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房地产行业介绍

日期：2024-05-15 17:34:41 来源：网络整理作者：本站编辑浏览：8 评论：0

房地产具有财产属性和经营属性，是具有极大价值的财产。房地产是以地产为核心，地价是房地产价格的主要构成部分。房地产行业是地产行业和房产行业的统称，是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务经济活动的产业。其主要包括土地开发、土地使用权的有偿划拨、转让，房屋的建设、维修、管理、房屋所有权的买卖、租赁及房地产的抵押贷款，并由此形成的房地产市场。

房地产市场可划分为房地产一级、二级和三级市场。房地产开发一级市场是土地使用权出让的市场，是指土地原本为生地或毛地，经政府相关主管部门主导，自行组织或委托给具有相关资质的土地一级开发企业，开发整理为可出让熟地的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场，国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体。可细分为四个专业市场：征地市场、拆迁市场、土地批租市场、年租市场。房地产二级市场是指是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场是指在房地产二级开发完成的基础上，进行房屋的过户、抵押或租赁的市场集合，如二手房市场、写字楼租赁等。一般情况下，我们研究的重点为房地产的一级市场和二级市场。

房地产行业的不同分类方式

房地产行业按主营业务进行分类，大致可分为：房地产投资开发业、房地产经纪业、物业管理业、房地产咨询业、房地产估价业。

房地产投资开发业：房地产投资开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产类上市企业大部分从事的都是房地产投资开发业，主要上市公司如：碧桂园、万科、恒大地产集团、保利地产、绿地集团等。房地产经纪业：是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。代表企业有：中原地产、21世纪不动产、我爱我家等。物业管理业是一种经营型、企业化的管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据其场所用途不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业。房地产咨询业和房地产估价业也是主要的属于房地产的服务行业，但在国内暂时没有很好的发展。

房地产还有其他一些常见分类方法，按用途划分的种类：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅游房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产。按开发程度划分的种类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按产权归属划分的种类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等。按经营使用方式划分的种类：销售、出租、自营和自用。

我国房地产行业的发展历程

我国房地产行业发展至今，有四个阶段性的里程碑，并由此可以将其发展历程分为四个阶段：探索期、发展期、快速发展期和转型升级期。1978年—1993年为探索期，该阶段是计划经济体制向市场经济体制转变的过渡阶段，商品化房屋体制处于探索中。改革开放政策后，我国开始有计划经济体制正式开始向市场经济制度转变，房地产市场化体制改革正式启动。1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，提出凡按市场价购买的公房，购房后拥有全部产权。1994年—2002年为发展期，该阶段政府鼓励居民购买公房、商品房，并出台住房公积金政策，以减轻个人购房负担，推动住房市场化发展。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出建立新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；建立住房公积金制度等。2003年—2015年为快速发展期，该阶段房地产市场竞争格局逐步稳定，头部地产开发商开始进行全国化布局，并实现IPO上市以扩充融资渠道，住宅地产市场规模实现快速增长。2016年至今为转型升级期，该阶段市场逐渐成熟规范，市场规模增速放缓，市场集中度趋向提升，开发商经营趋向去杠杆、保质量方向发展。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调回归住房居住功能。

产业链

房地产行业的产业链涉及行业众多，上游为建材供应商、建筑业和金融业等，中游为房地产开发、设计、物业等，下游为家具、家电、家纺行业等。

房地产行业的产业链

上游行业为建材供应商、建筑业和金融业等，建筑材料包括结构材料、装饰材料、专用材料，如水泥、玻璃、涂料、油漆、陶瓷、钢铁、木材等。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持在50%以上的水平。水泥作为一种重要的胶凝材料，其最主要的特点是产品无差异性以及运输半径有限，因此成本控制能力和成本转嫁能力是水泥行业的核心竞争力。我国实行土地供应双轨制，即通过两种方式完成土地供应：政府无偿划拨国有土地给使用单位；通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。土地出让收入是政府财政收入的重要来源。房地产开发需要巨大资金支持，我国房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金。其中，国内贷款分为银行贷款和非银行机构贷款；自筹资金主要为自有资金、债券融资、非标融资及股权融资等；其他资金主要为定金及预收款、个人按揭贷款等。

中游行业为房地产开发、设计、物业等，主体是房地产开发商，负责项目整体开发，采购建筑建材等原料，招标建筑公司建设成品住宅等，提供给消费者。房地产开发商向政府购买土地使用权，向金融机构筹借资金。房地产开发商必须取得相应资质才能从事相应的开发业务。我国建设部将房地产开发企业资质按照企业条件分为四级资质等级，一级资质的房地产开发商承担房地产项目的建设规模不受限制，随着等级降低企业可承担项目规模逐渐减小。

下游行业为对成品房进行装修装饰、商贸租赁环节，包括家具行业、家电行业、家纺行业、装修装饰行业、商贸租赁等行业。不同成品房的消费者不同，住宅地产根据消费者购置住宅需求不同，可将需求场景分为刚性需求、刚性改善需求、改善需求三类。产业地产是以带动当地产业发展为目的的开发，包括生产制造业、服务业等。商业地产企业和品牌商联系紧密，对于知名品牌商的引入是其招商能力的体现，包括餐饮、服饰、珠宝、超市等。

本文由科德投资投研团队（【邱洪飞，证书编号：A0560622110002】等）依据市场公开信息进行编辑整理，仅代表个人观点，任何投资建议不作为您投资的依据，您须独立作出投资决策，风险自担。所涉及内容仅作分析和学习交流，不作为买卖依据。投资有风险，入市需谨慎。

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