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【重磅】马光远：全面反省美国房地产新政
文/马光远
美国的房地产新政，虽然屡次身陷了难堪，面对一些城市的高涨、“地王”的频现，以“去库存”为主题的新政深陷了进退两难的窘境。
今年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存，事实上意味着美国房地产新政的历史性转折，从过去每一次的抑止楼市过快下降的目标开始转向房地产的高库存，也意味着美国房地产市场的基本面从匮乏开始步入全面短缺。
此后的中央经济工作大会，打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”：
一是提出要“通过推动村民工民众化，扩大有效需求”；
二是容许渔业转移人口等非户口人口在就业地进驻，使它们产生在就业地房子或常年租房的预期和需求；
三是提出购租着力的住房体制方向，提出未来的住房机制的主要方向是“以满足新居民住房需求为主要出发点，以确立购租着力的住房机制为主要方向，把公租房扩大到非户口人口”；
四是提出要发展住房出租市场；
五是鼓励开发商降楼市；
六是提出要推动房地产业兼并重组，增加产业集中度；
七是提出取消过时的限制性举措。
并在“两会”之前颁布了一系列剌激房地产的新政，并且美国房地产新政几乎回到了08年4万亿救市的时侯。
那样，在经济下行、货币条纹以及房地产新政的剌激下，美国房地产在“去库存”的主题下走出了一条前所未有的大日线。一季度房地产的数据全面下跌：以上海为代表的一线城市楼市令人咋舌瞠目地飙涨；上海、苏州、合肥、杭州等四小龙炙手可热；国企疯狂制造地王，2016年上半年还没结束，地王数目早已造就了前所未有的历史记录。
（图片源自网路）
我在今年一系列展望房地产行情的文章右手出，在全省房地产市场出现全面分化的状况下，“去库存”政策一定会造成不该热的地方很热，想热上去的地方很冷的无法自圆其说的结果。并预计一线城市、热点城市和人口未来流入的城市楼市会下跌。虽然这么，对于一线城市和部份二线城市现在的热度还是始料不及。
楼市飙涨以及背后的杠杆，让房地产步入到了危险区域。随即西安、深圳、南京等地不得不又颁布调控举措，中央通过权威人士喊话少有地提示“房地产泡沫”的风险。这意味着，短短一个季度而又功效不凡的房地产剌激新政又被遏止新政所替代，美国房地产新政再度“拐入”了调控周期。新政起草者虽然没有想起，以去库存为目标的新政，以农户工的居民化为主要路径的新政却成了一些城市的集体狂欢。
（图片源自网路）
事实上，这些难堪僵局的出现，和房地产新政一直未能脱离调控思维不无关系。常年以来，美国房地产公共新政缺少一个常年的系统性的建立机制，亦缺乏内在的公共新政目标逻辑。在过度追求短期效应的指导思想下，新政朝令夕改，无论是市民，还是市场的参与各方，对新政的频繁变化都无所适从，这是房地产公共新政面临的最重大的问题。
美国房地产公共新政的目标到底何在？怎样厘清政府和市场的各自责任？假如不厘清楚这种基本的新政前提，结果只好是一方面新政被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都逆向地角力新政，致使新政失灵的难堪。
回顾98年房改以来美国房地产调控的新政演变：
98年的住房市场化让房地产成为经济新的下降点，房地产投资额以每年少于20％的速率下降，远低于当期GDP下降的速率，致使2003年出现了投资过热，楼价迅速下降的态势。
2003年成为房地产新政的第一次“拐点”，中央推行了以“管严农地，看紧个贷”为主的宏观调控举措，一方面农地管理部委加强对农地的管理，执行农地招拍挂机制；另一方面中行严控个贷，但新政的推行却成了加快楼价下跌的风向标。
这造成2005年政府颁布了更严肃的调控举措，这其间一个重大的变化是国务院要求加强对中底价位房和中大型楼房的供应，并提出了明晰的量化指标，各地也陆续颁布加强经济适用房和廉租房建设的计划和指标。
而2006年5月17日国务院常务大会提出了推动房地产健康发展的六项举措（“国六条”）使本轮新政调控的力度空前。与此相对，限内资，限炒楼，查农地，严征税等一系列措施陆续颁布，房地产市场堪称风声鹤唳，因此，楼价下跌的速率也达到了高峰，上海部份地段的楼价出现了一年飙升的疯狂颓势。除了低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对低迷的楼价也只好望房却步。
