东方古投

截至2021年国内民宿房源总量不降反升，达到了230 万套，增长速度惊人。当下，民宿经营者面临挑战和机遇并存的局面，机遇在于游客已经树立起更加绿色、环保、生态、健康的旅行消费观念，生态游、健康游、康养游成为旅游消费的新热点。民宿凭借其特有的生态资源环境优势和人文资源优势，成为游客旅游居住的重要选择，由此可见民宿的发展前景广阔。因此，民宿经营者应该抓住机遇，使民宿行业站上规范化、品质化、集群化的新台阶。

（一）对民宿整体盈利能力的思考

民宿作为一种比较高端的旅游产品,对外部环境、内部设施条件和经营管理水平要求比较高,往往要求个性鲜明、匠心独具。据调查,民宿建设投资成本高。一家200平方米左右的精品民宿装修费用一般在200万元左右,有的甚至高达500万元。并且民宿大约每隔5年内部装修就要翻新一次,民宿经营者必须投入一大笔资金对硬件设施、软件配套进行优化,这样才能保持对游客的吸引力。

同时,一家民宿的房间一般只有10间,在规模效益和管理效率上没有优势。此外,许多民宿节假日客人爆满,但是民宿的接待能力有限,平时却往往门可罗雀。大多数民宿全年平均入住率在50%左右,除去房租、水电费、雇员工资等日常开支,只能赚一点微利。所以,总体来看,民宿行业目前面临的最大现实问题是整体盈利能力有限。

（二）对“全面开花做民宿”的思考

目前在很多地区民宿深受地方政府的青睐。从政府层面考虑,可通过民宿的点状兴起,从而推动乡村旅游的整体发展。因此,很多地区在推进民宿发展的过程中,但凡能做民宿的区域全都开始做民宿,一哄而上,全域开花。

但是这样的做法带来了很多的问题：一是分散了政府有限的资源。政府的财力资源和行政资源都是有限的,无法为所有的民宿提供完善的配套服务和行政保障。全面开花做民宿就会导致很多民宿有孤独存在的倾向。由于农村本身现有的道路、水电、通信等配置相对薄弱,很多地方民宿外围的基础设施、公共产品配套不够。

二是缺乏与其他旅游业态的融合。游客需要有特色、多元化的活动体验,有些民宿经营者秉持“酒香不怕巷子深”的理念,认为只要做好自己的民宿,就不怕没有客人来住,这样往往忽略了民宿对于整个大区域旅游市场的依托,割裂了民宿与其他旅游业态的联系。这样造成的后果就是民宿无法满足游客多方位的需求,对游客的吸引力不强。三是无法带动当地群众增收。民宿入驻乡村,充分利用农村剩余劳动力,帮助当地群众增收,带动农村经济的发展,这是大家都乐于见到的双赢局面。但是,大多数民宿往往缺乏这种带动当地群众增收的能力。

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（一）民宿集群的概念与意义

民宿集群是指在某个划定的区块内,通过统一规划、产业筛选,合理分配多个民宿和民宿的上下游服务产业,如餐厅、咖啡馆、茶室、花店、书店等业态空间,以民宿为核心,与各项旅游服务产业连接形成一个旅游闭环。各个民宿之间形成相互竞争与合作关系,民宿与其他旅游产品之间形成业务互补、协同经营、整合营销、消费群共享的关系,通过相互合作、相互协调进行资源整合,增强抵抗外部冲击的能力,吸引更多的客流,带动更多的产业,产生集群效应。

（二）民宿集群生态圈模式范例

就目前来看,民宿集群所产生的经济效益远远大于单体民宿,市场前景也较为广阔,越来越多的地方开始发展民宿集群生态圈,吸引了众多游客前去度假。笔者选取了较为典型的几个民宿集群开发模式进行分析研究。

