马来西亚房地产市场继续疲软,供应过剩

为了对抗这种过度建设，政府已经采取了多种措施来控制投机和阻止开发商过度建设。对于价值超过100万马币(238,578美元)的房产，印花税从3%提高到4%。政府还引入了对6年以上的房产进行销售的附加5%的不动产所得税(RPGT)。不过，这些措施已暂时放宽，以应对疫情对房地产市场的影响。

马来西亚房价

疫情削弱了需求，增加了房价的下行压力。因此，根据估值和房地产服务部(JPPH)的数据，马来西亚的房价指数在截至2021年第一季度的一年里只上涨了0.3%，低于前一年1.9%的同比涨幅。与2010年至2019年每年7.5%的价格增长相比，这也是一个大幅放缓。经通胀调整后，2021年第一季度房价实际较上年同期下降1.3%。

按季度计算，房价指数比2021年第一季度环比上涨1.7%(但实际下跌0.2%)。

2021年第一季度，马来西亚的平均房价为432,220马来币 (103,106美元)。

2020年期间

1.连栋房屋的平均价格同比上涨了2%，达到400,252马来币(95,491美元)。

2.高层住宅平均价格同比下降0.8%，至338,628马来币(合80,789美元)。

3.独立住宅平均价格同比下降1.1%，至661,623马来币(157,849美元)。

4.半独立式住宅平均价格同比小幅下跌0.6%，至661178马来币(157743美元)。

吉隆坡拥有马来西亚最昂贵的住房，2020年平均价格为778,143马来币(185,648美元)，其次是雪兰莪州，马来西亚林吉特平均房价为486,659 马来币(116,106美元);沙捞越，475,899马来币(113,539美元);沙巴州为456,262马来币(108,854美元);和Pulau Pinang, 438301马来币(104,569美元)。

马来西亚最便宜的住房可以在马六甲找到，平均价格略低于20万马来币(47,716美元)。

2020年，马来西亚经济萎缩5.6%，与2019年4.3%的年增长率形成鲜明对比，也是1998年亚洲金融危机以来的最大降幅。从2010年到2019年，经济以年均5.3%的速度健康增长。

根据国际货币基金组织(IMF)的数据，该国经济有望在今年恢复增长，预计实际GDP增长率为6.5%。

房价仍低于亚洲危机时期的水平

令人惊讶的是，马来西亚的房价经通胀调整后仍低于1997年亚洲危机前的水平，尽管最近出现了房地产热潮。

自亚洲金融危机以来，吉隆坡的房价表现明显好于该国其他地区。在经历了2008-2009年的低迷之后，在包括“捷运项目”在内的大吉隆坡计划的帮助下，房地产市场恢复了活力。从2005年到2015年，吉隆坡的房价飙升了近122%(经通胀调整后的73%)。

相比之下，全国范围内的价格上涨则较为温和。从2005年到2015年，马来西亚的房价上涨了96.1%(经通胀调整后上涨了52.4%)。

2016年至2018年，全国房价年均上涨5.2%(经通胀调整后为3.3%)。然而，随着政府的市场降温措施生效，房地产市场最终在2019年开始失去动力。2019年全国房价仅上涨1.8%，2020年下跌0.9%。

收紧贷款和反投机措施

政府在过去十年推出了几项反投机措施。2012年，马来西亚银行(Bank Negara Malaysia, BNM)引入了更严格的贷款指导方针，要求以净收入为基础进行抵押贷款资格评估。2013年7月，BNM将住房贷款最长期限缩短至35年，个人贷款最长期限缩短至10年;并禁止预先批准的理财产品。

其他一些反投机措施:

资本利得税增加。从2014年1月1日起，对于购买后三年内出售的房产，房地产利得税(RPGT)从15%上升到30%。四到五年后出售的房产的收益税分别升至20%和15%。对于6年或6年以上出售的房产，不会对公民征收RPGT，而公司将征收5%的税。

政府推出临时救济措施

为了缓冲疫情的影响，政府推出了临时救济措施，以支持房地产行业，这是其2020年6月Penjana复苏计划的一部分。

1.自置居所运动去年重新启动，对2020年6月1日至2021年5月31日期间达成的购房协议给予印花税豁免。最近又延长到2021年12月31日;

