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看了昌平的供应,很多人买房想法变了

日期：2024-04-27 11:45:59 来源：网络整理作者：本站编辑浏览：8 评论：0

老朋友们都知道，严肃特别关注昌平。

作为曾经的互联网大厂打工人，严肃君常年在软件园加班、在后厂村躲避拥堵、在北清路数红绿灯、看昌平线从头顶经过。

最近跟几个粉丝聊天，大家吐槽接下来昌平的供地，没有地铁盘了，感觉不会选了。

地铁盘少了，现在的地铁盘要不要上车？

其他的不靠地铁的会不会特别便宜，性价比更高？

现在“等等党”想法也有点分歧了。

确实像大家说的，前段时间，北京开了一次土地推介会，各区几乎把家底都来亮出来了，尤其海淀、丰台、朝阳，王炸地块真不少。

但是，作为刚需热门区域的昌平，供应的7宗地中，能打的就只有1块。

我们这才意识到，过去的2023年可能是昌平供地最优质的大年。

朱辛庄3块：越秀星樾、大华启宸府、中海寰宇未来，都是当红炸子鸡；

地铁盘还2块：梧桐星宸和建发观堂府虽然位置远点，但是临铁+高性价比，卖相也不错，观堂府还是一季度普宅的销冠；

高品质1块：北七家的国贤府，主打高赠送+高品质；

就梧桐山语差点意思，听说降的很猛。（昌平新盘的特价房、独家优惠信息可文末扫码私聊，备注昌平+预算更容易通过）

再往前的2021-2022年，二拨子的珺和府、文源府、北清云际，以及回龙观的奥森春晓，尽管有些盘产品稀碎，但是地段上是非常拿得出手的。

而今年拟供应的7宗地，确实让昌平买房人失望了。

严肃君给想在昌平买房的同学们总结一下：10+主要在售刚需盘、3个纯新盘即将上市、以及7个待出让地块。

临铁的一共才5个，在昌平，不临铁就很容易出坑盘...

这基本会是今明两年的主要供应。

量很大。

严肃君之前一直劝大家多看多选，但看了后面的供应...

先画个重点：

1、在售地铁盘很香，卖一套少一套正在发生：5.1万的梧桐星宸和4.7万的建发观堂府，性价比出来了。另三个地铁盘/地块都在朱辛庄，都是6万+。

2、新盘和新地块排序：朱辛庄＞北四村＞小沙河＞其他…

3、其他新盘：如果实在没有地铁，得看谁离海淀更近、谁的性价比更高吧！

01
7宗新地块只有1块能打的

先来跟大家简单唠唠今年要出的7宗地。

（1）朱辛庄0029地块，这是昌平今年最能打的地块了，就在大华启宸府东侧，步行到朱辛庄站大约800米，两站到西二旗。无论是地段，还是板块成熟度，都属于昌平第一梯队。

