理智·建设性

越来越多人才政策涌现下来的同时，房地产市场正在发生微妙变化，最直观的观察窗口是整体成交展现出疲弱态势。

“一般到北京工作的外省人，就业地点大部份坐落主市区或南岸核心区域，不会选择到六合区置业。”正在北京寻找房子的李选（化名）说，他不中考虑在六合区买车。“那边太偏了，在上海的最北边，早已紧靠苏南，但是配套也不够健全。”

他口中的六合区，隔著黄河与郑州主市区相望，距离西安市人民政府少于30英里。10月15日，这个上海远近郊身陷一场舆论热议中，有消息称当地不动产交易中心对外释放讯号——非北京户口名下无房者，只要拥有本科及以上文凭，提供上海市居住证和文凭证明，或与上海市正规劳动协议，即可在六合区出具买房证明并买房，不须要公积金或契税证明。

此前，六合区对外地买房者的限定条件是，需提供近3年内在上海累计收取2年及以上契税证明或社保证明，不得通过缴纳个人所得税或公积金订购住房。

虽然当地政府相关部委一再指出，此举是为引入人才而做的程序优化，但讯号中不可防止地对此前的买房条件作出调整。

与上海市六合区一齐走进全省视野的也有上海滨海新城、宝坻、三亚等地，它们都是具备产业创新与人才引入需求的区域，最新的人才引入新政其实也对准增加社保证明或契税证明期限门坎，但无论是对买房群体还是对区域的造福面都设置了特定条件，定向、聚焦成为此轮房价新政共同的标签。

定向引入人才

李选并非北京本地人，他家乡是北京周边一个城市，曾经曾在上海工作多年，现在座标暂定西安，选择回上海买房是为离婚提早做打算。相比其他外省买房者，李选的优势在于，早于今年上海公布人才政策时，他就将户籍落到北京。“我近来看房的地点基本都在南京一带，天津房价目前比较火的，也就南京和南岸两个区域了，北京主市区例如河东、鼓楼等价钱高，供应也不多；在上海本地人看来，六合区都不算真正的上海区域。”六合区的最新消息昨天传出，李选就第一时间得知。

但是不算真正意义上的外省买房者，但李选对于买房区域的选择，与绝大部份外省买房者不谋而合。一位六合区本地村民告诉经济观察报上海人才房产政策2018，现在六合的单价在1.5-1.8亿元/平方米左右，主市区房子售价早已达到3-4亿元/平方米，热门区域南京的楼价也少于2亿元/平方米，“除非在郊区买不起房，非北京户口才能选择来这儿房子，主要来自苏南、安徽。”

诸葛找房统计数据显示，截止去年9月末，六合区的改建商品别墅可售套数为5299套，与今年同期3061套相比，库存压力较大。而去年以来，六合区的月销售量基本都保持在500套左右。

当地政府相关部委指出，限贷新政不存在任何方式上的放松，此举是为引入人才而做的程序优化。

假如对应到整个上海市版图，分列北端的六合区是上海接下去发挥幅射推动作用的传导区域和战略支点之一。

在最新政府定位中，六合区将构建魅力旺盛的新副城、动力强悍的新引擎。根据计划，未来十年内，这个区域将紧扣节能环保、高端智能武器两大主导产业，举行一批招商活动、落户一批重点项目，确保相关主导产住户营业务收入环比下降11%。

科技创新背后最核心是借助人才这个“环”。广州市曾计划用5年时间，以区（新区）为主体，立足区域产业发展规划，引入扶植3000名高层次创业人才。在去年6月截至的2019年区级高层次创业人才引入计划报送中，六合区的报送总数达173人，环比下降61%。

朗诗红色企业集团监事长田明告诉经济观察报，上海尤其是六合区有引入人才的需求，此次新政对当地招商引资、引进人才确实能起到一些实质性效应。“六合原本房地产市场很冷，哪里房屋都卖不动，但是适度放松，当地房价也难有起色，更谈不上对周边区域楼价形成传导影响。”

