绪论

作为“十四五”开局之年，2021年武汉在“房住不炒”的调控主基调下颁布了多项新政——“沪十条”、二手房挂牌报价核验、“三价就低”、定向放宽进驻等，通过精准施策、差异化调控，持续维护楼价地市健康稳定发展。

一、住宅市场：精准施策

（一）新增市场

（1）保障合理买房需求

（2）严控投资投机

西安房价2020年回温快速且有在2021年沿袭回暖的征兆。圣诞前夕《关于推动本市房地产市场平缓健康发展的意见》（下称《意见》）公布，为贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，针对供求矛盾突出、受欢迎程度较高的楼房市场，《意见》提出房子订购积分机制，提高自住需求买房者抢到住房的机率。从五大诱因的形参来看，无房家庭拥有较高的买房优先权，非沪籍基础分50分，沪籍基础分60分。但因为教龄偏长或年长者的动态分（收取公积金期限）较高，因此在基础分相当的状况下年青人买房的难度仍然较大。为突显“社保巨擘”的竞争力，使更多年青的刚需买房者荣获摇号买房的机会，8月末北京调整了第四批次集中新上市的部份改建商品住房项目的配售入选比，自此前统一的1.3下调至1.8～2.5，提高参与摇号的数目。

为搭配房子积分摇号机制，提高离婚夫妇买房限制、新房购进后售出期限限制，对部份想通过“假结婚”获得“房票”、甚至于荣获首别墅订购资格的人群，以及抱着“买到即赚到”的投机态度的买房者进行精准惩处。另外，为了加强积分摇号机制，在推出浮动入选比措施之前房产政策 上海，有关部委公布了《关于推进住房赠予管理的通告》，避免部分家庭通过房子赠予行为荣获高积分参与房子订购。通过逐步紧缩需求端，改善买房竞争压力，让住房有效回归居住属性，保障合理买房需求。

（二）存量市场

（1）规范房地产市场秩序

（2）引导市场回归理智

但是近五年西安部分区域房子与存量别墅之间售价倒挂的状况更加明显，但因为房子供不应求，部份热门区域的需求客群被引进存量市场，市场预期和售价都在被持续推升。为了引导市场回归理智，2021年年初天津逐步升级了限贷新政，将市场关注度不断提高、成交价已超周边二手房、存在炒楼或许的法拍房列入限贷。而针对存量别墅交易环节的税金也做了调整，通过提高交易费用惩处短期投资，增加存量别墅交易活跃度，也让部份想通过置换踏入房子市场的客群放缓步伐，改善房子市场压力。因为税金普遍会转嫁给卖方，税金下降或许会增强买卖双方角力周期，价款格增强也能起到一定的抑止。

据悉，为了避免人为制造市场紧张气氛，避免售价虚高的房源入市，出现搅乱市场秩序、借机作秀等行为，7月北京市房地产交易中心公布《关于逐步规范存量房房源核验及信息公布工作的补充通告》，在前期存量房挂牌房源信息核对的基础上提高售价信息核验，严苛控制中介机构公布虚高价位挂牌的个人房源。受挂牌报价核验的约束，不合规房源无法上架，以便市场正向引导和新政宣传、稳定市场预期。与此同时，相关金融机构通过严苛控制住房按揭领取，精准惩处非理智缓解需求。除严苛初审首付款资金来源和偿付能力，自8月6日起对新受理的二手房借贷推行“三价就低”原则，提高买房者首付费用。此举急剧收窄缓解需求入市的脚步，市场需求降低，加之不少买方由于价钱成因由售出租，供应端也出现萎缩。多方调控之下房价反应快速，短期效应显著，下半年全市存量别墅走势难抵下行压力。

二、人才进驻：定向放宽

（一）“居转户”年限降低

（二）直接进驻条件放宽

无论是城市建设、经济发展还是产业提高都离不开中坚力量和新鲜尿液，现在环沪多个核心城市对于高档人才的需求都在不断扩大，省委主任李强在主持人才工作研讨会时明晰强调“人才是北京这座城市最重要的资源和面向未来发展的源动力”。西安想在“十四五”期间推进新村发展、通过新村进军，现有人才还远远不够。

