2019年市场整体稳定，因城施策效果明显
摘 要市场政策：2019年房地产市场整体稳定、各地因城施策取得效果明显。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于 2018 年，随着各地市场形势的分化，2019 年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。2020年，房地产调控将注重多方面的平衡，先行指标已结束持续上涨周期进入调整区间，房价面临震荡压力。预计 2020 年房价水平将有所松动，但鉴于销售规模仍有量价支撑，且调控灵活变动以“稳”为目标，价格水平大概率可维持稳中震荡局面。需求愈发理性，房企积极让价促成交，各线城市房价均存在震荡空间，三四线压力突出。土地市场： 2019年，19个监测城市土地市场共计成交面积3.08亿㎡，较去年同期增长1.15%，成交金额共计20274.48亿元，同比增长16.01%。从成交面积同比涨幅来看，南昌、呼和浩特、乌鲁木齐、郑州、西安、石家庄、武汉和北京成交面积同比下降，其中南昌成交732.33万㎡，以46.64%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中昆明成交土地2477.1万㎡，同比上涨55.49%，涨幅居首。
住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年12月份存量住宅价格环比上涨的城市为深圳、厦门、广州、南昌、昆明、呼和浩特和郑州。深圳环比涨幅最大，均价为58218元/㎡，环比上涨1.82%；武汉环比下降最大，本月均价为16407元/㎡，相比上月下降2.83%；同比方面，呼和浩特同比上涨10.14%，增幅最大；所监测城市中，北京、武汉和石家庄同比下降，武汉同比下降2.84%，降幅最大。2）新建住宅： 2019年深圳新建住宅销售均价高居首位，为55749元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为郑州，均价13522元/㎡，降幅为2.81%；同比涨幅最大的为武汉，均价12321元/㎡，同比上涨29.91%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积36.54万㎡，以51.61%涨幅领涨。3）新建住宅出清周期：2019年12月份，所监测城市厦门出清周期最大，为26.64个月；武汉出清周期最小，为6.07个月。深圳出清周期为8.49个月，同比下降33.20%，降幅居首；合肥出清周期为15.41个月，以156.83%同比涨幅领涨。4）新建住宅销供比：2019年，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。
销供比前三城市为广州、合肥和西安，分别为1.18、1.10和1.09，销供比最低的城市是北京，销供比为0.73。5）住宅租金：2019年，北京住宅租金最高，为93元/㎡·月，环比上涨7.44%。新建商办市场：2019年，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和西安，涨幅分别为95.15%和38.92%；商业交易面积和交易价格同比涨幅幅最大的城市分别为天津和上海，涨幅分别为12.66%和24.83%。一、宏观经济和政策2019年CPI与PPI涨幅剪刀差逐渐变大。根据国家统计局数据：2019年12月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI上涨0.4%，从同比看，CPI上涨4.5%，涨幅与上月持平。从环比看，PPI下降0.1%，从同比看，PPI下降0.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点。
二、政策研判1、经济基本面分析2019年经济总量不断上新台阶。2018年我国GDP为91.9万亿元，这是在五年之内连上三个台阶实现的。2013年GDP近60万亿元，2016年超过70万亿元，2017年超过80万亿元，2018年达到91.9万亿元。在五年之内连上三个10万亿元级台阶，所花时间在不断缩短。随着台阶的不断攀升，与居世界总量第一美国的差距不断缩小，2013年，我国GDP相当于美国的57.0%，2018年提高到67.6%，差距缩小了10.6个百分点。这五年我国GDP总量年均增量超过6万亿元，每年增量相当于荷兰一年的经济总量。人均国民总收入明显提高。根据修订后的GDP核算， 2018年我国人均国民总收入为65762元，比2013年的43329元增加22433元，年均增加4000多元。按美元计算，2018年我国人均国民总收入折合为9938美元（按当年年平均汇率计算），比2013的6996美元增加2942美元，仍处在中等收入国家行列。在世界银行公布的192个国家（地区）人均国民总收入排名中，我国人均国民总收入由2013年的第91位提高到2018年的第70位，五年上升了21位。服务业规模不断扩大。
这五年是服务业大发展的五年，2018年，第三产业增加值为亿元，比2013年增加21多万亿元，其中近42%的量是这五年贡献的结果。随着规模的不断扩大，服务业比重持续上升，2018年服务业占GDP比重为53.3%，比2013年提高6.4个百分点。新产业新业态新模式蓬勃发展。平台经济、共享经济等新模式快速崛起，新兴产业发展势头良好。2018年，我国“三新”经济增加值占GDP的比重为16.1%，比2015年提高1.3个百分点。新兴产业快速发展带动传统零售与快递业务迅猛扩张，2014—2018年，互联网和相关服务、邮政业和零售业增加值年均分别增长26.7%、25.3%和9.8%，远高于同期GDP年均增长速度。2018年网上零售额占社会消费品零售总额的比重为18.4%，比2014年提高9.1个百分点。高技术产业迅速成长。大众创业、万众创新持续推进，研发投入快速增加，科技创新不断取得重大突破，新的经济增长点不断涌现。2018年，研究与试验发展（R&D）经费支出19678亿元，与GDP之比为2.14%，比2013年提高0.14个百分点。技术含量较高的计算机、通信和其他电子设备制造业、医药制造业与汽车制造业增加值年均分别增长13.0%、10.7%和10.1%。
传统产业不断升级优化。工业持续转型升级，传统产业改造提升步伐加快，资源节约型、环境友好型社会建设取得积极进展。2014—2018年，高耗能行业中的化学原料和化学制品制造业、非金属矿物制品业和黑色金属冶炼和压延加工业增加值年均分别增长4.5%、5.4%和2.5%，增速分别低于制造业增加值年均增速2.1、1.2和4.1个百分点。废弃资源综合利用业增加值年均增长9.4%，高于制造业增加值年均增速2.8个百分点。2018年的单位GDP能耗比2013年降低20%以上，能源资源利用效率得到整体提升。2、楼市走势及政策分析1）2019年新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落，市场去化压力加大今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且近几个月跌幅有所扩大。
