产业类城市更新重点难点问题研究
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首都北京作为千年古都面临着独特的城市更新挑战和机遇。城市更新是提升城市品质、优化经济结构、改善居民生活的关键举措。而在北京这样的国际化大都市，产业类城市更新更是具有重要意义。产业类城市更新涵盖了老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量资源的提质增效，旨在推动北京经济的转型升级和可持续发展。
一
产业类城市更新背景
（一）城市更新背景
产业类项目是北京城市更新的重点，政策表明，“十四五”时期，北京将重点推动500万平方米老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，对700处老旧厂房进行更新改造。
“十四五”时期北京城市更新任务
（二）城市产业类更新的意义
1.促进经济结构优化和转型升级
通过对产业类城市更新的研究，可以推动老旧厂房、低效产业园区等存量空间资源的提质增效，促进北京经济向高端、智能、绿色方向发展，推动经济结构优化和转型升级。
2.支持创新驱动发展战略
创新驱动发展是北京市发展的重要战略。产业类城市更新可以为创新型企业提供更好的发展环境和场所，优化创新资源配置，加强与科研机构、高校等创新主体的合作，推动科技成果转化和产业升级，助力创新驱动发展战略的实施。
3.促进城市功能提升和品质改善
城市更新是提升城市功能和品质的有力手段。通过对产业类城市更新的研究，可以改善老旧厂房、低效产业园区等区域的空间布局和环境条件，提升城市的产业竞争力和吸引力，为居民提供更好的工作和生活环境，提高城市的整体品质。
4.推动可持续城市发展
在城市更新过程中，可持续发展是一个重要的考量因素。产业类城市更新的研究可以探索和倡导可持续发展的理念和实践，提出节能减排、资源循环利用、生态保护等方面的解决方案，推动北京城市向可持续发展的方向迈进。
5.提供政策参考和决策支持
对产业类城市更新的研究可以为政府和决策者提供政策参考和决策支持。通过深入了解首都经济的特征和发展趋势，可以为产业选择、空间布局、政策制定等方面提供科学依据，推动城市更新项目的实施和管理。
二
北京市产业类更新概况
（一）北京城市更新“未来区域”
《北京市“十四五”时期城市更新规划》给出了老旧存量的分布示意图，其中东西城、海淀及朝阳的老旧楼宇较为突出，亦庄、顺义的老旧厂房较为聚集。
（二）城市更新“产业类”项目改造
产业类项目改造前后业态对比
（三）产业类项目改造方向
提升存量空间资源的使用效益
对老旧厂房、低效产业园区等进行优化改造，提高资源利用效率，推动产业结构升级。
整合功能布局和产业发展方向
在更新规划中，考虑产业发展方向，合理布局产业用地和设施，提升整个区域的产业配套能力。
加强公共服务设施建设
在更新改造过程中，注重提升公共服务设施的品质，满足产业发展和居民生活的需求。
促进场站与周边功能融合
对轨道交通场站及周边存量建筑进行一体化更新，实现场站与周边商业、办公、居住等功能的融合发展，提升周边地区的综合服务水平。
提高公共空间品质
注重绿色空间、滨水空间、慢行系统等公共空间的提升，改善人居环境，增加城市的景观和休闲功能。
三
产业类城市更新案例
（一）京西新兴文化科技中心
（二）北京烟草樱花西街办公楼维修改造项目
（三）中科院原发育所科研楼改造项目
四
产业类城市更新经验总结
（一）继续增强完善政策体系1+N+X中的N和X
北京城市更新中1+N+X政策体系的发展完善，1既是《北京市城市更新条例》，已立法并执行。剩余的N和X则大有可为，应从中观层面和微观层面继续夯实落地，加强项目的可操作行，指明方向。