遗憾的是，地块的体量很小，住宅的建面只有4.03万平，容积率2.5，控制高度80米。按照套均100㎡计算，大概400套房源。

这密度确实不低，25层的大高层，朱辛庄其他盘控高是60米，18层。

预计今年8月份供出，指导价肯定不会比6.6万/㎡低，盲猜到时候又是一次抢地大战。

（2）土城新村改造项目，地块在国誉燕园的西侧，位置偏远，没有地铁，且周围配套尚未完善，热度不会高。

板块内的国誉燕园，均价仅3.3万/㎡，价格相当友好。

新地块能不能好卖还未可知。第一，国誉燕园已经收了不少客户；第二，国誉燕园的容积率为1.8，都是6-10层的洋房；新地块容积率2.4，未来舒适度肯定会有所下降。

（3）马池口村土地一级开发项目，都出了北六环了，与其买这，还不如索性买到昌平县城，至少有地铁。

地块总建面约24.16万平，包含4个地块，容积率1.8，有做洋房的条件。但是由于位置的关系，土拍时估计还得靠托底。

（4）小沙河棚改项目，南侧是瓦尔登湖、西侧是碧水庄园，都是豪宅邻居；北边是沙河水库，环境不错，感觉和北京国贤府有点类似。

最近的地铁是朱辛庄站，步行要1.7公里，不算近。但这块地应该是除了0029之外，第二好的地块了。

住宅部分建筑面积约27.43万平，容积率1.8-1.9。从整个昌平南来看，这个容积率算是比较低的。

值得一提的是，这块地捆绑了沙河高教园的商业地块，就在沙河高教园地铁站旁边，梧桐星宸的业主要笑出声了，家门口的商业综合体马上要配齐了。

（5）北七家镇东二期地块，就在北京国贤府的西侧，属于北七家板块，在昌平区中算是弱势板块。但是国贤府凭借着产品力也冲了出来。

新地块建筑面积约10万平，容积率依然是1.3，不知道中建一局会不会拿下旁边地块，再做个国贤府二期。

（6）昌平新城地块，在昌平南邵，南边紧挨着的是清华大学附属中学昌平学校，距离北邵洼地铁2公里以上，城市界面比较荒凉。再往北就是山了。

住宅容积率只有1.15，限高12米，这样的规划指标放在全北京都是很稀缺的，应该是个纯洋房社区。

（7）创新基地地块，在中海汇智里的东南侧，距离东北环线沙河站大概700米。板块现状其实还可以，不算特别荒凉，还是刚需产品的定位。

总体看下来，除了0029地块之外，其余都素质平平。

如果按照买入优先级排序的话：

朱辛庄的0029地块肯定是独一档；其次是小沙河棚改项目、北七家地块；最后是其他…

当然，买不买？买哪？欢迎文末扫码进群，蹲地块后续进展。

02
昌平买地铁房，别做等等党了

说实话，没有好地，就很难出好盘。

这两年昌平的楼市供应基本明牌了，严肃君还是觉得现有的地铁盘更香。

目前昌平主流的在售盘大致下面这些：

我们总说，昌平买房逻辑就两个：要么足够靠近海淀，要么是地铁盘。

所以，如果预算充足，首选朱辛庄地铁盘，目前在售的是中海寰宇未来，越秀星樾还有部分现房未开盘，也可以等等。总价800万以上的，咱确实没有必要非买昌平了。

如果够不着朱辛庄，可以沿着昌平线往北，比朱辛庄远3站的沙河高教园站，房价也便宜了1万多，梧桐星宸性价比相当不错。

再往北，建发观堂府也有地铁，上车的同学大家重点看小户型，不过只有非常少量了，大户型更适合昌平本地置换的朋友。

梧桐山语那个位置不太建议入。

北京国贤府是改善自住逻辑，主要来自朝阳的北苑/望京外溢、北七家区域置换、海淀北外溢，想住好房子的朋友可以考虑，一定是居住＞投资的。

国誉燕园北大的教职工、海淀北刚需上车、昌平地缘客户几乎各占1/3，因为绝对低价、引入了北大附属幼儿园和小学，刚需可以上车，当然最好自己有车啊。

硅谷one和金辰府是北七家的两个老盘，这两个盘地段和产品没什么优势，如果追求准现房或现房可以结合价格综合考虑。

对昌平新房感兴趣的同学，可扫文末二维码联系严肃君，能帮你要到特价房、独家优惠。

03
三个新盘在路上了

除了在售项目之外，昌平还有3宗地块已经拍出。

建工嘉境里和住总百善镇地块距离地铁都有点远。

严肃君拿到了建工嘉境里的内部消息，面积段75-150平，两居到四居，75平的两居预计总价350万，单价不到4万7。

据说精装标准也是非常高，主打一个性价比。

而且建工的产品是相当能打的，之前丰台的熙华台地块条件特别差，靠近铁路、地块中间隔着老小区，建工仍然卖的很好，靠的真是产品力。

项目旁边还有小学、中学、公园、社区商业，接下来高教园板块要卷了。

地段差点，能卷出好产品，也可以划入考虑范围。

北四村虽然属于昌平南，距离海淀比较近，但是板块有些荒凉，而且太靠近铁路。严肃君说北四村跟朱辛庄差着10年的发展，跟二拨子也差5年。

6万4的销售指导价确实在抢钱，如果是6万以下可以看看。

总之，从供地趋势来看，昌平的好地确实在减少，朱辛庄0029地块之后，好像已经没有可以闭眼入的地块了。

昌平的同学们，地铁盘可以冲，其他盘咱看看价格够不够低吧。

严肃测评

东西城 永定府丨天坛府

海淀中海·汇德里丨幸福里·润园丨京投发展·岚山丨海淀·幸福里丨香山壹号院丨西山锦绣府丨天恒·学院里丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨紫郡兰园

丰台建发·璟院丨龙樾天元丨端礼著丨东叁金茂府丨国风长安·云棠丨逸府春风和院丨葛洲坝中国府丨和光逸境丨佑安府丨融府丨西城天铸

石景山 中海长安誉丨‍中海‍‍‍‍学仕里‍丨‍‍中海·云‍‍‍庭‍丨‍长安悦玺‍丨中海寰宇天下|天赋丨长安和玺丨中海·天钻丨长安九里丨长安云尚丨禧悦学府

大兴中建鄂旅投·星光里丨合生me悦丨中海京叁號院丨中旅·亦府丨熙悦宸著丨新城·熙红印丨和锦诚园丨京华雅郡丨江山风华丨中海云熙丨宽院·国誉府丨住总兴创·如遇

昌平建发城建·文源府丨紫金书院丨国誉燕园丨建发·珺和府丨未来金茂府·悦公馆丨万橡悦府丨万橡华府丨国子郡

朝阳晓风印月丨京投发展·北熙区丨金隅昆泰云筑丨北京沁园丨傲云丨华樾国际·领尚丨华樾国际丨中海首开拾光里丨华樾北京丨小营路5号丨禧瑞春秋丨朝青知筑

亦庄丰禾嘉会

顺义招商中建·顺义臻珑府丨公园都会丨北京城建·北京合院丨金茂·北京国际社区丨公园十七区丨祥云赋丨阅墅

通州万科·大都会滨江丨石榴春和景明丨通州万国城MOMA丨金悦郡丨城市之光东望丨东湾丨华业玫瑰东筑

门头沟 峯范北京丨中骏天峰丨合景领汇长安丨西山燕庐

房山北京建工·揽星宸丨中建·京西印玥丨中建·学府印悦 | 恒大御峰丨华发中央公园

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