2023年房地产行业专题研究报告{附下载}

新房：高开低走的上半年

2023 上半年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏，结构上 2-4 月市场需求脉冲式释放推动 成交快速回暖，而 5-6 月市场成交热度有所下降，整体呈现弱复苏的态势。

全国销售：同比尚未转正 

全国商品住宅成交面积累计同比尚未转正。据统计局数据，2023 上半年，商品房销售面积 /金额累计同比下降 5.3%/上升 1.1%；商品住宅销售面积/金额累计同比下降 2.8%/上升 3.7%。月度来看，4 月商品住宅销售面积与金额同比均达到上半年高点，5-6 月有所回落。2023 上半年全国商品住宅销售面积约是 2015-16 年的水平，销售金额约是 2018 年的水平；6 月 销售对比历年 6 月而言，销售面积约是 2013 年水平，销售金额约是 2016-17 年的水平。

成交金额的增长主要依靠东部地区。2023 上半年，东部、东北地区商品房成交面积同比为 正，中部、西部地区同比为负。东部地区商品房成交金额同比为正，其余三地区同比为负。2023 上半年，东部地区商品房成交面积/金额分别占全国的 45.2%/61.4%，较 2022 全年提 升 3/3.4pct。这也是全国商品房销售均价大幅提升的原因。

重点城市：高能级城市销售面积同比增长的城市占比更高

根据我们统计的高频数据，2023 上半年，60 城新房累计成交面积同比+1%；分城市能级， 一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+21%、-2%、-3%，城市间热度分化明显， 一线城市由于经济基本面较好，需求韧性更强。二季度以来，市场开始走弱，4 月和 5 月的 60 城新房日均成交面积分别环比-28%/+0.4%，6 月新房市场较弱，成交面积环比-0.4%， 同比-31%。重点城市成交面积上半年恢复到 2019 年的 78%水平。

各城市间分化也比较明显。我们从两个角度观察各城市的成交表现：1）2023 上半年，各 城市同比表现如何？2）各城市 2023 上半年的成交水平处于 2017 年以来的什么位置？

2023 上半年 80 城中成交面积同比为正的城市有 41 个。同比为正的城市中，一线城市 4 个， 占比 100%；二线城市 18 个，占比 67%；三线城市 19 个，占比 39%。一线城市中，上海、 北京、深圳、广州分别同比+38%、+19%、+12%、8%，上海排名 80 城中第 12 名；二线 城市中，呼和浩特（+131%）、长春（+78%）、贵阳（+68%）、天津（+54%）、郑州（+51%）、 杭州（+49%）、厦门（+47%）7 城成交同比增幅较为领先；三线城市中，淮南（+66%）、 唐山（+50%）、惠州（+47%）、东莞（+44%）4 城成交同比增幅较为领先。

2023 上半年 80 城成交面积较 2017 年以来峰值成交面积跌幅在一半以内的城市有 27 个， 跌幅在 10%以内的为上海，其余 26 城跌幅均在 20-50%之间。上海、北京、广州、深圳分 别下降 9%、24%、30%、31%。二线城市中，天津、郑州、青岛、成都、呼和浩特、济南 的跌幅相对较少，均在 20-30%范围内；跌幅前十中仅有 1 个三线城市，三线城市跌幅较大 的城市较多。

进入下半年，截至 2023 年 7 月 15 日，新房复苏指数为 45，同比-38%（上周-39%）；分城 市能级，一线、二线、三线新房复苏指数分别同比-17%、-38%、-47%。23 年 7 月 1-15 日，60 城新房累计成交面积同比-40%，环比-26%；23 年 1 月 1 日-7 月 15 日，60 城新房 累计成交面积同比-2%。我们认为，一线城市及部分二线城市由于人口、产业基本面更好， 销售表现将继续优于低能级城市。

城市分化的逻辑：因城施策对销售存在正反馈，高库存城市去化承压 

我们整理了核心一二线城市（包括下属区县）的楼市限购限贷放松政策，并予以赋值，对 应 23上半年的成交状况，呈现一定正相关性。我们认为政策的放松对销售有实际促进作用。一线城市由于城市基本面较好，我们暂不考虑政策放松带来的成交增量。对于二线城市来 说，除厦门、郑州、东莞、南京四城市偏离度较大，其他城市散点图显示政策宽松次数越 多，各城市销售面积同比增长的更多，政策的放松对楼市回暖确有一定促进作用。