东莞市保障性出租住房建设施行方法
（征询意见稿）
一、总则
第一条按照《国务院办公厅关于推进发展保障性出租住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《市政府办公室关于印发济南市政策性出租住房试点工作方案的通告》（苏府办〔2020〕188号）等文件精神，为贯彻落实国家关于房屋是拿来住的，不是拿来炒的定位，推动构建多主体供给、多渠道保障、租购着力的住房机制，有效降低保障性出租住房供给，结合我市实际，制订本施行方法。
第二条保障性出租住房主要解决在我市稳定就业的新居民、青年人等群体的住房困难问题。是由政府予以农地、财税、金融等新政支持，充分发挥市场机制做用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，以小跃层为主的低房租出租住房。
二、组织构架
第三条设立上海市保障性出租住房建设工作领导小组，统筹协调保障性出租住房项目（以下称项目）建设、筹集、监管等各项工作。领导小组成员单位参看附件1。
领导小组办公室设在市住建局，由市住建局主任任办公室科长，市发改委、财政局、资规局、住建局、行政审批局分管副主任为副校长，其职责如下：
1.统筹全市年度保障性出租住房设立计划；
2.对各县（区）设立保障性出租住房工作进行督查、考核；
3.对各县（区）保障性出租住房租油价格设定进行指导；
4.召集大会或组织学者论证。
第四条市领导小组办公室各成员单位职责：市住建局为总牵头单位，负责定期召集成员单位举行大会，协调推动项目建设；市发改委负责中央决算内投资补贴资金的报送；市财政局负责中央决算内资金的监管；市资规局负责保障性出租住房农地供应和农地用途变更规划调整；市行政审批局负责牵头完成项目审批步骤。
第五条各县（区）参照县级成立保障性出租住房建设工作领导小组和办公室，负责对辖区内项目认定材料进行审查；协调处理项目审批环节的不同意见；组织项目联合初验；对辖区内项目的建设、运营全过程监管；对辖区内项目的出租售价进行初审。
三、项目范围
第六条各县（区）应结合城市综合规划、产业发展布局、人口变化趋势、区域住房存量等状况，拟定年度保障性出租住房建设计划（包括设立数目、规划方案等），于每年x月x近日报市领导小组办公室，经市领导小组办公室初审同意后向社会发布。
第七条保障性出租住房主要运用企事业单位依法取得的农地、集体经营性建设用地、产业新区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施用地和相关房子、闲置和低效运用的既有建筑建设筹款，适当运用新供应国有建设用地建设，并合理配置服务配套设施。
第八条保障性出租住房原则上每套（间）建筑面积不少于70m2太仓房产政策，房租应高于同地段同质量市场出租住房房租，并接受政府监管。单个项目出租住房数目原则上不超过50套（间）。
第九条商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住既有建筑改造为保障性出租住房的，商业、办公类房子以宗地、楼栋或相对独立部份为基本改造单位，楼房、仓储类以宗地、楼栋为基本改造单位，酒店、科研教育类以宗地为基本改造单位。
第十条既有建筑改造不得突破既有建筑原外轮廓线，不得改变相邻关系，有条件的可明晰一定比列适于物管服务用房和公共配套设施。改造后若推行征收撤除、协议迁建的，按改造前的房子用途和建筑面积给予补偿。
第十一条以下情形不得新建为保障性出租住房：
1.违规违法类既有建筑；
2.改造后未能满足结构、消防安全和环保要求的既有建筑；
3.农地性质为三类工业用地和三类货运仓储用地的，或农地、环境和建筑有污染不满足居住条件的既有建筑；
4.纳入征收计划的既有建筑；
5.其它法律法规严禁新建的情形。
第十二条保障性出租住房完工后不得分拆确权、分拆出售、分拆抵押、分割销售、以租代售，不得变相福利分房。在工业和生产性研制用地保障线范围内建设的保障性出租住房仅支持寝室型，不应改变改宗地原主导使用功能。
四、项目认定
第十三条申请列入保障性出租住房的项目通过项目认定模式，列入保障性出租住房项目管理，享受支持新政，项目类别及农地用途在认定书中给予明晰。