1.莫干山裸心谷民宿集群

莫干山裸心谷民宿集群位于浙江省湖州市德清县境内,区位优势显著。莫干山是国家AAAA级旅游景区、风景名胜区、森林公园,生态优势明显。莫干山裸心谷民宿集群依靠当地独特的自然生态优势,运用回归自然、修身养性的理念,利用原有的乡村农舍改造成具有现代内部设施的居所。由精品酒店管理运营,提供爬山、骑马、瑜伽等多元化的娱乐活动以及以养生为主题的餐饮服务和商务会议活动等配套体验。

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2.婺源篁岭民宿集群

婺源篁岭民宿集群位于江西省上饶市婺源县,不仅有着油菜花田、云海、梯田等自然风光,还矗立着数百栋徽式古建筑。婺源篁岭民宿集群依托婺源大区域旅游优势,凭借独特的古村落文化特色,在保留其独具特色的徽派建筑与当地传统风格的前提下对原有民居进行修缮,配备现代化的生活设施,引入高端的酒店管理理念,打造自身品牌,民宿的设计感极强,吸引了广大游客前来体验当地民俗文化。

3.上海城市民宿集群

上海城市民宿集群位于上海迪士尼商圈范围内,依托迪士尼庞大的客流量。绿地集团与携程网合作一起打造了上海首个城市民宿集群——“海岸城”项目,该民宿集群有着富有设计感的房间、优质的服务、一流的运营,实现了民宿的专业管理。

（三）关于打造民宿集群生态圈的共性因子的思考

莫干山裸心谷民宿集群、婺源篁岭民宿集群以及上海城市民宿集群利用自身的优势和特色,因地制宜,形成了具有独特吸引力的民宿集群生态圈,成了广大游客休闲度假的目的地。由此可见,根据各地的环境特色和优势条件,采用具有独特性开发模式是成功打造民宿集群的不可或缺的因素。笔者分析这三个民宿集群,发现也有其成功的共性条件。

1.从民宿的消费需求看民宿集群生态圈的基本要求

从民宿游客的消费需求来看,笔者通过抽样调查发现,游客的民宿消费预期有着多元化的特点。49%的游客选择民宿的想法是民宿有良好的生态环境；13.4%的游客入住民宿是因为想感受当地的风俗文化,体验民俗活动；9.5%的游客选择民宿是希望在宁静的乡村氛围中有“家”的感觉；8%的游客是想通过入住民宿放松身心。由此可见,游客选择民宿时对自然环境、特色体验、人文关怀的关注度比较高,而对于价格的敏感度反而并不高。

第一,交通条件便利。当前不少游客会选择自驾游,因此民宿附近交通的便利性是非常重要的因素。自驾游的车程一般在3个小时之内比较合适。如莫干山民宿集群,上海到莫干山自驾在3个小时左右,杭州到莫干山只要1个小时左右的车程,另外还可以选择高铁等,交通非常便利。

第二,自然生态优美。游客选择民宿往往是因为想暂时摆脱日益喧嚣的城市生活、压力巨大的忙碌工作,因而向往青山绿水、乡村田园的原生态环境,这是他们对转换日常生活的一种需要。莫干山的自然环境优美,为其民宿集群的成功打造提供了重要支撑。优美独特的自然生态往往是吸引游客的基本条件。

第三,基础设施完善。民宿集群作为一个庞大的经营主体,对水电、排污、消防等基础配套都要考虑在内。如果基础设施不完善,不仅会导致整体民宿产业的运营成本过高,还有可能导致集群的整体崩溃。因此,排污、环保等公共基础设施走在前面,对生态环境进行合理的规划与管理,是一个民宿集群健康有序发展的基础。

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2.从旅游闭环基本要素看民宿集群生态圈的产业

考量游客出门旅行,有六个最基本的要素需要得到满足,即吃、住、行、游、购、娱,而在这六个要素中,吃、住、行又是最关键的。而所谓旅游闭环就是基于众多旅游产品配置方式的高度市场化,以不同档次、不同风格的民宿为核心,在民宿周边科学、合理配置各种旅游产业,打造设施完善、功能齐全的民宿集群生态圈,满足游客的基本需求。用集群化的方式带动区域旅游市场发展,提升整个区域旅游产业、整个民宿集群以及集群每个成员的商业价值。

