博硕视点 | 餐饮企业法律服务中的租赁风险防范

 引言：

在餐饮行业中，租赁场地是开展业务的首要步骤，也是关键的一环。然而，许多餐饮企业在租赁过程中往往忽视了其中潜在的法律风险，这可能会给企业带来巨大的经济损失和运营困扰。因此，了解和防范这些风险至关重要。

在商业租房过程中，首要关注的是出租人是否具备合法的出租权。若出租人为房屋所有者，则除了核实产权证书原件的真实性外，还应在房屋交易中心进一步查询房屋权属的详细登记情况，以确保租赁的房产不存在查封、抵押或共有权等潜在问题，对此需保持高度审慎。对于委托代理的情形，更应加倍小心。委托代理人必须提供完整的授权委托书、委托代理合同和产权证书等必要的法律文件。如果存在亲属代理关系，还需提供亲属关系证明以及业主的独立承诺书等文件，并及时完善所有手续。为保障资金安全，付款账户最好是业主本人的。这样做不仅强化了权利外观，也增加了交易的可信度。

此外，实地考察目标物业是必不可少的环节，这可以确保物业的地理位置、建筑结构和现有设施设备都能满足餐饮经营的实际需求。

确定租赁房屋后，与房东的租赁谈判中应特别关注以下几个关键的合同条款：

1、租金与支付方式

基础租金：双方应清晰商定并确定每月或每年的基础租金数额，同时明确该金额中是否已涵盖相关税费。

支付周期：需明确规定租金是按日、周、月或年进行支付，同时详细列出租金的具体交付日期。

支付方式：应阐述租金是通过现金交付、银行转账还是其他支付方式进行结算，并详尽提供支付过程中的各项细节。

租金调整：合同内必须包含租金调整的相关约定，明确租金将根据通胀率、市场租金指数或其他既定准则进行调整的具体条款。

2、租期与续租

起始与结束日期：应清晰指明租赁合同的起始与终止日期，并明确合同中是否存在试用期或额外的宽限日期。

租期长度：双方需确定租赁合同的确切年限，如3年、5年或其他约定期限。

续租规定：应详细阐述续租的相关条件、必要程序和有效期限，包括是否需要提前发出通知以及续租时租金调整的具体方法等。

3、违约责任与赔偿

违约情形：详尽列举将被视为违约的各种行为，诸如延迟支付租金、未经许可进行转租等。

赔偿责任：详细规定违约一方需承担的赔偿内容，这包括违约金、损失赔偿等各项费用。

合同解除条件：清晰指出在哪些具体情况下，合同可以被解除，并明确解除合同的流程以及可能带来的后果。

4、装修与改建

装修权限：需具体规定餐饮企业是否有权利对租赁场所进行装修，并明确装修的具体范畴和应达到的标准。

改建规划：若需进行场地改建，应详尽规划改建的具体方案和实施步骤，涵盖设计、审批及施工等全流程。

费用分担：清晰指出装修与改建所产生的费用应由哪方承担，并明确费用的分摊方式和比例。

5、退出与退租

通知期限：明确规定在退租之前，需要提前多长时间向房东发出通知。

场地恢复要求：清晰指出在退租时，场地应恢复到何种具体状态，以及是否需要恢复到原始状态。

租金与押金处理：详细阐述在退租时租金和押金的结算流程，包括退还的时间和所需满足的条件。

6、保险与安全责任

保险购买与维持：明确规定由哪一方负责为场地购买并维持相关保险，同时明确保险的具体范围和保险金额。

安全责任界定：详细划分场地内的各项安全责任，包括防火、防盗等安全措施的具体执行和维护工作。

1、装修折旧与合同终止后的补偿条款

关于装修折旧及合同结束后的补偿问题，是一项至关重要的条款，要求合同双方在签约前进行清晰明确的约定。若合同内未对该问题进行详细规定，当合约终止时，有关承租方所进行的装修折旧及其补偿，将会按照相关法律法规进行处理。为预防未来可能出现的争议和纠纷，双方在签订合同前应全面考虑并明确规定装修折旧和补偿的具体条款。

此外，承租方在进行装修的过程中，必须妥善保存所有装修费用的相关凭证，例如发票、收据及合同等文件。这些凭证在未来可能作为关键证据，用于证实装修的投入及其费用，以确保在需要时能提供充分的证明。完整保留费用凭证将有助于承租方在合同终止时争取到其应得的装修折旧补偿。

2、工商登记问题

在承租房屋的过程中，一个常见问题是发现原承租商户并未注销该地址的工商登记，且往往不配合进行注销操作。为避免此类问题，承租前务必确认原商户的营业执照已注销，否则新营业执照将无法顺利办理。如果租赁的房屋存在未注销的工商登记，需请求房东提供协助，但这种情况处理起来相当棘手，建议选择承租其他无此类问题的房屋以规避不必要的麻烦。

为了更有效地应对和预防在租赁过程中可能出现的法律风险，餐饮企业应建立一套完善的风险应对机制。这包括设立专门的法务团队或聘请经验丰富的法律顾问，以便提供专业的法律咨询和高效的纠纷解决服务。同时，与房东之间保持良好的沟通和合作关系也是降低潜在纠纷发生可能性的关键所在。

综上所述，餐饮企业在租赁场地的过程中确实面临着多方面的法律风险。然而，通过深入审查和理解合同条款、严格核实物业的实际状况和权属问题、确保企业在租赁期间始终合法合规经营、建立健全的风险应对机制以及制定明智的续租和退租策略，企业可以有效地降低这些风险，从而保障自身的稳定和持续发展。