N为针对老旧小区、老旧楼宇、老旧厂房等各类更新对象出台的分类型、差异化管控政策，是对《条例》的细化补充，《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》京规自发〔2021〕139号，《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》京规自发〔2021〕140号等文件均为《条例》颁布之前的文件，对项目实施有一定指导意义，建议现阶段结合《条例》再细化完善。
X为结合实际情况，针对堵点、难点及时出台小、快、灵的政策细则，通过小切口推动大改革。此部分内容目前缺失较多，导致项目实施操作困难，建议分门别类尽快补充完善。
（二）弱产权重使用权
《城市更新条例》中设定了城市更新物业权利人的范围以及权利义务，明确实施主体和实施单元统筹主体的确定规则，规定其承担编制实施方案，推动达成更新意愿、整合市场资源等职责。对于产权不明或产权较多的项目，建议以使用权为导向，求同存异，多措并举，努力使项目优先落地产生社会效益、经济效益等。
（三）灵活调整土地出让金政策
分期缴纳：将土地出让金分为多个阶段进行缴纳，根据项目的进展和资金需求，逐步进行支付。这样可以降低项目方的前期资金压力，提供更为灵活的融资方式。
分批次缴纳：将土地出让金分为多个批次进行支付，每次支付一部分的金额。这样可以逐步资金周转，减轻项目方在短期内一次性支付大量资金的负担。
协商确定缴纳方式：项目方可以与土地管理部门进行协商，根据实际情况确定合适的缴纳方式和时间节点。双方可以在合同中明确规定缴纳方式，确保双方的权益得到保护。
（四）强化规划引领，规划部门灵活执行规划指标
城市更新前期，请规划单位提前介入，做好产业定位，提出新技术、海绵城市、产业化手段等指导性方案，明确城市更新的目标和方向。加强区域统筹，片区规划片区整体提升，避免各自为战，点状散状的提升发展模式。
改造项目普遍比较复杂，涉及面较广，针对项目整改，建议给予规划指标上必要的支持，如增加必要的建筑规模，建筑高度等，以便使项目符合各方利益，尽快落地，增强可操作性和可实施性。
（五）项目对区域交通影响
调研和摸排：深入了解和研究改造建筑的体量和功能，预估未来的人口流量和承载能力，对周边道路网进行调查和评估，了解周边的人流量情况以及停车需求。
问题发现和调整规划：通过调研和摸排工作，及时发现存在的问题和潜在的挑战，如道路拥堵、停车位不足等。根据发现的问题，及时调整规划思路，采取相应的措施和措施，以缓解交通压力。
区域协调和和谐发展：在规划和设计过程中，注重区域的协调和和谐发展。考虑周边的交通网络，与相关部门和利益相关方进行充分的沟通和协调，确保项目的发展与周边环境的协调一致。
提前规划交通和停车设施：在项目规划中提前考虑交通和停车设施的布局和规划，确保周边交通的顺畅和停车需求的满足。可以考虑建设停车场、改善道路交通、促进可持续出行等措施。
（六）关注既有建筑消防评估
在评估过程中，对建筑的消防设备、疏散通道、防火防烟系统等进行全面检查。通过评估消防设备的性能和可用性，以确定是否需要进行改造或升级。此外，还应调查建筑的结构、材料、设备和使用情况等，以发现潜在的安全隐患和改进的空间。
根据评估结果，在产业类更新改造方案中将制定出有针对性的改造方案，以解决既有建筑存在的问题。可能的问题包括结构脆弱、材料老化、消防设备不足等。通过进行既有建筑消防评估，为后续的改造工作提供必要的指导和支持。确保改造项目能够顺利进行，为新业态的开展提供安全保障。
五
总结
在防止大拆大建的背景下，城市更新远远不只传统意义上的旧城改造，更要赋予新的产业内容。以产业类更新带动城市转型、产业升级，应在保留原有居民及城市肌理、延续城市记忆的基础上，确定更新区域规划定位、制定更新方案、组建实施主体，秉承城市运营思维，使地方政府、社会资本、区域居民三者达到利益平衡，从而形成合力，最终使更新区域焕发新的生机和活力。