2.第三次抵押贷款的贷款价值比(LTV)要求为70%的规定在2021年5月之前的一年里被取消了。

3.2020年6月1日至2021年12月31日期间，销售三套以上住宅的，免征房地产增值税。

4.还向受这一流行病影响的某些借款人提供了六个月的延期还贷和还款灵活性。

需求再次上升

这些临时措施似乎起到了作用，最近需求出现了改善的迹象。2021年第一季度，住宅物业交易数量和交易额同比分别增长11.1%和26.1%。

2021年第一季度，沙拉越的住宅房地产交易总额同比增长了39.8%，增幅最大，其次是佩利斯(35.6%)、皮浪(33.1%)、WP吉隆坡(26.5%)、吉兰丹(24.3%)、雪兰哥(16.7%)、马六甲(16.2%)和森美兰(13.3%)。

沙巴州(9.9%)、WP纳闽州(9.3%)、霹雳州(6.3%)、丁加奴州(4%)、吉打州(2.8%)和彭亨州(0.5%)的增长较为温和。

马来西亚住宅房地产交易

只有布城和柔佛州的WP在2021年第一季度的销量同比分别下降了24.3%和10.9%。

雪兰莪州在2021年第一季度占据市场主导地位，约占马来西亚住宅地产总交易量的25%，其次是柔佛州(11.4%)和霹雳州(10.9%)。

根据JPPH的数据，去年马来西亚的住宅房地产交易同比下降8.6%，至191354套，而2019年在疫情期间增长了6%。按交易额计算，去年交易总额同比下降9%，至658.7亿马来币(合157.1亿美元)。

住宅建设活动再次上升，但供应过剩仍然很大

住宅建设也明显改善。根据JPPH的数据，在2020年下降18.6%之后，2021年第一季度，地产和高层住宅开工率同比飙升40.9%，至28398套。与此同时，2021年第一季度的竣工量也同比增长了15.9%，达到15,324套，而去年同期则下降了12.2%。

然而，仍有大量房屋未售出。2021年第一季度，住宅悬空总数为27468套，价值184.8亿马来币(44.1亿美元)。高层住宅占总空置房量的58.1%，连栋住宅占25.7%。柔佛州的公寓数量最多，为16,537套，其次是吉隆坡(4,477套)和雪兰莪(1,776套)。

在过去的三年里，由于政府决定冻结高端房地产开发项目的审批，马来西亚的住宅建设已经走弱。自2017年11月起，这一限制涵盖了成本超过100万马来币(238550美元)的房产。

因此，从2018年到2020年，开工率平均每年下降15%，同期完工率平均下降6.4%。

"这将是暂时的，直到我们能够清除所有的过剩供应，"前第二财政部长加尼说。“供需严重失衡，我们必须重新审视房地产开发战略，我们不希望这种情况对经济造成不利影响。”

与此同时，政府继续推动经济适用房的开发，特别是价格低于30万马来币(71,565美元)的住房，以满足这一领域的强劲需求。

“在这个领域，48%的经济适用房需求和只有28%的供应之间存在差距。这是一个需要迅速解决的领域，”乔哈里补充道。

四年前，《2011年马来西亚人民住房法案》(PR1MA)的贷款覆盖率增至100%。每月收入不超过7000马来币(合1670美元)的借款人有资格参加该计划。对于价值低于30万马来币(71,565美元)的房屋，转让票据和住房贷款票据的印花税减免也从50%提高到100%。

关键利率保持在历史最低水平

在2021年7月，BNM的货币政策委员会(MPC)将隔夜政策利率(OPR)维持在1.7%的历史低位不变，而最近又延长了全国封锁。为了缓解疫情的影响，马来西亚央行已连续4次下调基准利率，去年总共下调了125个基点。

马来西亚bnnm隔夜政策利率

此外，从2020年3月起，银行法定存款准备金率下调100个基点至2%，为银行体系提供额外的流动性。

关键事实:抵押贷款市场继续扩张!

2020年，抵押贷款市场占GDP的比例约为43.3%，较2019年的37.9%、2008年的22%和1996年的13%大幅上升，尽管近年来贷款指导方针更加严格，且疫情爆发。根据BNM的数据，2021年5月，未偿还住房贷款同比增长8%，至6286.8亿马来币(1500亿美元)。在同一时期:

1.商业银行:2021年5月未偿还住房贷款同比增长4.1%，至4172.6亿马来币(995.4亿美元)

2.伊斯兰银行:贷款较上年同期强劲增长16.6%，达到2114.2亿马来币(504.3亿美元)。

马来西亚住房贷款

然而，增长速度正在放缓。2016年至2020年，住房贷款价值年均增长8%，低于2007年至2015年的13.1%和2000年至2006年的19.3%。

吉隆坡的租金收益很低;租金下降

在吉隆坡，公寓和共管公寓的总租金收益一般在略高于2%到5%之间。根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究，120平方房子的租金收益率较低，约为2.5%。共管公寓类别的平均毛利率为4.5%，但四年前，这种面积的公寓的平均租金收益率超过8%。