第十四条保障性出租项目申请人（以下称申请人）为农地、房屋的不动产权力人，或受不动产权力人委托、今后将实际举办出租营运的，具有企业法人主体资格，具有一定经营规模、较强管理能力和良好社会声誉，能依法履行出租住房治安和人口管理责任的相关单位、机构。
第十五条申请人向各省（区）领导小组办公室提出建设或认定保障性出租住房申请，申请书模版见附件2，申请资料清单如下：
1.保障性出租住房项目认定申请书；
2.不动产权力人身分证明，申请人为受托的相关机构的还需提供企业法人证明及法人代表身分证明；存在抵押登记等他项权力的，提供所有他项权力人身分证证明及其同意建设的书面意见；
3.申请项目权属证明材料；
4.改造项目应由原房子主体设计单位或具备相应等级资质的设计单位，对改造项目牵涉的结构、消防安全等出示的可行性评估报告；民房、仓储类项目需提供原用途的说明材料，牵涉污染物的生产使用及储存的需提供相关状况说明；
5.改建或扩建方案，主要内容包括项目状况、建筑设计方案（房型设计、房源数目等）、项目营运方案（投入费用、回收周期等）、租赁管理方案（经营方式、租赁对象、租金水平、租期设定等）；
6.运用非居住存量农地改建、非居住既有建筑改造的项目，应提供已征询相关利害人意见，完成不超过10日的社会公示的证明材料；
7.其它还要递交的用地、规划、建设等材料。
第十六条各县（区）领导小组办公室对申请项目进行资料初审。初审合格的，报市领导小组办公室备案；初审未签署一致意见的，报各县（区）领导小组研究。
第十七条申请人至各县（区）工信部门发放项目认定书，凭项目认定书到相关部委代办立项、用地、规划、施工、消防等手续，并作为执行税金等相关支持新政的根据。各县（区）领导小组办公室应及时将本辖区的项目清单传递给同级国税部委。
五、土地规划
第十八条各县（区）结合实际状况统筹考虑，在出租用地供地指标中明晰一定比列专项适于建设保障性出租住房，于每年x月x近日报市领导小组办公室，经初审同意后向社会发布。
第十九条项目选址应统筹考虑企业集中、交通便利、配套健全等诱因，防止闲置空置和资源耗费。鼓励运用轨道交通TOD、公交场站等宗地建设保障性出租住房。
第二十条在符合规划、权属不变、满足安全和消防要求、尊重群众意愿的前提下，企事业单位依法取得使用权的农地可用作建设保障性出租住房，并变更农地用途，不缴纳农地对价，原划拨的农地可继续保留划拨模式。农地用途变更可凭项目认定书，根据自行改建程序申领。
第二十一条用作建设保障性出租住房的农地可采取出让或划拨的形式供应，辅以出让供应的，农地定价上限为周边商品房地价单价的10%，容许出让对价分期缴纳。保障性出租住房出租售价及调整方法可作为出让或出租农地的后置条件。
第二十二条运用存量国有农地改建或既有建筑改造保障性出租住房的，应取得权属证明，且不存在扣押登记、异议登记等限制交易的情形。
第二十三条支持各省（区）运用集体经营性农地建设保障性出租住房；鼓励在保障房地块内配建保障性出租住房。
第二十四条容许将产业新区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比列上限由7%增加到15%，建筑面积占比由15%提升到30%。增加部份主要适于建设寝室型保障性出租住房。鼓励将产业新区中各工业项目的配套比列对应的用地面积或建筑面积集中后，统一建设寝室型保障性出租住房。
第二十五条在符合规划原则、权属不变、满足安全和消防要求、尊重群众意愿的前提下，运用闲置或低效运用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住既有建筑临时改变使用功能适于保障性出租住房的，用作保障性出租住房其间，不变更农地使用性质，不缴纳农地对价。
六、工程审批
第二十六条新建项目可凭项目认定书向资规部委申请扩建项目安装工程规划意见函取代安装工程规划许可证。不牵涉农地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为农地证明文件，不再申领用地手续。
第二十七条牵涉房子消防改建、结构变动、结构改建或降低载荷的项目，消防设计、结构安全要求参照《既有建筑改建施工图设计初审要领》（苏住建抗〔2020〕295号）执行。
