2021年房地产市场用一个词绘制‘惨淡’，而美国农批市场项目更是惨不忍睹，xx项目销售一百多套店面、xx项目70多套、xx项目30多套、xx项目20多套，xx项目开不了盘.....为何会那样？这儿面其实有大环境诱因，而更多的则是农批市场项目自身的销售方式问题。

明天老杨和同学分享亟需解决的农产品批发市场项目销售问题。

别墅、商业综合体、农批市场项目如同马、骡、驴，简略看差不多，实际状况差异大。驴子卖个驴价格是嘴上出问题，是驴子是马要拉下来溜溜农产品销路问题，做好农批市场项目要有真工夫。

一、农产品批发市场项目商铺的供需关系

房地产市场经过20多年过于开发，别墅产品市场供需关系脱节，别墅房产展现供小于求，而美国农批市场项目商铺不存在供小于求现象。美国农批市场项目立项由地方政府把控，地方政府主抓菜筐子安装工程，为确保菜筐子稳定，现在为止美国农批市场项目还表现垄断特性。

农批市场有特定的农产品货运特性、特征以及农批市场体系。农批市场项目商铺可以转换农批市场配套服务商铺；不具备农批市场农产品货运特性特性及农批市场体系的房屋不能转换为农批市场商铺。因而，农批市场项目开发应当按农产品批发市场开发程序开发，按房地产开发程序开发农批项目肯定出问题。

美国农批市场项目，中心农贸型（省级）的农产品批发市场体量控制在400套±100套；地级市场综合型的农产品批发市场体量控制在600套±200套；跨区域型的农产品批发市场体量控制1000套±200套。国家级的农批市场除外，那样操作都不会出问题。

二、农批市场项目运作方式

别墅的运作方式：企划+销售+物管管理

商业综合体运作方式：企划+招商+销售+经营管理

农批市场项目运作方式：企划+招商+销售+农产品批发市场营运服务

从农批市场项目运作方式看企划、招商、销售一同满足农产品批发市场营运的项目能够实现利益最大化。假如农批市场项目仅靠把别墅那一套销售方式用来用，而物管管理不或许等同农产品批发市场营运管理，结果肯定不能实现农批市场项目利益最大化；商业综合体项目的经营管理与‘农批市场营运管理’差别也不是一点点，靠商业综合体项目的销售方式也不能实现农批市场项目利益最大化。在新的情势下，要想突破现有的农批市场项目销售低迷应当拟定一套适宜农批市场项目自身属性的、适合农批市场项目自身发展的销售方式，不能靠用来主义，人长大了要穿自己的马褂，就能成为自己。

三、农批市场项目的目标顾客群体

别墅项目房屋的目标顾客群体，与家庭户数有密切关系，每年都有新的家庭出现，每年都有新的住房需求；农批市场项目商铺的目标顾客群体与家庭户数没有非但关系，而农批市场的日均交易量与家庭户数成正向关系；

农批市场商铺与日均交易量存在对应关系，商铺总面积是市场当天交易活动所占交易空间；商铺与商户之间存在一一对应关系；商户与投资户之间存在一一对应关系；商铺从货运供给视角说，一个大商户（水果批发商）对应15--18家顾客（购货商），而一个顾客要对应600--800个消费者（一个零售顾客还要200个消费者支撑），而消费购物者代表一个家庭。也就是说，一辆车型9.6米车，每天运输15-18吨玉米大概满足14000个家庭需求，大概须要45000人消费莴苣能够支撑一个水果大户。由此可见，农批市场项目商铺投资户与商户之间的关系最接近。

投资户对农批市场项目商铺的需求而不是刚需，纯属利益投资，对商铺利润及商铺售价很敏感。

倘若别墅与农批市场项目的消费群体有差别，这么她们的营销方式肯定不同，根据别墅销售方式去做农批市场项目销售，结果可想而知--费时吃力，支出大，效率低。

四、农批市场项目商铺的使用属性

别墅的使用属性是住的，结婚是别墅的主要目标顾客，同时又是房东；农批市场项目的使用属性是举行农产品交易活动使用的，别墅使用属性相对单一，而农批市场商铺的使用比较复杂，不同业态，不同品类，商户对商铺的需求除了有大小差异、高低差异、上下水差异、用电差异、还有商铺外部空间动线等需求差异，农批货运经营者是农批商铺的主要目标顾客，投资户是农批市场商铺的住户。它不仅剩在业态内配置问题，还存在业态间配比问题，某环节即便出误差市场营运都会偏离最佳状态，这整个过程都须要招商人员专业良知，不是简略的销售工作能完成的。

五、农批市场项目的市场特征

别墅存在群居需求共享资源：包括就业农产品销路问题，教育，水电，公路，医疗服务，环境等等。因为农产品具备易磨蚀、易烧焦、易发霉特性，限制了农产品的产品寿命周期，降低了农产品的销售周期，而使得农批市场项目商户之间存在供需单向共享，顾客、商户及货运除了要产生集聚效应，需要转弄成从众效应能够实现效益最大化。商户之间产生集聚效应，到转换成从众效应可不是别墅销售人员随意才能完成的，还要招商工作人员经过一系列广泛宣传、深入动员、精细组织能够完成的。

六、农批市场项目销售过程中的人性诱因

农产品批发市场项目中，交织着温情、商业情、跨行业友情、家族关系、威信、脸面、金钱、权贵等关系纷繁复杂，人性在市场中展现的淋漓尽致，牵一发动手臂，每一次排序变化都能对农批市场项目销售形成深远影响。农批市场项目销售工作，专业工作人员稍一疏失就会出现纰漏，一点农批市场经验都没有的别墅销售人员很难把控农批市场项目中的各类关系？

七、农批市场项目的商铺体量

农批市场项目的商铺使用面积在20-90平方米之间，多数在70平方米以下，而别墅使用面积在60-150平方米，多数在90平方米以上，假如按别墅销售佣金、垫场费等方式操作，商铺总价会发生较大波动，每平方米相差几百，甚至上千元。目前房地产市场走势，投资户很难接受。

八、农批市场项目商铺的定价

农批市场项目的商铺售价由农批市场项目所在城市及项目地所在城市的位置确定的，该类项目通常在城乡结合处，产生单一的商业构架，这些房产接近该城市最低别墅报价。假如项目选址偏离农产品货运活动轨迹，再根据别墅方式或商业综合体定价机制操作，项目商铺销售才会出问题。

其实，（2022年）现有的环境下，要做好农批市场项目的销售还要有一套适宜农批市场项目发展的销售方式，适宜农批市场项目自身属性的销售方式，不是用来的方式。