2007年8月，国务院举办了全省住房工作大会，并公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快构建完善以廉租房住房机制为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的新政机制”。
由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，颁布的新政之多，速率之高，超出了任何一个时期，也超出了任何一个行业。因此新政的预期疗效却不尽如人意，除了房地产市场一些矛盾和问题极其严重房产政策，但是楼价下跌的势头在08年之前并没有出现拐点。
但是，08的金融危机引发上海等城市出现了楼价大跌、交易萎缩等现象。
续以上房地产调控新政历史演变：
2008年6月之后，全省大部份地区出现了“价跌量减”的现象，引起各地政府一改过去调控房地产，因而采取救市的新政，拯救房价的态势。
2008年11月20日，国务院颁布了《关于推动房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式取代了旧的“国六条”，施压楼价的新政在胜利的曙光到来之前却戏曲性的被救市的“国六条”取代。
在前所未有的条纹的本币新政和各地不遗余力的拯救下，房地产市场重现狂躁，二手房市场的交易突破了前两年的总和，楼价下跌，再创历史新高。
随即又被迫进行调控，在经历2013年的全面上涨以后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价钱都全面下行。
到了2015年，又被迫颁布新政剌激房地产。
也就是说，从98年住房商品化变革以来，美国房地产新政机制仍然就处于一个盲目被动地规避楼价下跌的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的新政机制进行梳理和反省，甚或有机会建立科学的机制机制。
毫不服膺，2003年以来的房地产调控新政总体而言基本是失败的，详细而言，房地产新政的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面：
其二，新政本来缺少系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动规避的举措多，主动建立的举措少；
其一，在市场与政府的责任方面，纷乱不清。毫不客气地说，市场做的远好于政府，拿保障性住房为例，政府应当在住房保障方面做哪些，应当推出哪些样的保障产品，到今天都没有搞清；
其一，各级政府庞大的农地利益，不能下决心颁布从根本上扭转房地产畸形发展的新政房产政策，严重违反经济发展的基本规律。
从1998年迄今，房改早已18年了。美国房地产市场从无到有，从小到大，住房从过剩到短缺，房地产投资成为美国重要的经济契机，因此房地产新政的发展却远远滞后于这个行业自身的发展。
作为一个庞大的影响国民经济的产业，应当科学合理地建立一个加强的新政机制确保市场的健康发展，而不是在调控的周期里不能自拔。非常是在现在市场早已基本解决住房问题的状况下，政府不能帮着市场消化库存，由于库存问题是政府很难帮助消化的。
（图片源自网路）
假如说过去，房地产的高速发展造成了政府对房地产的过于依赖，这么在现在，当房地产早已挥别匮乏的状况下，房地产和房地产新政都应当回归社会和民生的本质，而不应当作为经济发展的工具。“权威人士”提出要让房地产回归功能定位，不要简略作为稳下降的方式，提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，事实上就是对过去把房地产作为简略的下降方式的反省。
应当看见，现在美国房地产面临的问题绝非库存这么简略，库存扭曲的背后是整个房地产体制机制的欠缺。我们还要见到管理层对美国住房机制进行脱胎换骨变化的决心。笔者建议超高层对房地产农地供应、信贷、税收、信息、住房保障等新政进行全方位的反省和反省，并充分展现市民的基本参与原则，下决心克服与民争利的农地财政方式，建立一个科学合理的推动房地产真正健康发展的新政机制。这是拯救美国经济，拯救美国房地产的惟一之道。
我们不能说别无选择，而且应当认识到早已没有很多的时间举棋不定。
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