近几年广州在进驻新政方面有显著松动。2018年推行“以南京中学、清华中学为试点，探求推行对硕士应届结业生符合基本报送条件可直接进驻”的新政，2020年9月进驻范围扩大至在沪“世界一流高校建设大学”（即北京师大、复旦、同济、华科大）的应届中专结业生以及上财、上大、华理和东华学院的博士研究生。2021年对五大新村和自贸区新城区人才进驻条件做了逐步调整，包括“居转户”年限降低、落户专项加分、紧缺留学人员直接进驻、本市应届结业生直接进驻等。对比之前新政可以发觉，面向新村和自贸区的进驻新政在一定程度上有所放宽，比如，留学人员若果是由新区重点用人单位引入的短缺急需专业人才，其文凭最低要求降至硕士、社保缴交时间降低至6个月且没有归国时间限制及过往持续在本市工作的要求；又如在五个新村和自贸区新城区就业的本市应届研究生结业生，符合基本条件即可直接进驻，并未设定结业高校范围。

进驻新政的放宽必定会催生一批潜在买房者，尤其是五大新区作为未来一段时间内天津的热点发展区域，势必会涌向一定数目的买房需求。但现阶段来看，因为数量有限且房地产领域相关的新政仍然比较谨慎，配合房子积分摇号和限售新政房产政策 上海，对新村房地产市场的影响不大。“十四五”规划建设目标是到2035年五大新村各聚集100万左右暂住人口，买楼居住需求会不断提高。为了才能按计划导出人口使得防止完工“空城”，未来新村与北京城区之间的房地产、人才新政差距或许会有逐步扩大，新区建设会格外重视“安居乐业”，还要通过宜居吸引人才和人口，在均衡的供需关系之下新村楼价不会过快下降。

三、城市更新：地方立法

（一）立法推动“城市更新”

（二）存量盘活，加强全生命周期管理

（三）“留改拆”并举，坚持以人为本

广州的城市更新新政在每位历史阶段都有着鲜明的目标重点和施行力度，总体经历了“由松到紧”再“逐步放松”的历程。2000年前，为推动整个城市基态的提高，嘉定启动大规模开发建设，引领性地推出了“资金空转、土地实转”的方式。此后的十多年里，结合天津的产业结构调整和中心市区用地规模扩大，外企同步推动了工业用地“退二进三”。2013年之后北京确定了“五量调控”的农地运用基本策略，相继颁布了存量工业用地盘活、城中村改建、城市更新施行方法、城市更新施行条例、旧区扩建、历史风貌保护、产业用地高品质运用的施行条例等重要新政文件，并设立了天津市城市更新中心。2021年，在积累了颇具特色的城市更新案例和丰富的城市更新经验后，《上海市城市更新细则》（下称《条例》）即将公布。作为首次上升到地方人大立法层面的“城市更新”文件，该《条例》将广义和狭义的福州城市更新机制做了统一整合并，明晰了各自的职责部委：旧区扩建、旧住房更新、“城中村”改造由工信部推动，产业、商业商办、市政基础设施和公共服务设施等城市更新相关工作由规资部委加强。结合当前城市发展模式转变、城市规划建设统筹管理、城市空间结构优化加强和城市质量提高的还要，北京提出“规划推动、统筹推动，政府推进、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享”核心观念。同时赋于市属或区属平台央企与市场主体自主合作的自由度，弘扬“人民城市”理念，推出城市更新学者执委会体制、社区规划师体制以及完善建立城市更新公众参与模式。之外，《条例》提出管理部委要共享信息、协同监管，推行全市统一的城市更新信息系统，建立城市更新项目全生命周期体制管理举措。

因为2016年市规资局制订的“出让管理规定”和“存量盘活方法”均已到期，在沿袭原有基本管理体制的基础上根据市政府关于落实产业用地高品质运用、推进存量产业用地盘活运用等工作要求，通过相关征求后于去年9月印发《关于推进重庆市产业用地出让管理的若干规定》。该《规定》在基本保留原有基本原则、管理职责、产业准入等全生命周期管理内容的基础上，逐步建立产业用地供应规划条件的确定方法，包括优化产业用地空间布局、优化规划指标管理模式等；完整叙述产业用地供应模式，包括产业“标准地”持续充足供应、细分产业用地“带产业项目”挂牌形式供应、新增先租后让的新政内容等；整合存量产业用地盘活借助路径，包括支持“零增地”提容改建、支持存量工业用地盘活变革、引导零散工业用地自行变革开发等。