第二十八条受理单位收到项目审批申请后，可通过“苏州市安装工程建设项目审批综合管理平台”发住建、资规、行政审批等相关部委同步初审，将安装工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，同时项目可免予规划验线，免予踏勘。
第二十九条改建寝室型保障性出租住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准，并设置机动车泊车位，预留电动车辆、电动摩托充电设施空间；改造寝室型保障性出租住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准，按《旅馆建筑设计规范》及相关标准改造的，采光、通风应满足《宿舍建筑设计规范》的相关要求。
改建或新建别墅型保障性出租住房应执行《住宅建筑规范》及相关标准。
七、工程初验
第三十条项目具有完工初验条件后，向各省（区）领导小组办公室提出联合初验申请，由工信部门组织相关单位推行联合初验。
第三十一条通过初验的项目，由各省（区）领导小组办公室录入保障性出租住房名录库，并列入“苏州市保障性出租住房管理服务平台”监管。项目后续管理根据现行既有房子管理规定执行，产权人、运营主体、使用人齐抓共管，落实各方主体责任。
八、税费支持
第三十二条征税支持：
1.根据《财政部国税总署住房城乡建设部关于加强住房出租有关税收新政的公告》规定执行。
2.项目通过初验并录入保障性租房名录库后申请相关征税降价。
第三十三条成本支持：
1.项目按规定享受中央专项奖补资金。
2.新出让农地的地质勘探报告可向财政申请由政府通过订购服务的形式完成。
3.供排水的外线接入可向供排水行住户管部委申请免费推行。
4.减免城市基础设施配套费。
5.民防易地建设费可向民防部委申请减免。
6.运用非居住存量农地和非居住既有建筑建设保障性出租住房，取得项目认定书后，用水、用电、用气售价参照市民标准执行。
7.租住保障性出租住房提取社保根据我市缴交员工出租住房提取社保有关规定执行。
九、项目监管
第三十四条在上海大市范围内有住房困难的新居民、青年人可承租保障性出租住房，一次性缴纳房租数额原则上不得少于3个月房租，索要押金数额不得少于1个月房租。
第三十五条项目应按相关要求常年提供保障性出租住房，不得随便停止经营，但营运年限不得少于经批准的农地使用期限。
第三十六条项目通过初验后应确定项目营运主体，并向各省（区）领导小组办公室备案。
第三十七条项目营运前，营运主体应向各省（区）领导小组办公室代办房源备案及出租售价初审，各省（区）领导小组办公室应将项目房源状况及出租售价报市领导小组办公室备案。项目营运后，营运主体应在出租协议签订后3个工作欧盘向“苏州市住房出租信息服务与监管平台”备案，同时，向公安部委报送租住人员信息。
第三十八条营运主体不得在完成备案前私自营运，不得以欺骗等不正当方式，诱导租房者签署遵守真实意愿的分期支付合同，不得私自扣留、占用租房者支付的押金，不得将项目适于非保障性出租住房用途等。
第三十九条项目农地使用年责令满的，应按农地出让协议（或划拨决定书）相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规规定执行。
第四十条保障性出租住房安全管理参照《苏州市租赁房子居住安全管理细则》执行。
第四十一条各省（区）应强化监管，发觉有申请人提供虚假资料，将完工项目分割销售出售、抵押，房租售价超出备案房租水平或其它违法行为状况的太仓房产政策，勒令责令整改，拒不整改或不及时整改的，各省（区）领导小组办公室应组织相关部委推行行政罚款，并将非法行为计入违法企业相关信用记录。有非法行为的，移交司法机关处理。
十、附则
第四十二条本施行方法自2021年X月X日起施行。
第四十三条本施行方法印发前已报送的保障性出租住房项目，应申领相关认定手续后录入保障性出租住房名录库。
第四十四条各县（区）可依照本推行方法，拟定适应本辖区实际状况的条例，也可参照执行。
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