驶离广深高速道滘出口，仅5分钟车程便来到东莞市万江街道新村社区。在社区西部，18栋7层楼高的新型工业厂房与配套用房次第排开，格外引人注目。毗邻处的市重大项目联纲光电总部研发制造产业中心，几栋现代化的厂房即将封顶。不远外新村大道旁，另一个市重大项目振亮科技总部及研发中心，这个投资额为5亿元的项目于今天上午刚刚破土动工。在这些如火如荼生产、建设的产业项目附近，还有一片200多亩的旧厂房静待拆除。
与普通的工业园不同，规划范围达到1854亩的万江新村现代化产业园区，是东莞今年规划的60个现代化产业园区中的“先头兵”，园区不仅拥有连片产业用地、高品质产业空间，还规划建设高标准的生产生活配套设施，致力推动生产、生活、生态“三生融合”。作为示范与样板，7月21日，东莞市现代化产业园及“工改工”项目动工仪式在这里举行。
市级规划大空间、市镇合作大招商、镇村联手大开发，整备、拆除、建设、竣工……一派热气腾腾的滚动开发场景同步呈现，如同“变戏法”般腾挪出的空间里，一座以智能制造、数控装备、电子信息等新兴产业为基础，融入高品质生活功能的产业新城正朝气蓬勃地拔节生长。
从高空中俯瞰，万江新村社区居于万江河支、大汾河之间，井字路网纵横交错。过去多年来，由于水道分割交通不便，社区发展一直处于“不温不火”“中不溜秋”状态。
变化出现在近两年间。新村社区党委书记黄柱林介绍，万江街道在新村大手笔投入了4亿元搞基建，桥梁、路网及市政环境优化等工程接连完工，社区面貌焕然一新。尤其是2021年新昌大桥的通车，使得新村与广深高速道滘出口的车程，由原来的半小时缩短到了短短5分钟。
新村社区也摇身成为万江产业布局的“黄金C位”。去年年初，新村与镇属企业东莞市万江实业投资控股有限公司（下简称“万实公司”）合作开发的两个高标准工业园竣工投产。两个工业园占地150亩，建有10多栋“工业上楼”厂房，已入驻20多家企业，其中不乏上市企业、高新企业及专精特新企业，年产值突破35亿元。
“以前，万江的工业园普遍比较老旧，新村这两个工业园已经成为万江工业园品质‘最高标杆’。”万实公司总经理万骏星说。
筑好梧桐树，引得金凤凰，一批优质企业也纷纷投来“绣球”，在新村拿地建设。去年9月，国家高新企业联纲光电总部项目落户新村，7月21日，振亮科技总部及研发中心项目动工，两大项目投产后的年产值将达到30亿元。
7月21日，振亮科技总部及研发中心项目在此地动工。
一个更宏大的谋划正在酝酿与推进。
今年4月，东莞市委、市政府印发打造“现代化产业园区”实施方案，要求打造一批符合国土空间规划、有利于城市形态功能完善的现代化产业园区，改变原有镇村工业园小、散、乱的低端现状。市自然资源局在全市识别划定的60片现代化产业园区用地中，万江街道在新村社区打造的近600亩产业空间入选，用地规模扩充至1854亩，占新村陆地面积的1/3，并且有了一个更响亮的名字——万江新村现代化产业园区。
万江新村现代化产业园区规划图。
以国土空间总体规划为引领，经过专业团队规划，万江新村现代化产业园区（下简称新村产业园区）的土地划分有了一本“明白帐”，除了已建好的543亩保留区，还包括385亩新增用地、926亩三旧拆建用地等分区。这里也成为万江街道改造范围与拆迁整备任务量最大的产业片区。
供地、招商时间表排上了日程。目前正在整备拆除用地210亩，今年收储410亩用地。一边完善用地手续、一边进行招商引资，新的产业项目有望于明年落地建设。在未来的三四年里，整个新村产业园区可全部建成，通过市级招商引资产业导入，引进年产值超30亿元的行业链主企业1家，吸引3-5家年产值超10亿元的上市后备企业入驻。
产业生机孕育、村貌新颜焕发，这是村民们曾经不敢想的事。
“三年前，这片土地还不是这个模样。”新村社区村尾村民小组理事长陈绍钊打开了话匣子。三年前，村里目之所及还是一块块荒地鱼塘，河涌遍布、地块零碎，低端低效厂房、收购站及零散种植农场零散分布其间。往更前回溯，路网破碎的“鱼米之乡”早已暴露出发展瓶颈，“货车来了拐不了弯，台商港商来看看就走了，好不容易来个厂却没地方放。”
新村社区旧貌。
与荒地一并冷却的，还有村里谋划发展的积极性。旧厂房满足不了承重、消防等需求，承载的也是能耗高、效益低的小型加工企业，这直接导致旧物业收益低、村里集体收入少。早在几年前，万江街道就想通过土地收储盘活增效，但因价格未能谈妥，一度遭到村民抵制。
