本期内容参考平安证券专题研究报告 ，如有侵权、请联系删除。
CCRC养老社区指为退休老年人提供持续照料的社区，老年人可获得针对自身随年龄增长而产生的差异化养老需求的养老服务，包括居住、生活服务与健康护理服务。CCRC作为集居住生活、休闲娱乐、康养护理等多种功能于一体的养老社区，可视为介于养老院、护理院养老模式与居家养老模式之间的一种“复合化”养老模式，能够充分适应各年龄段养老需求，提供“在熟悉的环境中养老”的高品质养老选择，具有极大发展潜力。
美国自20世纪40年代起进入老龄化社会，养老产业已呈现高度市场化和产业化特征。美国家庭观念相对独立，老年群体经济状况相对富裕，使得养老社区和专业护理在美国越来越流行。
本期内容主要围绕美国CCRC养老社区进行简单阐述
注：每份报告解读视角不同，对概念、模式等的分析解读可能会存在差异，内容仅供参考。
第一部分：美国养老社区类型
根据入住群体的身体状况，对服务和医护程度的需求程度由低到高，养老社区可以分为活力长者社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区四类，此外，持续照料社区通常包含上述多种或全部独立业态。
CCRC社区功能
1. 活力长者社区
（Active Adult Communities, AAC）
提供给55岁以上能够生活自理的成年人居住的社区。AAC社区多选址在郊区或景区附近，包含有高尔夫球场、游泳池、商场、医院、教堂、健身房、餐厅等丰富的娱乐休闲设施，满足老年人娱乐休闲需求。但社区内一般不提供医疗护理服务，只有社区医院提供低等级的生活照料。盈利模式一般是出售产权，也有少量按月支付租金。
2. 独立生活社区
（Independent Living Communities, IL）
提供给不需要护理或辅助性护理的健康老人的住宅，但是一般会限制 55 岁以上的老人才可居住。社区在建造之初会设计适老化的细节方便老人生活，同时部分社区也会提供每日的健康检查，提供包括膳食、家政、24 小时居家和医疗在内的服务。盈利模式一般是 1/4 入门费+3/4 按月收取租金。
3. 协助生活社区
（Assisted Living Residences, AL）
专为需要日常活动和在其他日常任务（例如洗衣和运输）中获得帮助的老年人而设计，居民可以享受受训员工提供的辅助护理，包括用药管理、协助洗浴、协助穿衣、协助如厕、协助走动等。盈利模式主要是按月收取租金。
4. 专业护理社区
（Nursing Care Home, NC）
主要针对身心极度衰弱或患有疾病的老人，配置专业护理设施，为客户提供24 小时护理/医疗服务。盈利模式主要按日收取租金，基本上无入门费。
5. 持续护理社区
（Continuing Care Retirement Communities, CCRC）
结合住宿设施和老年人保健服务，其目标是随着居民健康状况的变化而无需搬出退休社区，使居民能够在整个连续过程中获得适当水平的照料。一般的 CCRC 社区包含独立生活、辅助生活、特殊护理以及专业护理等功能，在美国，只要涵盖三种护理等级便可定义为 CCRC 社区。盈利模式主要是入门费及租金。
CCRC社区模式
总体来看，CCRC社区较受欢迎。根据NIC MAP的数据，2020Q2疫情爆发之前，CCRC的入住率连续22个季度浮动在91％左右，2021Q1美国CCRC社区平均入住率为84.3%（YoY-7.2pct），为2006年以来的最低。非CCRC社区平均入住率为 74.9%（YoY-11pct），较CCRC社区低9.4pct，即使在疫情爆发的大背景下CCRC社区仍然更受欢迎。
美国CCRC社区最新入住率
第二部分：美国养老社区运营模式
1. 参与主体
美国养老社区高度市场化，已形成完整的融资、建设、运营的专业体系，其产业链包括开发商、运营商及投资商三大主体。其中项目管理者与持有者分离，目前我国很多养老社区是以上三个角色合一。
Ⅰ.投资商
投资商募集资金用于项目开发和运营，目前REITs（房地产投资信托基金）是最主流的投资商，以担保等形式为建筑商提供融资便利、购买和持有物业以及确定物业经营模式。
美国REITs盈利的核心
Ⅱ.开发商
开发商规划并开发养老地产项目，多为房地产公司。
Ⅲ.运营商
运营商负责运营、管理开发好的养老地产，多为专业运营机构。
▶在养老地产投资/开发/运营的不同阶段，分别由投资商/开发商/运营商进行角色分工，各个阶段分工合作，专业互补，实现了开发利润、租金收益、资产升值、经营管理收益的分离。
开发商通过建造适老性物业获取一定比例的开发利润；养老REITs通过长期持有资产获取稳定的租金收益和资产升值收益，承担财务风险；养老运营商采用轻资产模式，赚取管理费（委托经营模式）以及剩余收益分配（净租赁模式）。
▶美国保险公司一般与多家养老机构合作，当客户入住与保险公司合作的养老社区时，险企可为客户报销其护理费用等。部分养老保险公司会选择买断养老机构，向会员收取会费，获取保险客源。
2. 运营方式