这与iProperty.com.my 2020年门户网站需求分析(租赁市场)的数据一致，该数据显示，2020年下半年，连栋房屋的租金收益率为3.3%，略低于2020年上半年的3.4%。

由于租房需求疲软，租金正在下降。2020年第二季度，共管公寓的要价中值比前一时期下降了5.3%，1,800马来币(合429美元)。同样，同期酒店式公寓的租金中值下降了5.9%，至1,600 马来币(合382美元)。

根据iProperty.com.my的数据，2020年吉隆坡的住宅租赁房产需求同比下降了近13%。

属性类型:

1.联排房屋:2020年需求下降了13%

2.共管公寓:需求下降了12.6%

3.公寓:需求大幅下降18.6%

4.酒店式住宅:需求下降8.1%

马来西亚的租赁市场很小。只有6%的住房是私人租赁的。大约85%的存量住房是业主自住的，而政府提供的住房占存量的7%。

外国财产所有权规则每个州都不一样

马来西亚不同的州对外国房产所有权的标准和投资门槛各不相同。

雪兰莪州是马来西亚人口最多、GDP规模最大的州，外国人在这里购买房产的最低价格为200万马来币(477,156美元)。然而，外国买家仅限于拥有地产阶层所有权的地产。此外，外国人不能在拍卖中购买房产，也不能拥有雪兰莪的农地。

在吉隆坡，以及霹雳州、吉兰丹、布地拉贾亚、纳闽、潘昂和丁加奴，最低投资要求是100万马来币(238,578美元)，而在佩利斯和沙捞越只需50万马来币(119,289美元)。其他州也有不同的外国财产所有权限制，如下表所示。

政府在其2020年预算中宣布，将把一些城市的外国房产所有权门槛从最初的100万马来币(238,578美元)降至60万马来币(143,147美元)。然而，由于前执政党Pakatan Harapan (PH)在2020年初突然垮台，包括乔治城(槟榔屿)、吉隆坡、新佛州和雪兰哥一些城市的高层分层公寓的新规定尚未实施。

MM2H计划暂停了

2020年7月，马来西亚旅游、艺术和文化部(MOTAC)宣布暂停“马来西亚我的第二家园”(MM2H)计划，等待全面审查和重新评估，该计划于2002年启动。

暂停入境是为了配合政府在新冠肺炎疫情爆发后不允许外国人入境的决定。

事实上，该项目自2019年9月以来已经非正式关闭，申请拒绝率达90%。目前，所有的申请都已暂停，项目重新开放的确切日期也没有公布。

MOTAC表示:“MM2H计划将根据标准、条件、激励措施以及与同等MM2H计划(如CBI)或RBI)的比较研究进行审查。”“因此，一旦MM2H计划重新启动，欢迎仍有兴趣参加MM2H计划的外国人重新申请，但他们必须遵守当前的要求。”

从2002年到2011年,平均每年批准1700个。在过去的8年里，批准申请的数量增加到平均每年3500，增加主要由于中国游客的激增，马来西亚政府将努力吸引中国游客。

从2002年成立到2019年，已有来自131个国家的约5万份申请获得批准。中国主导了该市场，约占批准总数的30%，其次是日本、孟加拉国、英国和韩国。

居外IQI集团执行董事卡什夫·安萨里表示:“马来西亚我的第二个家计划的推出，让马来西亚成为了东南亚对房地产投资者最友好的外国国家之一。”

MM2H计划允许外国人在马来西亚居住10年，前提是他们符合一定的标准。成功申请者还可以携带配偶、21岁以下未婚子女和60岁以上的父母。

马来西亚经济今年将复苏，劳动力市场改善

2020年，马来西亚经济萎缩5.6%，与2019年4.3%的年增长率形成鲜明对比，也是1998年亚洲金融危机以来的最大降幅。从2010年到2019年，经济以年均5.3%的速度健康增长。

根据国际货币基金组织(IMF)的数据，该国经济有望在今年恢复增长，预计实际GDP增长率为6.5%。

马来西亚国内生产总值(gdp)以及通货膨胀

IMF表示:“在制造业和建筑业强劲复苏的推动下，马来西亚经济将于2021年复苏，预计增长率为6.5%。”

但报告指出，风险和不确定性仍处于较高水平。“疫情的加剧和其他风险的具体化可能会破坏复苏。病毒的长期传播可能促使当局加强健康和保持身体距离的措施，这将对增长产生负面影响。此外，马来西亚的开放经济很容易受到贸易紧张局势升级和贸易伙伴增长低于预期的影响。”