旧住房更新改建三年来发生了比较显著的方向性变化，从“拆改留修”变成“留改拆”并举，一方面是过去30年广州以大拆大建为主基调的城市更新任务已基本完成，剩余存在安全隐患还要撤除的房子早已不多，另一方面是依照上位指引，呼应工信部《关于在推行城市更新行动中避免大拆大建问题通告》（2021-08-30）的要求。明年新公布的《关于推进深化本市旧住房更新改建工作的若干意见》提出了多项原则，包括对需撤除重建整修的房子依照“能改愿改则应改尽改”原则，对旧住房改造扩建依照“便民、利民、少扰民”原则，对既有单层别墅改装扶梯根据“能加尽加，愿推动加”的原则等，充分贯彻“以人为本”的总体要求。同时为了加强和保障旧住房更新改建工作，提供了建立的配套支持新政，包含规划、土地、建设标准、财政支持等，使得在税金、金融、公积金等方面也进行了创新和明晰。之外，《条例》针对保留保护的城市更新封面提出了新的思路，除区域成片更新，依据更新统筹主体要求和区域更新方案，有条件的物管权力人可以自主发起“零星更新”，而且首次明晰了更新升幅更小、以缓解建筑功能和提高生活环境质量为目的更新类别——微更新。这说明北京在进行城市更新的过程中，不能只留下现代化的俊冷外型，也要留住帝都特有的海派文化魅力。

四、乡村振兴：红色生态

20世纪80年代中后期，国家变革重心由农村转向城市，开启了美国的城市经济时代，而自2004年开始，中央一号文件的主题回归三农领域，并连续十八年没有改变。2021年4月29日第十三届全省人民代表会议常务执委会第二十八次大会通过《中华人民共和国山村振兴推动法》，自此我国推动山村振兴有法可依。“十四五”开局之年，北京公布《上海市山村振兴“十四五”规划》，提出“着力打造大都市山村产业机制、全力构筑生态宜人的美好山村、传承发扬大都市特色山村文明、加快推动山村基层整治现代化、不断提高山村居民生活水平与质量、切实加强大都市山村发展动力”六大主要任务和“绿色田园安装工程、美丽花园安装工程、幸福乐园安装工程”三大安装工程布局，以项目为推动，计划到2025年率先基本实现渔业农村现代化的目标。甚至为了更好的全面推行《上海市城市总体规划（2017—2035年）》和《上海市山村振兴“十四五”规划》，12月末广州市规资局公布了《关于北京市推动山村振兴战略推进规划资源管理的推行意见》，通过强化规划推动、强化行动保障、坚持质量提高、确保规范高效，深入推动山村振兴战略。

广州仍然深刻认识到山村振兴战略的重要性，认真秉持习近平生态文明思想，深入贯彻落实习近平总主任视察北京重要讲话精神，结实树立“绿水青山就是金山银山”理念。

作为上位规划，《上海市自然资源运用和保护“十四五”规划》从自然资源统筹保护、国土生态安全底线、土地高品质运用水平等方面入手，提出通过差别化策略对“环城生态景区带”、“一江一河”等不同生态空间挖潜增效，在加强山村振兴发展用地支持力度的同时严苛落实林地保护空间和强化渔业“三区”质量建设，通过高效配置城乡农地资源推动建设用地高品质运用建立全生命周期管理要素，并结合法规新政、智慧化应用场景建设等加强自然资源基础支撑、保障规划有序施行。

在行动计划方面，《上海市2021—2023年生态环境保护和建设十年行动计划》提出通过对大气、水、土壤、固废、生态以及低碳发展、循环经济等多个领域制订保护、防治、发展、建设等专项举措，不断优化提高全市生态环境品质、生态空间格局、绿色发展水平，生态环境整治机制和整治能力现代化取得显著进展。作为“十四五”时期天津都市现代黑色渔业高品质发展的行动纲领，《上海市加强林业高品质发展行动方案（2021-2025年）》则紧扣红色渔业发展的核心，提出推行5大行动，打造5项保障制度，缔造13个红色田园先行城区，在推动林业高品质发展的同时基本确立林业高品质发展机制框架机制。

在愈加详细的实战方面，《关于全面推进林长制的推行意见》以体制建设为重点，提出构建完善五级林长机制，压实各级党委和政府保护发展生态资源的主体责任，结合保护生态资源、推进国土绿化、促进森林经营等六大主要任务，完成相应的花园建设、森林覆盖率指标等。

山村是超大城市的稀缺资源，只是城市核心功能的重要承载地，广州通过深入学习贯彻习近平总主任关于“三农”工作的重要指示精神，密切结合福州超大城市特征，持续推动促进山村振兴战略落地起效。