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火花S-Park在园区行业研究领域深耕十余年后有个很深的感触，尤以疫情三年为界，园区行业的模式创新氛围已判若云泥。曾经繁花似锦、烈火烹油式的各类模式打法创新，如今伴随着民营园区企业群体和各类金融、地产等跨界者的偃旗息鼓而渐趋沉寂，大家都未曾料想，园区行业的“辉煌时代”竟如此短暂。
不过我们倒认为，当前看上去“万马齐喑究可哀”的状态，恰恰是园区回归其本质的必然过程：从一度更偏向空间概念和“地产逻辑”的市场化属性投资品，向承载区域产业发展基础设施属性的公共服务产品属性回归。如此一来，过去甚嚣尘上的基于空间载体快速升值套现为底层逻辑的各种商业模式创新和业务体系搭建，都失去了意义。
这个阵痛过程中，必然伴随着过往过于注重商品化散售、规模化复制、高周转扩张的民资力量逐步淡出重资产开发行列，国资特别是地方区属园区平台子弟兵，逐渐成为这一轮园区行业增量爆发和存量更新的中流砥柱。
也正是伴随着这个过程，一方面园区行业的参与主体处于切换过程中，另一方面新的模式和逻辑也在逐步打磨和成熟过程中，再叠加宏观经济和产业层面的波动与换挡升级节点，共同造就了当前园区行业看上去“万籁俱寂”的现状。
但我们在全国调研行走中发现，产业园区行业的探索者与创新者并没有停下脚步，特别是从产业逻辑出发，进行资源匹配和商业模式搭建尝试的孤勇者也越来越多。这其中的许多国资园区发展商，在政府与市场双重力量的推动下，在产业需求萎缩、招商狼多肉少的内卷竞争中，越来越笃定通过资产管理、产业投资、园区运营等业务的深入布局，赚产业发展和区域升值增量带来的“Long Money”——这注定是一条漫长而艰难的道路，但舍此无他。
今天，火花S-Park就为大家介绍一个地方国资平台将“政府任务、市场需求、金融资本”等多重力量进行融会贯通，从产业、运营、金融三个层面发力形成集聚区域产业资源的小高地，进而打造特色主题园区的探索案例。
这个项目，就是位于中原产业高地郑州的天健湖智联网产业园。近日，火花S-Park调研团队专程赶赴郑州高新区，与天健湖智联网产业园总经理白建忠及项目团队进行了深入座谈交流，细细了解这个标杆项目的来龙去脉。
火花S-Park调研团队走进郑州天健湖智联网产业园
打造标杆，市区两级平台强强联手
郑州天健湖智联网产业园，坐落于郑州高新区，占地168亩，园区总建筑面积约48万平方米，预计总投资27亿元，是一个市区共建的标杆项目，由郑州市属投资平台郑州控股联合郑州高新区投资平台高新投控合资成立的郑州天健湖大数据产业园发展有限公司（下称“天健湖园区公司”）负责开发运营。
值得一提的是，该项目是郑州市乃至整个中原地区首个M0产业用地落地项目，产业定位为“1+5+N”，即围绕智能物联网（AIOT）发展，以人工智能、大数据、5G、区块链、云计算核心技术为支撑，实现园区N个智联网应用领域（政务、工业、医疗、交通、教育、农业、能源）上下游产业集聚，构建万物互联的产业生态。
天健湖智联网产业园堪称“衔玉而生”，从项目区位到股东构成，再到用地性质和产业定位，在郑州产业园区项目中都属于妥妥的“高配置”：
项目区位上，天健湖智联网产业园所在地郑州高新区，1988年启动筹建，是河南省第一个开发区、国务院批准的第一批国家级高新区，辖区总面积99平方公里，区域内高校、科研院所、科技人才数量等数值在河南全省领先。
经过30余年发展，其已成为郑州乃至河南绝对的产业高地，拥有各类市场主体70732余家，科技型中小企业3059家，高新技术企业1800家，国家级专精特新“小巨人”企业41家，河南省专精特新企业176家，培育上市公司19家，企业上市工作全省领先。同时区域内有准独角兽企业1家，种子独角兽企业6家，瞪羚独角兽梯度培育企业258家。
2022年发布的全国高新区创新力百强榜上，郑州高新区位列第八——根植于大产业高地的富饶土壤之中，首先保证了天健湖智联网产业园的先天养分供给，这是一个二级产业园区首要的成功因素。