劳动力市场正在改善。根据马来西亚统计局发布的数据，2021年5月，失业率为4.5%，低于一年前的5.3%，是去年3月疫情爆发以来的最低失业率。2009- 2019年，该国的平均失业率为3.2%。

马来西亚的失业率

2021年5月，失业人数同比下降11.9%，至728100人，而就业人数上升2.4%，至1610万人。

根据马来西亚统计局的数据，2021年5月的通胀率为4.4%，较上年的-2.9%大幅上升，主要原因是运输价格的大幅上涨。马来西亚2020年的通胀率为-1.1%，是有记录以来的最低水平。

财政赤字扩大

根据马来西亚财政部的数据，2020年马来西亚预算赤字占GDP的比例为3.2%，2019年、2018年和2017年的赤字分别相当于GDP的3.4%、3.7%和3%。

然而，这一差额预计将在今年急剧增加，超过GDP的6%。自去年以来，马来西亚推出了七项刺激计划，总价值为3800亿马来币(910亿美元)，几乎相当于该国GDP的27%。最新的刺激援助包括:2021年1月宣布的价值150亿马来币(36亿美元)的PERMAI;2021年6月1日宣布的peremerkasa Plus，价值400亿马来币(95亿美元);以及2021年6月28日宣布的价值1500亿马来币(360亿美元)的Pemulih。

马来西亚财政赤字

因此，政府的法定债务预计今年将达到GDP的58.5%，高于2020年的54%、2019年的52.7%和2018年的51.2%。

马来西亚林吉特兑美元汇率跌至10个月低点

2021年7月初，马来西亚执政联盟中最大的政党马来民族统一组织(UMNO)撤回了对总理穆尤丁·亚辛的支持，并要求他辞职。因此，林吉特对美元立即贬值约3.2%，从今年1月的4.0368林吉特= 1美元降至2021年7月中旬的4.1694林吉特= 1美元的平均汇率。

马来西亚的汇率

2020年4月至12月，本币兑美元汇率回升约7.3%。此前两年，由于原油价格暴跌，本币兑美元汇率累计下跌10.7%。

马来西亚在2020年录得经常账户盈余621亿马来币(148亿美元)，为2011年以来最大。

政治紧张局势加剧

2018年7月，前总理纳吉布·敦·拉扎克因在数十亿美元腐败丑闻中扮演的角色而被捕。

纳吉布否认了这些指控，在任职期间，马来西亚当局澄清了他的所有不当行为。但在2018年大选中，自马来西亚独立以来一直统治马来西亚的马来民族统一组织(UMNO)意外落败后，此案重新开庭。马哈蒂尔·穆罕默德(Mahathir Mohamad)利用公众对纳吉布的不信任赢得了大选，誓言要将他的前任protégé绳之以法。纳吉布目前至少面临42项指控，罪名是腐败、洗钱和滥用职权。

一个多党、多民族的联盟叫做Pakatan Harapan (PH)，随后成立。PH党聚集了安瓦尔·易卜拉欣的改革派基迪兰党，主要的华人党，人民行动党，和两个反巫统的马来政党，阿马纳党和贝尔萨图党。安瓦尔和马哈蒂尔同意，如果他们获胜，前者将担任总理，但两年后移交给安瓦尔，具体过程尚不清楚。

长期以来，两位领导人的关系一直不愉快。随着联盟内部的紧张关系日益加剧，另一位HP的关键领导人Muhyiddin Yassin带着30多名议员叛变，与他的旧政党巫统(UMNO)组成联盟。2020年2月，马哈蒂尔提出辞职，联合政府垮台。为了避免政治危机，马来西亚立宪君主阿卜杜拉(King Abdullah)任命穆尤丁·亚辛(Muhyiddin Yassin)为新总理，巫统(umno)领导的政府成立。

然而，在亚辛政府上台16个月后，巫统主席艾哈迈德·扎希德·哈米迪于2021年7月宣布，巫统以亚辛未能应对大流行为由，撤回对他的支持，亚辛政府现在正处于崩溃的边缘。扎希德和前总理纳吉布是专家们所称的“KlusterMahkamah”或“法院群集”的一部分，该群集包括面临众多腐败刑事指控的领导人，他们被亚辛排除在内阁之外，尽管亚辛依靠他们的选票获得议会的微弱多数。

目前还不清楚有多少巫统的38位议员支持扎希德最近的举动，也不清楚这是否会引发大选。

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