第一,涵盖多元业态。没有多元业态支撑的民宿集群会导致游客过来住但没有吃、玩、购、娱的地方,无法满足他们的旅游需求,使得民宿缺乏吸引力。要解决这个问题,民宿集群就要建设餐饮、购物、休闲等多元业态的配套产品,为游客提供综合性的体验。如莫干山民宿集群项目除了各具特色的民宿外,还规划了文化创意园区、青年艺术家工作室、美术馆、亲子儿童乐园、购物体验馆等涵盖游客基本需求的多元业态。

第二,进行品牌联动销售。在民宿集群生态圈中,每个成员之间既是竞争的关系,又是互补的关系,区域共同开发、联动销售、集群发展的方式解决了目前民宿单打独斗经营中的多个销售痛点。集群成员之间可以借力各个品牌的传播和客流量的共享进行联动销售,集群中大的品牌民宿往往有其成功的运营经验和大量品牌忠诚度高的客户群,可以带动正在成长中的民宿品牌,使整个旅游产业形成互补互通,打造一个自带流量、自带话题的集群生态圈。

第三,发展民宿自身产业链。除了与旅游休闲产业链的高度融合之外,民宿自身还拥有庞大的产业链,包括资本融资平台,网上预订、销售、管理平台,提供相关培训、培养民宿管家的民宿学校,提供民宿设计咨询的装修公司,甚至民宿产业链还可以延伸到民宿试睡师以及网红体验师这个群体。目前,国内首家民宿学院——莫干山民宿学院正式揭牌成立,提供设计装修、运营管理、文化融合、品牌推广等培训课程,以提高民宿从业者的服务管理意识,并为他们提供进行专业交流的平台。民宿自身产业链的发展不仅拓展了民宿行业的增收渠道,还为民宿行业健康长远发展提供了保障。

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3.从民宿的情怀看民宿集群生态圈的运营法则

在人们谈到民宿的时候,情怀成了一个连续出现、打动人心的高频率词汇。要将民宿产品做到极致,情怀的力量不容小觑。但是,情怀于民宿而言并不是独立的存在,一定要与市场结合, 将情怀融入民宿的打造与运营中。

第一,搭建乡村公共生活空间。乡村公共生活空间是指乡村聚落中,在个人和家庭之外,人和人聚集交往、交流思想的主要空间和场所,如街道小巷、小店集市、寺庙祠堂等,这些空间构成了乡村民众彼此沟通联系的公共生活空间。而城市是一个复杂多维的立体空间,同事、邻里的关系并不亲近,缺乏共享的生活空间,因此许多游客有着对人与人之间亲密相处的渴望。民宿集群生态圈可以为游客提供乡村公共生活空间,每家民宿里面或民宿与民宿之间都可以留出相对开放的空间,阳台、天井或是院落,模拟以往乡村邻里交往的场景,还原互动频繁的邻里空间,让游客体验到当地的氛围,让民宿生活充满人情味。

第二,挖掘地域文化。地域文化是民宿吸引客源的设计元素与营销卖点。在打造民宿集群生态圈的过程中,要立足于各个民宿的风格,深入挖掘当地的地域特色文化,引入现代元素,充分利用特色鲜明的历史文化资源。可将当地民俗文化资源和环境资源进行整合,改编成一个个生动的故事,打造现代文化产品,让身边的花、草、树都有名字,周边的水湾、山岚都有传说。赋予民宿故事才会使得其更有生命力,才能让游客记住,地域文化才能得到延续。

第三,完善乡规民约。民宿在乡村中不是孤立、单独存在的,打造民宿集群生态圈也无法与当地的原住民割裂开。各地的民风民俗就像一把双刃剑,既能成为吸引游客的亮点,又可能会成为民宿经营的风险点。在乡村治理中,乡规民约发挥着非常重要的作用,是乡村自治管理的基础。通过完善乡规民约,可以实现对当地村民的有效约束,促进民宿集群与当地乡村的整体和谐发展。

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