思路一变天地宽。2020年，万江街道提出采用镇村合作方式建设，由村里提供土地150亩、万实公司出资7.38亿元，合作建设两个工业园项目。这样一来，能为社区增加10万平方米厂房物业、新增1360万元的年租金收入。
由万江街道班子成员牵头，社区干部逐家逐户和村民“磨嘴皮子”，耐心与被拆迁户商谈赔偿事项，细数潜在的生产安全和消防隐患，引导村民算好长远账、经济账、发展账。
“每人分红能够达到1万元。”在村干部多次劝说下，地块所涉及的两个村小组，超95%的股东代表同意项目合作开发的表决事项。
中创汇智盈科技园、万江新智汇科技园已经建成，已入驻20多家企业。
随着企业陆续入驻两个工业园，厂房物业租金收入节节攀高。2022年底，村尾小组700多名股东首次领到了到1万元的年分红。“以往每年分红只有550元，如今翻了20倍，实现破万元跃升。”陈绍钊按捺不住激动与喜悦。那段时间，他的微信朋友圈频频被村民们的庆贺喜讯刷屏。
“村民尝到经济发展带来的甜头后，自发成为我们土地收储和‘工改工’工作的宣传员，从‘被动改’到‘我要改’，带动另外其他地块的表决提速。”黄柱林信心满满地说，“我们今年一定能完成410亩的拆迁整备工作。”
联纲光电项目正加快建设。
另一边，在万江街道拓空间指挥部的“全链条”服务机制下，联纲光电项目及振亮科技项目正加快建设，将带动村集体增加厂房超8.2万平方米，通过物业返租等途径，预期进一步促进村集体收入提升近40%。后续社区拿到政府收储用地的土地款，将随即“上马”原有旧厂房自改项目，预计社区将增加60万平方米工业物业、年租金收入将增加1亿元。
“产业凤凰涅槃，收入大幅提升，现代化产业片区建设对新村来说是千载难逢的机遇。”黄柱林说。
让集体有收益、企业有效益、城市有竞争力，现代化产业片区建设的背后，是一场关乎产业、空间以及深度城市化的系统性谋划。
放眼万江新村现代化产业园区，已建、在建厂房的层高更高、面积更大、品质更高。
让产业空间更匹配。放眼新村现代化产业园区，已建、在建厂房的层高更高、面积更大、品质更高，满足了现代产业自动化生产线的需求。而百亩以上的连片土地，又为龙头链主企业快速落地提供了空间要素支撑。
让产业成本更低廉。万江新村现代化产业园区，工业用地容积率升至3.0-4.0，“工业上楼”助力提升亩产效益、降低用地成本。万骏星表示，新村现代化产业园区后续将由镇属企业万实公司负责运营，这批超过225万平方米的产业空间，将大大降低先进制造业的生产成本。
园区入驻企业福美仕智能科技（东莞）有限公司车间内，工人正在忙于生产。
让产业发展更集聚。上市企业宁波家联科技是国内高端塑料制品龙头，与宜家、喜茶、蜜雪冰城、奈雪的茶、盒马等国内外知名企业建立合作；联纲光电专注于光通讯和电声领域，为全球知名音视频和可穿戴品牌提供定制化连接方案产品；振亮科技业务线涉及通信基站天线、安防视频、新能源汽车领域，是华为、中兴、爱立信、比亚迪等品牌战略伙伴……不久的将来，在新村产业园区有条不紊运转的生产线上，一批细分领域的“隐形冠军”将跃然而出，并带动实现产业“上下游”就在厂房“上下楼”。
实际上，这场战线长达四年的空间革命，不仅能有效增加产业承载空间，还将是一次城市的焕新实验。
“以往东莞企业的配套都是在工业园之外解决的，但如今企业年轻员工们的需求不一样了，产业必须和城市、人的发展紧密结合。”市自然资源局副局长陈巡分析，“现代化产业园区的建设要为过去东莞城市化的短板补课，将现代生产、生活性服务业引入园区，实现产城人融合。”
片区实施模式分布图。
万骏星介绍，在新村现代化产业园，将计划投入5亿元为园区集中配建生活区、产业服务中心。其中生活区规划建设面积6万平方米，配套性住宅规划建设面积13万平方米。产业服务中心建成后则引入招商、企业服务、政务分中心等功能。
黄柱林预计，现代化产业园建成后，社区常住人口将增加3-4万人，“随着先进制造企业落户，一大批人才将在新村社区汇聚，人口结构也将迎来翻天覆地的变化。”新村社区将与街道合作，打造1000亩的观光农业景观区，为入驻新村产业园的人才与员工提供更多样化的消费需求。
万江新村现代化产业园区设计效果图。
蓝图化为施工图，新村酝酿变新城。一个上下游产业链不断健全、园区营商环境不断优化的现代化产业园区呼之欲出，“以产塑城，以城留人，以人兴城”的图景正在这里展开。