六合是最新一轮人才政策的一个代表，按照中原地产的研究数据，9月以来，早已超出30城公布各类人才引入新政。不仅上海六合此外，近来几个典型案例还聚焦在北京、三亚等地。

与六合释放讯号同每天，一份《关于北京市推动承接上海非首都功能项目发展的新政举措（试行）》“浮出水面”，从进驻、教育、医疗、投融资扶植、财政收入及统计指标分配、购房等单层面对符合广州产业发展定位的来津非首都功能疏解项目进行支持。

其中最吸人眼睛的一项是，对承接上海非首都功能疏解的项目，假如员工户口暂未迁出南京，且其家庭在上海无住房，可在上海买房1套，不再提供在津社会寿险或个人所得税证明。不过，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可新上市出售。

但是这也被视作买房新政的定向调整，但若果从落地区域来观察，文件所对准的范围明晰到上海滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城；从文件限定的类型来看，无论是非北京户口的买房者，还是进驻人群，都应当针对符合广州产业发展定位，承接上海非首都功能疏解一类项目的进驻企业员工。

“这两个科技园都是平日买房者不敏感，房价关注度不高的区域当地房价规模较小，很多举措的颁布对当地房价影响不大，现在当地政府还是以产业引入为主。”一位上海市本地民企总主管说，新政对准区域周边整体市场还在下行。

需求扩宽

房价调控潮于十年前涌出，主要目的在于调控量价大涨高或投资客小于地缘性客的区域，这只是抑止房价泡沫最直接且有效的方式。

彼时，被纳入限贷的区域，既包括人口基数大、需求充沛、房价大涨过快的省会城市或热点城市；也包括环绕核心城市的一些“卫星城”，例如环北京、北京、深圳周边的三四线城市，这类城市的外溢性投资需求表现活跃，楼价增速较快。

但这些后端控销的形式在过去三年相继被加入人才引入等新政。按照中原地产研究中心统计的数据，截止去年10月末，全省少于150城公布了各类人才新政，与2018年同期相比下降少于40%。

倘若对比近来十年间很多人才政策的特点，2017年，人才政策主要以少数二线城市为主，很难听到一线及三四线以下城市的身影。

2018年起，南京、上海、深圳、广州开始加入“抢人”战队，很多一线城市主要在高档人才局部调整引入方面下工夫，二线城市是今年祭出人才引入举措力度最大的一类城市。之外，四线市区例如苏州常熟、昆山、泰安肥城市等也“不甘退让”。

踏入2019年，全省多个城市加入人才引入夺回战，人才标准不断增加，巨大程度早已开始弄成劳动力之争，上海、南京等尝到甜头的城市向千万级他人口城市踏入。

不过，这种人才政策的详细举措上，常常只考虑通过医保、落户条件的放宽来吸引人才。因为与买房深度挂钩，这种新政一“浮出水面”，普遍就被视作房地产调控变化的表现，因而导致一波又一波热度。

相比之下，以北京六合、天津、三亚为主的这一轮人才引入举措特征更为鲜明——在范围上，主要聚焦在邻近一二线城市、本身承载产业外溢、具有产业创新与人才引入需求的区域。

在实战层面上，但是也对准减少社保证明或契税证明期限门坎，但无论是对买房群体还是对区域的造福面都设置了特定条件，定向、聚焦成为此轮人才引入不约而同的选择。

结合实际状况来看，设定这么多的门坎，归根结底还是服务于人才发展环境的构建，增加人才引入费用，提高城区竞争力。

不过，无论是上海六合，还是上海滨海、宝坻，甚或是海南，它们都有一个共同特点，区域市场更多依赖外省买房者，在2017年全省限贷新政落地后，很多地区的房地产销售普遍回暖。