股东构成上，市属国企郑州市投资集团旗下专业产业园区建设运营主体郑州投资控股，和区属国企高新投控集团的股东组合，既保证了市一级国企的资源和资金支持，又有区属国资的政策和资源落地“地陪”优势，这种“行政+资源+资本+落地”的组合优势，还巧妙规避了单一国资股东容易出现的“非市场化”决策行为——目前负责项目操盘的天健湖园区公司，相比其他国资园区平台而言拥有更强的市场化操盘基因，而操盘团队在贯彻这种市场化算账逻辑的理念时，也有了更多转圜空间。
用地性质上，该项目是郑州首个M0产业用地落地试点项目，作为中部地区在产业园区用地性质创新走在前列的城市，郑州高新区乃至郑州市委市政府领导显然对天健湖智联网产业园抱有极大的期望，打造区域产业资源集聚高地和标杆的意图明显。
产业定位上，以智能物联网（AIOT）为核心的“1+5+N”定位，是郑州市乃至河南省重点打造的代表未来方向的核心主导产业。河南省政府专门设立了100亿信息产业发展基金，支持“新型智慧化产业大省”建设，并在人才、科研、平台等多方面提供支持。具体产业落位上，提出以郑州高新区为核心，规划建设中国（郑州）智能传感谷，以郑州天健湖智联网产业园为核心，打造一谷多园布局，促进智能物联网核心产业和关联产业集聚。
显而易见，天健湖智联网产业园从诞生之日起就在产业高度和资源集聚上，被河南省和郑州市按照最高标准来定位和要求——这对于操盘团队来说，既是优势，也是挑战：
优势在于，市区两级平台联手加上省市领导重视，在进行产业和政策资源集聚，和获取一些“先行先试”权利时有天然便利性，绝对能打一场让很多民营园区都馋哭的“富裕仗”；挑战则是高要求、高标准必然在各类建设和招商运营等成本方面带来压力，园区的现金流和盈利都面临较大难度。
火花S-Park一直认为，国资园区平台最大的挑战，就是既要满足“市长”的标准，又要符合“市场”的要求，要做到“叫好又叫座”——这种在不同利益主体和考核标准之间寻求平衡捭阖的艺术造诣，才是政府园区操盘团队最核心的能力。
产业为本，打造大产业高地上的小产业高地
火花S-Park始终强调，打造一个成功的特色主题园区，是一项极其复杂的系统性工程，其前提一定是在一个产业资源相对丰富的大产业高地上，辅之以正确的战略规划、产业定位、产品设计、团队搭建、业务布局和招商运营体系搭建等，这绝不是照抄一下其他园区的建筑形态、产品设计和运营服务板块等就能轻松搞定的。
火花S-Park了解到，天健湖智联网产业园的选址还是相对市场化，一开始在郑东新区、航空港区都有物色，但最终选择了郑州高新区，这里本身就是中原地区的产业高地，全国高新区排名第八，区域内产业、科研、金融、创新等各类相关资源极为丰富，具体到智联网领域，又有包括新华三、威科姆等7家企业获批智联网领域创新平台。
正是这样的资源禀赋，让项目团队在进行园区打造和产业招商时，有了打造产业生态圈的逻辑和底气。“我们给招商团队提的要求就是，一定要把智能物联网的产业底线守好，主导企业必须是智联网相关企业及其上下游，只有这样才能形成一个有效的产业生态圈，圈层中的企业才有更多良性发展和互动的可能，也才能保证经营收益的可持续。”天健湖智联网产业园总经理白建忠在和火花S-Park团队交流时表示。
在具体招商上，天健湖智联网产业园一期的10万平方米招商完成度已经在90%以上，入驻企业60余家，包括科技金融广场、紫光计算机、阿里云创新中心、启明星辰、中软国际、环球优路、智微智能、小鸟科技、浩宇空间、卓正科技、云立方、经方云、枫火电力等多家龙头企业入驻园区，其中国家级专精特新“小巨人”企业1家、专精特新企业6家、高新技术企业11家、科技型企业30家，还成功引入从事软件和信息技术服务业务的世界500强企业——transcosmos（特朗思大宇宙），产业集群化发展特色较为鲜明，预计到2023年底园区常驻办公人数将超过3000人，总营收将达到50亿元。
以其中被命名为智联网大厦的一栋楼为例，里面聚集的30多家企业，超过80%以上是物联网和智慧城市、大数据研发等行业相关的企业，并依托这栋楼申报了河南省的智联网孵化器。
