方式持续推动，预售资金监管相关新政继续缓解。
12月15日至16日开展的中央经济工作大会强调，今年经济工作千头万端，要从战略全局出发，从缓解社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。其中包括有效严防化解重大经济金融风险。要因城施策，支持刚性和缓解性住房需求，解决好新居民、青年人等住房问题，探求长租房市场建设。要坚持房屋是拿来住的、不是拿来炒的定位，促使房地产业向新发展方式平缓过渡。
对于2023年房地产新政行情，右手研究院预计，坚持“房住不炒”基调不变，供求两端新政均有继续优化空间，新政力度有望逐步推进，核心一二线城市非常是核心二线城市，新政优化空间较大，如限贷、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，民企融资链条有望逐步畅通，企业资金面有望得到缓解；“保交楼”仍然是优缺，专项借贷及配套资金加速落地，有望取得更多实质性进展，共同推动买房者预期好转。
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每日经济新闻