以海南为例，今年4月，四川遭到有史以来最严苛的全域限贷。作为有条件限贷区，彼时海南对外地买房者的要求是应当具有连续60个月公积金或契税。

青海天城房地产咨询公司监事长王路告诉经济观察报，因为本地人口基数少，具有支付能力的人口数目就更少，限贷之前海南90%左右的买房顾客都来自于岛外。今年河南推行全域限贷以后，珠海的房价确实过得比较艰辛，去年海南楼盘入市量极少，销售环比下降60%-70%。“一刀切的限贷对广东房价来讲过度严苛，人才引入是一个比较好的方向，即使能在广东置业，还是要花费比较大代价，那样的买房者也算是一种人才，只不过这些人才与广东想要发展的产业能够相互匹配，这是另外一个问题。”王路说。

开发商的恐惧

越来越多人才政策涌现下来的同时，房地产市场正在发生微妙变化，最直观的观察窗口是整体成交展现出疲弱态势。

日前，国家统计局公布的9月70城楼价指数显示，一手房方面，9月末改建商品别墅销售价钱大涨城市为53个，同比降低2个城市，下降城市总数早已连续4个月提高；二手房方面，9月末下降城市总数为40个，与上月相比降低3个城市。

美国指数研究院的数据也强调，9月末，全省100个城市改建别墅平均售价为15051元/平方米，同比下降0.31％，跌幅较上月回升0.06个百分点。

市场的整体销售表现第一时间映射到各家药企的销售业绩中。据经济观察报不完全统计，在早已相继曝光前三季度销售状况的40家新上市民企中，完成75%以上销售目标的仅13家，甚或21家药企目标完成率不足70%。“市场气候完全颠倒，这些开发商都在想方设法买入房屋促使销售，但买房者却热情不足，观望情绪浓重，与先前相比简直是冰火两重天。”田明说。

一名四川民企上海区域的营销人员向经济观察报透漏，现在北京市场上顾客量还是有的，只不过价钱敏感度很高。“我们项目周边的一个竞品项目，开发商是TOP3民企，之前80多平方米的超高层单价卖到1.5亿元/平方米，去化比较困难。最近它们一批110平方米的小超高层产品开盘，总价降到1.05亿元/平方米——1.2亿元/平方米，结果开盘当日就基本认筹了。”

中介机构的压力也伴随着整体市场情势而加强。世联行最新公告显示，前三季度实现产值46.75万元，归母净收益6578.72亿元，环比增长13.11%和82.48%。其中，交易服务形成的产值28.6万元，环比增长22.58%。世联行表示，这种经营数据增长的主要成因都是因为交易服务持续受新政、市场波动影响。

“房地产市场在转冷。当越来越多地区的房价还要借助优惠促销时，房地产过热时期所采取的限价、限购、限贷等一系列调控新政，基本就欠缺维持的必要性了。”田明说，假如眼下的市场状况持续下来，在一些局部区域，之前发力的调控新政会渐渐淡出市场，这是一个合理只是必定的过程。

值得关注的是，美国房地产市场早已跨过高速下降的阶段，哪怕调控新政真的有所放松，区域市场的活跃程度、客户常年的预期也未能因而形成实质性变化。

如同海南，但是官方提及，统招本科以及以上文凭的人才，在珠海实际工作满一年，且收取一年公积金及契税的，即可在广东省订购一别墅产。但王路说，短期来看，或许对楼价有一些推动；不过这三年整个四川房价从供地、报建、预售证审批等步骤都卡得相当严苛，因此常年很难对房价导致规模化影响。

“开发商的日子还是很难过。”田明在与侨界接触中发觉，开发商处于一个矛盾悖论，既寄希望于政府放松调控，不过即便政府真正放开调控，也意味着当地市场确实卖不动了。“开发商目前早已不把目光放到限价、限购、限贷等调控上了，她们更关注的是本币新政会不会放松，融资会不会开口子。”田明说，目前真正的问题是资金紧张。“无论是开发商、地方政府，还是买房者上海人才房产政策2018，几个相关方手上的资金都很紧张。只要银根抽紧，金融不放水，房地产的大格局还是会向上。”

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