坚守园区产业主题，听上去空口白牙轻飘飘，但在实际招商中却时刻都会面临“理想与现实”“利益与底线”之间的灵魂拷问——是要立等可取的现实收益，还是放弃眼前坚守产业底线，往往直接决定这个特色主题园区的真正底色和能否持续发力的后劲。
目前来看，天健湖智联网产业园的国资操盘团队经受住了考验，的确实现了产业主题方面的坚守，围绕智联网的产业生态圈雏形已经基本形成，项目连续四年被评为河南省重点项目，获得的河南省科技企业孵化器、河南省省级大数据产业示范园区、河南省科技企业孵化器、河南省2021年度5G重点项目、郑州市小型微型企业创业创新示范基地等一系列荣誉，都是对这种咬定青山不放松、坚持底线搏未来的认可。
运营为魂，为产业构建提供可持续动力
园区运营，是产业园区领域老生常谈的话题，但到底应该怎样定位和落实运营，却始终众说纷纭。火花S-Park研究认为，园区运营其实分为基础运营服务和产业深度运营两个层面，基础运营服务主要包括物业服务、政策申报、人员招聘、金融对接、餐饮及水电网等生产生活配套服务等，主要特点是不分产业主题，是所有类型的园区都需要的普适性内容。
而产业深度运营，则是针对特定产业主题的稀缺运营服务，如医疗器械主题园区的产品检验检测平台、芯片主题园区的晶圆厂和危化品仓库、生物医药园区的CRO、CMO、CDMO 等公共服务平台以及特殊产品研发生产需要的双回路供电等，以及能够通过园区运营平台集聚的大数据等技术手段和产业上下游的科技研发资源链接等，能为园区企业直接在产业层面提供技术和业务赋能的运营，才能称为真正的“产业深度运营”。未来园区运营的方向，一定是基础运营服务保证底线，产业运营深度提升上限。
天健湖智联网产业园喊出了“运营为魂”的口号，针对入园企业诉求，搭建了七大服务平台（公共服务、企业服务、金融服务、人力资源、产学研企、生活服务、智慧园区）；成立了智联网小微企业服务驿站，力争真正打通政务服务最后一公里；制定“智联产业服务九条”，建立“专家智库”、“商学院”等资源对接平台；充分利用“三位一体”、“软硬结合”的创新模式，为入园企业提供高层次、多维度、专业化的运营服务。在各项运营服务的扎实助力下，截止到2023年2月，郑州天健湖智联网产业园已成功孵化各种规模企业50余家。
特别是智慧园区层面，既与园区的主题产业定位高度契合，也能在园区运营层面为园区管理智能化、降本增效和赋能入园企业提供真实的支撑。目前该园区采用物联网技术，基于SOA的物联网中间件架构，实现园区物联网设备接口多样化的异构数据采集。针对园区人员、企业行为数据的多种来源，采用机器学习、深度学习算法，实现多源数据融合，并基于大数据技术实现园区企业全生命周期发展模型，构建园区企业智慧画像，实现园区态势感知、企业产业联动、人才工作创新的智慧园区数字孪生的全息视图，实现园区“科技驱动+资本驱动”的运营新模式。
由于天健湖智联网产业园70%以上的研发类载体都是自持的，再加上国资身份和政府对产业的高要求，所以其有充分的意愿和动力在园区运营层面投入更多资源和精力。而园区运营的价值，除了能源控制、餐饮服务等少数业务能体现为直接收益外，更多是在园区资产增值、产业投资获利、招商速度加快等其他业务板块综合体现的。
“坚持产业思维和长线思维，才能做好园区运营。从企业入驻园区的那一天开始，我们就要求为每家企业标配一个‘运营服务官’（CSO），运营服务官从接触企业开始，会给企业建立一个专项的‘台账’，结合这个企业是做哪些业务的，目前处在哪个发展阶段，未来3~5年应该去申报高企，还是专精特新，在这个过程中它是需要资金类的服务，人才类的服务，还是配套一些产业类的服务？这些都要体现到企业‘台账’中，从需求中倒逼我们的园区运营体系不断完善。”白建忠表示。
