为逐步响应国务院和党中央“房住不炒”的决策和布署，3月22日，成都市住建局公布《关于逐步推动房地产市场平缓健康发展的通告》（）。本次政策主要牵涉以下几个方面的内容：

1、三倍熔断的网走弱，限售期由六年增至两年；

2、将推行法拍房限贷、限售新政；

3、将推行二手住房参考售价制度；

4、认房认贷施行；

5、打击退股；

6、严查经营贷与抵押贷入市。

政策颁布早已大半个月了，短短一千多字的《通知》全文，牵涉的内容之多、范围之广、力度之大，让北京房价在政策颁布后的三周里，有了种种变化。这么本次政策，对于上海房价调控的实际意义到底有多大？对于当下的房价困局是否有立竿见影的“拨乱总之”效果？让我们一起瞧瞧，限令颁布三周以来，上海的房地产市场究竟如何样了。

房子市场三倍盘热度不减，

政策下三倍新盘去化率也难达100%

最近，据北京住建局官网发布的信息来看，共20个新新盘取证，总计预售楼源总量为4822套，与年初的新推出的房源人数相比，最近入市的房源人数大大降低。在相继取证的房源中，不乏关注度较高的云杉碧桂园IN天府、源滩麒麟荟、远大中央花园等。很多原先关注度就很高的项目，仍然遭到青睐成为三倍新盘，很多原本周边配套和自身产品名气过硬的拳手，还是在市场上受到追捧。

但在清查经营贷、认房认贷新政下，一方面惩处了炒楼客“钻空子”的行为，另一方面也影响了普通买房者的买房计划。从上表不难听出，虽然是三倍新盘，这些去化率也不足100%，在那样的新政下最终会引导西安房价趋向理智。

而从售价上来看，新政短期内对房子的价钱影响并不显著，当前预售的房子整体售价较为平缓。但对于求“稳”的北京房价来说，一方面限定了清水别墅的最高限价，另一方面又对别墅产品的毛坯标准规定了上限。在这么的严苛调控下，上海房价的“稳”已成定局。

推行二手房成交参考售价制度，

二手房市场热度不减

虽然从本次政策中可以看出，对于二手房市场的施压力度最大。由于此前北京二手房市场经历了“小区平抑楼价”、“房东抱团炒楼”、“中介鼓动情绪”等一系列丑闻成都房产政策，引起二手房市场出现了一系列隐忧。即使被住建局及时出手阻止了，但这也在警示二手房市场急需推行统一的价钱参考机制，从根本上消除投机空间，避免二手房市场困局频发。

但从最近上海中心市区二手房市场的成交状况来看，3月1日至18日间的14天（不含假期），大上海范围网段签成交二手别墅约17万平米，成交1823套；3月22日至4月9日间的14天（不含假期），大上海范围网段签成交二手别墅约14.4万平方米，成交1650套。从数据上来看，二手房市场成交量稍有降低，但变化不大。由于房管局在二手房备案人数上有严苛规定，所以从数据上来看差别并不显著。

但我们可以从最近的二手房市场的动态来看走势，因为中行放贷速率收窄，部分房东要求全款买房或增加首付比列。也有二手房中介称，在部份热门新村，卖家买家早已默认一百万以内的二手房源须全款订购。

二手房成交参考售价公布制度确立完成后，业主定价的主导权或将减小，但对于尾款和首付比的支付要求，最终决定权还是在业主手里。

明年年初，上海即提出要推行二手房成交参考售价制度，现在，广州的二手楼市参考体系已颁布。主要牵涉内容有以下几个部份：

1、覆盖范围：几乎对北京所有新村的二手房都制订了参考售价，覆盖范围十分广。

2、参考售价制订：官方给出的参考售价通常是市场售价的5-8折。其定价根据是三年前的二手房成交价和新村新盘热度及完工年代。

3、实施举措：要求中行依据住建局公布的参考售价来领取借贷。规定超出指导价的高价房源不能挂牌。

以上举措，真深切切给北京的二手房市场带给了降温。有统计数据显示，上个月上海共有20个城区的二手房住户上调价格，其中跌幅最大区域达8.2%。但现在二手房业主上调价格的行为还不够普遍。

3月29日上海二手房参考售价制度即将推行时就有业内人士表示，4月末二手别墅成交量或许会逐步增长，一方面由于业主短时间内难以接受指导价而撤消挂牌；另一方面因为中行严苛按指导价放贷，变相减少了首付门坎，许多买房者将需求转移或中止。而至于四川的二手楼市格参考模式将怎样推行，市场又将作何反应，还是要结合城市特征和详细新政来看，对此小全全也将持续跟进。

法拍房市场遇冷，外省投资客被拒之门外

本次3·22政策还对法拍房市场铁腕出击——将法拍房即将列入限贷范围。从数据上来看，杭州的法拍房市场正在政策的影响下迅速降温。

二月末，据阿里拍卖信息，大上海范围内拍卖325套房源，其中205套顺利成交，流拍120套。此前小全全曾关注过的天公馆的一套建面约135.57㎡的超高层别墅，进行法拍时60人报考参与竞投，经过188轮竞价，成交报价达到了约653万，成交单价约4.8亿元/㎡。作为对口拉齐奥中学的新村，天公馆能拍出高价只是情理之中。但60个报名人中，是否有意欲买楼的炒楼客、资金充沛的外来投资者我们不得而知。

而从一月的法拍房源挂牌状况来看，截止现在，大上海范围内共挂出157套房源，其中只有8套房源有人报考，最多的报考总数也不过8人。法拍房市场在短短两个月内的走势已是天壤之别。可以肯定的是，法拍房限贷一举压低了参拍门坎，施压了投机的炒楼客，从症结上防止了炒楼行为成都房产政策，让法拍房能真正借给有须要的人。

法拍房限贷，虽然对房价供求矛盾的改善起到的作用几乎可以忽视，由于法拍房的数目对比庞大的二手房和房子来说实在是微乎其微。但这一新政，对炒楼的歪风邪气起到抹杀作用，另一方面也抒发了政府坚决维护房产市场的稳定的心态。尤其是对这些真正有买房需求的刚需、首改群体来说，少了一些抢购、高价的信息剌激，它们的选房节奏才不会被搅乱，它们的情绪，才不会被带偏。

政策施行不到一个月，从房子、二手房和法拍房市场的实际情况来看，新政早已对北京房价形成了立竿见影的疗效。北京坚持贯彻“房住不炒”的原则，以及“稳楼市、稳地价”的决心，在本次政策中完全体现了下来。坚信在金融、土地和市场端的多重调控下，未来广州房价将愈加平稳健康运行。

那对于普通买房者来说，在政策的严苛调控下，究竟是该“稳一手”还是抓紧时间上车？虽然从全省的楼价来看，一二线城市的楼价早已才能保持理智和稳定了。政策给了普通买房者更多的选择时间和空间，买房者可以依照自己的需求选择合适的产品，可以依照自己的资金情况调整房子置业的时间计划。并且从最近的房子、二手和法拍市场来看，在售价方面，绝大部份仍在合理稳定的范围内浮动，既不存在何谓的“捡漏”机会，也不存在一夜上涨的或许性，普通买房者对此应保持清醒的认知，不要轻易被虚假信息带偏。

作者｜尧仔

新晋新手编辑

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