大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%为自有物业，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。这些物业的主要运营方式有净出租模式与委托经营模式两种，养老REITs大多数采取的净出租模式，分走部分租金和经营收益给运营商获得长期稳定的资金流。
1）净出租模式：是指REITs公司把公司自持的养老社区整体租赁给运营商，每年收取固定租金费用，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。故风险很低，收益相对适中。大部分美国REITS公司均采用净出租方式运营，为养老地产提供大规模、低成本、长周期的资金来源。
2) 委托经营模式：REITs公司将旗下物业交给运营商托管，只需要向运营商支付相当于经营收入 5-6%的管理费，REITs公司自己承担经营亏损的风险；所有的经营收入都归REITs公司所有，所有的经营成本也由REITs公司负担。REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。在经营业绩较好的情况下，养老REITS公司的剩余收益将大大提升。
美国养老社区运营方式
美国养老 REITs 运营的核心是在净租赁和委托经营模式之间进行风险偏好及收益匹配，力求根据自身能力获得二者平衡。经过70多年的实践，美国逐步形成较完善的养老地产REITs体系，并涌现一大批综合实力强劲、具有典型意义的养老地产REITs公司，如 HCP、Ventas 等。
Ⅰ. HCP：多元化投资下的净出租模式
作为全美最大的养老地产REITs公司，HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出5×5的投资模式—采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）；投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。同时HCP主要采取净出租模式，营业收入稳定。以2010年为例，HCP直接拥有的养老社区及其他医疗物业资产总投资成本105亿美元，直接贡献10.4亿美元的收入和8.8亿美元的毛利润。
HCP主要投资扩张渠道
▶融资渠道稳定、信用评级高，HCP取得稳步发展。净出租模式下的营业收入稳定，使HCP获得较高的信用评级、公司融资成本较低。例如2011年公司发行总额24亿美元的无抵押票据融资，融资成本仅为4.83%。同时，HCP用REITs子公司的非管理份额换取其他公司物业资产（也即“伞型结构”），降低收购成本且避免母公司股份被过分稀释。
Ⅱ. Ventas：委托经营与租赁相结合的模式
▶与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas旗下2/3的养老社区采用租赁模式、1/3采用委托经营模式，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。在委托经营模式下，Ventas作为物业持有人，既能获取租金收益，又能从客户处收取包括生活服费用和医疗服务费用的全部经营收入。由于服务费用实际数倍于租金，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。因此，采用委托经营与租赁相结合的模式使得公司在承担更高的市场波动的风险下拥有更高的投资回报率。
▶Ventas更高的风险伴随着更高的收益，对外扩张路径清晰。由于Ventas运营模式的风险相对较高，Ventas在债权市场的融资成本略高，总体更倾向于换股收购的扩张路径。据REITs行业研究统计，2010年Ventas以 31亿美元收购第四大养老地产运营商Atri共118处物业；2011年2月，Ventas又宣布收购全美第四大养老/医疗地产REITs公司NHP及其旗下的600处养老/医疗物业。截至2021Q3，Ventas持有物业数达1234处（不包括已售物业、持有待售物业、未运营的在建物业和土地）。
第三部分：美国养老社区案例分析
1. 太阳城：AAC社区模式
太阳城养老中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户超过1.6万户，并一直处于持续增长的态势。
Ⅰ.运营模式：开发商主导的重资产模式
太阳城采用产权销售、服务外包的管理方式，投资商和开发商为美国龙头房地产公司Del Webb。运营商为太阳城成立的养老社区委员会，开发商每年收取社区管理委员会一定的租赁费用。社区管理委员会根据社区养老的具体要求设置不同部门，每个部门管理人员定岗、定员、定责任，细分内容具体到具体片区和具体任务，管理部门包括财务、年龄与家庭限制、区域发展规划发展变更要求、俱乐部联络、社区早餐、金融记录、同乐会、高尔夫球游行等近50个部门。
Ⅱ.盈利模式：出售+出租