下一步，如何从产业链运营的角度，为入园企业赋能，是其践行运营为魂精神的重要发力点。比如2020年，紫光集团将紫光计算机落在天健湖智联网产业园，随后又将其产业链企业、总部位于深圳的上市公司智微智能引入园区；到了2023年9月16日，紫光计算机继续开枝散叶，紫光超级智能工厂项目在郑州高新区正式开工，完善了紫光股份和新华三“云-网-算-存-端”全栈产业布局，而天健湖智联网产业园也在探索依托紫光集团等入园龙头企业的研发和创新资源，在园区打造产业共享服务平台，这就是典型的入驻企业和园区生态双向赋能的案例。
金融为器，资本手段加速产业生态形成
金融与园区的结合方面，天健湖智联网产业园也积极探索搭建起“基金+基地”产业培育模式，借助两大股东旗下在管的4只总规模超过18亿元的基金，同时链接导入园区的科技金融广场150家基金及基金管理机构，分类推进产业基金组建和重点项目招引，以专业园区为依托，实现资本与项目有效衔接，能够为入驻企业提供从0到IPO全生命周期一站式服务。
“现在金融投资已经成为招商和运营的标配了，本身对我们做主题产业园区这件事情就是一个非常重要的能力和工具上的进阶提升。”白建忠表示。
实际上，将产业投资、金融服务作为园区运营和产业构建的抓手，实现“基金+基地”“房东+股东”，并不是谁都能玩得转的。郑州虽然处于相对欠发达中部，尚无法跟领先的上海、深圳、北京这些金融资本高地相抗衡，但是在金融创新资源集聚上却走在同类地区前列。前面提到河南省专门设立了100亿的信息产业发展基金，郑州高新区内也集聚了基金及基金管理机构150余家，管理资金规模约1000亿元，政府引导基金7支，总规模21.6亿元，还有109家创投机构，管理资金规模535亿元。深圳市创新投资集团有限公司、中国风险投资有限公司、深圳市达晨创业投资有限公司、河南省科技投资有限公司等也都纷纷在郑州高新区落户。
在这样的大背景下，天健湖智联网产业园依托股东方郑州投控和郑州高新投控市区两级平台及各类兄弟公司的金融和基金资源，在金融服务和园区运营、产业投资和产业构建等不同层面的联动就有了抓手。
此外，在政府专项债、基础设施公募REITs等园区开发相关的金融创新领域，天健湖智联网产业园也在积极尝试和布局，也有助于回收前期投资和推进后期开发。
思维转向，做难而正确的事
“我们的团队还都属于行业新兵，许多做法和操盘逻辑，都是在总结行业先驱们的优秀模式之后，逐渐摸索出来的。”曾有过房地产从业经历的白建忠，在转入产业园区领域之后，对这个行业的非标准化和长期主义有了越来越深刻的理解，他非常赞同火花S-Park所做出的“产业园区行业底层逻辑发生根本性改变，弱化载体空间的投资品属性，回归其承载区域产业的基础设施本质”这个重要判断。
在成功理解并领悟这个大前提之下，如何构建自身的核心护城河，是在产业园区这个“难而正确”的行业未来保持持续竞争力的关键。白建忠表示，在园区行业的实践过程中，自己最大的感悟是，必须树立四个方面的思维：
一是客户思维。这个客户既包括市场客户，也包括政府客户，这两类客户是否满意，直接决定产业园区的生死。从产业定位到产品设计，从成本控制到产业构建，从运营体系到业务布局等，都要从两大客户的角度进行思考，反向倒逼自身进行资源和专业层面的补强。
二是专业思维。特色主题园区的产业定位和生态搭建越来越细分，在“投、融、建、招、管、退”等在内的全流程中，对于既懂特定产业发展规律和趋势，又懂园区内在发展逻辑的综合性人才的需求量大增，这类人才在行业内仍属于极度稀缺的凤毛麟角。
三是产业思维。从产品思维向产业思维过度，园区不再仅仅是空间载体产品，而是集聚各类资源，促进产业发展的综合性平台。园区主体的收益来源，也要从赚载体租售的钱，向分享产业发展带来的增量价值，以及基于产业逻辑的资产价值提升转向。
四是资本思维。在自持成为未来行业主流的前提下，产业园区最终实现大平衡，一定不能脱离资本市场，从专项债、绿色债、科创债等融资创新，到基础设施公募REITs等资产证券化产品，再到最终园区平台主体层面的IPO，都是资本层面打通园区资金最终平衡的关键环节。无论园区企业和项目处于何种阶段，一定要从资本思维层面去进行不断的匹配和创新。
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