太阳城模式的本质是开发商主导的住宅开发，金融机构和企业为开发主体，政府提供周边基础设施建设。项目收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益，其中一次性销售收益能够快速回款，但太阳城中心的长期性收益为项目收益的重要组成部分。
同时，太阳城的目标客户为健康老人，一定程度上能够减少部分医疗护理等配套设施所需成本、降低开发成本，整体助理太阳城中心项目住房售价低、提高资金使用效率。
Ⅲ.项目特点
①精准的客户定位
太阳城规定住户必须55岁以上的老人，18岁以下陪同人士一年居住时间不能超过30天。
②精准的产品定位
✅根据老年需求细分的多样化老年社区类型。太阳城养老社区包括“自由广场”、“太阳城中心”、“国家之殿”、“湖中之塔”、“阿斯顿花园”、“庭院式住宅”六大社区板块。各类社区严格组织和规划，能够满足老年人的多样化需求。
✅配备适老化的建筑设计和配套设施。建筑主要形态为单层、独栋或双拼低层建筑；主要交通工具为舒适安全的高尔夫球车；医疗机构广泛式布局；区域内遍布无障碍步行道、无障碍防滑坡道；实行严格的人车分流；室内插座、按键等按照老年人实际情况设计；社区空间导向性强等。
✅配套设施以会所和运动场地为主。太阳城大约1/3的居民为高尔夫球爱好者，太阳城专为活跃老人设置运动会所和游泳池、高尔夫球场、网球场等丰富多样的室外运动场所。例如亚利桑那州太阳城西配套建设7个高尔夫球场、30道保龄球中心和台球厅、4个娱乐中心。
✅产品性价比高。太阳城项目选址位于郊区且考虑医疗建筑的距离，郊区占地大、容积率低，临近医疗建筑，减少前期资金投入，降低开发风险，以低售价提供高质量服务。例如“苹果谷”太阳城售价仅约为洛杉矶市内房价 1/3。
③兼具旅游度假模式
如凤凰城太阳城总人数44000人，其中28000人常住、16000人季节性旅游，增加太阳城入住率。
太阳城项目配套举例
2. 3030公园水印社区：CCRC社区模式
水印美国的前身是泉水集团（The Fountains），泉水集团成立于1985年，是一家集开发商、投资商、和运营商为一体的养老社区企业。
2006年美国泉水集团子公司完成对美国康涅狄格州首家CCRC养老社区—3030公园及费城的CCRC养老社区两大项目收购后，创立了新品牌—水印美国。此后水印美国通过并购和开发的方式持续扩展，在全美21个州合计管理64家养老社区。其中，3030公园水印社区位于康涅狄格州，属于中高端小型CCRC社区，由水印美国持有、运营，包含独立生活区、辅助生活区、记忆护理区和专业护理区共246个床位，截至2021Q2，独立生活区、辅助生活区、记忆护理区和专业护理区过去12个月的平均入住率分别为71.1%、79.2%、75.8%、60.7%。
Ⅰ.运营模式：运营商主导的重资产运营模式
水印美国的养老社区采用“并购、开发持有重资产+管理第三方社区轻资产”的经营模式。同时，水印美国通过不断并购、有效运营实现资产扩充及升值，并通过与资本市场紧密结合，实现资产、资本双重收益。
✅水印社区通常与投资方合作，由投资方承担 80%-95%的股本金，水印跟投5%-20%股本金，并利用美国国内相对成本较低的开发贷款和长期商业贷款，最终实现15%-20%或更高的项目投资收益率。
Ⅱ.盈利模式：出租+提供服务，水印美国共有3类收费模式。
①针对CCRC，采用“入门费+月费”形式。以3030公园水印社区为例，3030公园水印社区主要面对中产阶级以上客户，通过租赁和提供服务的模式盈利，客户入住收取可退还的年费+入门费。CCRC常采用金融方式运作，由于CCRC模式收取价高的入门费用，超过66%的老年人通过出售现有房屋来缴纳入门费用，而运营商可以将这些资金在资本市场上运作取得收益，提高资金的使用效率。
②针对自理、半自理和失智照护（IL/AL/MC）或医护型（SN）养老社区，采用“月租金+日常生活照料服务费+特别照护（如记忆减退照护、医护）服务费”，以水印在洛杉矶的某半自理（AL）养老项目为例，一个房间每月总收入1万-1.2万美元。
③水印养老社区也具备产权销售模式，即出售养老社区带服务项目的房间产权，水印仍持有餐饮等配套服务部分，采用“产权销售收入+月费”形式。
水印美国的三类收费模式
Ⅲ.项目特色：提供多样化服务，活动设施丰富完善，对老年客户吸引力强。
✅健康俱乐部，占地20000平方英尺的老年健康中心，提供专为老年人设计的锻炼器材、水疗、画廊与咖啡厅等设施；
✅水印大学，开设在社区内部，为老人提供从瑜伽、创意美食到艺术历史、葡萄酒鉴赏等众多课程；
✅纳亚护理人员，是水印社区特殊的经过认证和专业培训的护理人员，提供24小时的定制服务；
✅多样化住宅选择，社区提供从宽敞一居室到顶楼套房的房间选择，并且有专门工作人员提供定制化服务。
注：内容来源于网络，如有侵权，请联系删除。未经允许、禁止转载。转载请标明出处，感谢理解。
了解健康管理师、营养师、养老护理员、家政服务人员、人力资源管理师、育婴师、月嫂/母婴护理师、催乳师、西式面点师、茶艺、美容师等职业技能培训
请点击?下图。