从数据上来看，本轮调控政策取得了明显效果2019年房产政策及走势，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加平稳。展望 2020 年，整体市场调控政策依旧保持从严基调，在因城施策、一城一策下，房地产市场整体仍将平稳运行，同时在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显，一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，明年市场延续底部回升行情可期；二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减；部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。2）2019年房地产市场整体稳定，因城施策效果明显2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。总体来看，近期房地产市场保持以稳为主正是基于 2019 年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。
一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于 2018 年，随着各地市场形势的分化，2019 年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。2020年，房地产调控将注重多方面的平衡：第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡整体来看，2020 年一线及二线城市需求支撑度高，市场规模有望保量，而需求规模受限的三四线城市下行压力将逐步显现2019年房产政策及走势，预计全国商品房整体销售规模将延续小幅调整趋势，模型测算降幅在 5.0%~6.5%之间。先行指标已结束持续上涨周期进入调整区间，房价面临震荡压力。预计 2020 年房价水平将有所松动，但鉴于销售规模仍有量价支撑，且调控灵活变动以“稳”为目标，价格水平大概率可维持稳中震荡局面。需求愈发理性，房企积极让价促成交，各线城市房价均存在震荡空间，三四线压力突出。三、主要城市重要政策及事件
四、土地市场分析土地成交情况：2019年，19个监测城市土地市场共计成交面积3.08亿㎡，较去年同期增长1.15%，成交金额共计20274.48亿元，同比增长16.01%。2019年，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中南昌、呼和浩特、乌鲁木齐、郑州、西安、石家庄、武汉和北京成交面积同比下降，其中南昌 成交732.33万㎡，以46.64%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中昆明成交土地2477.1万㎡，同比上涨55.49%，涨幅居首。土地溢价率情况：2019年中估联行研究院所监测19城，溢价率均值10.94%，同比上涨1.99%，其中合肥溢价率51.41%，位居第一。住宅用地楼面价情况：2019年深圳住宅用地成交楼面均价排名第一，为29751元/㎡。
五、住宅市场分析存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年12月份存量住宅价格环比上涨的城市为深圳、厦门、广州、南昌、昆明、呼和浩特和郑州，其余城市环比下降。其中深圳环比涨幅最大，本月存量住宅均价为58218元/㎡，环比上涨1.82%；存量住宅均价环比下降的城市中，武汉环比下降最大，本月存量住宅市场均价为16407元/㎡，相比上月下降2.83%。存量住宅价格同比方面，呼和浩特同比上涨10.14%，增幅最大；所监测城市中，北京、武汉和石家庄同比下降，武汉同比下降2.84%，降幅最大。
监测城市价格指数预测：2019年12月份，监测城市价格指数线（实线）整体相对平稳，北京、上海、武汉、石家庄、合肥、太原和重庆走势呈下降，昆明和深圳价格指数上涨明显，其他城市走势相对平缓。监测城市预测趋势线（虚线）广州、昆明走势平稳上升，北京、上海预测趋势线（虚线）呈下降趋势，深圳等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。
新建住宅销售价格及涨幅：2019年深圳新建住宅销售均价高居首位，为55749元/㎡。所监测的城市中，仅郑州出现同比下降，其他监测城市新建住宅均价同比均上涨。郑州新建住宅均价13522元/㎡，同比下降2.81%；同比涨幅最大的为武汉，均价12321元/㎡，同比上涨29.91%。
新建住宅成交面积：2019年中估联行研究院监测的19座城市中，重庆、成都、西安、广州、合肥、太原和石家庄新建住宅成交面积同比下降，其中合肥成交面积721.04万㎡，并以44.89%降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积981.73万㎡，并以51.61%的涨幅领涨。
新建住宅出清周期：2019年12月份，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为26.64个月；武汉出清周期最小，为6.07个月。其中深圳出清周期为8.49个月，同比下降33.20%，降幅居首；合肥出清周期为15.41个月，以156.83%的同比涨幅领涨。环比方面，成都出清周期为13.95个月，环比下降11.26%，降幅居首。
新建住宅销供比：2019年，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为广州、合肥和西安，分别为1.18、1.10和1.09，销供比最低的城市是北京，销供比为0.73。
住宅租赁市场：2019年中估联行研究院所监测城市数据显示，仅重庆租金同比出现下降，其他城市住宅租金均同比上涨。2019年重庆住宅租金为29元/㎡·月，同比下降0.40%；合肥住宅租金为25元/㎡·月，同比上涨15.77%，涨幅最大。
六、商办市场分析新建办公：2019年，成都、西安、上海、武汉、重庆、北京和天津新建办公销售面积均同比下降，重庆销售面积109.81万㎡，同比下降35.34%，降幅最大；郑州和合肥新建办公销售面积同比上涨，合肥涨幅最大，销售面积为86.32万㎡，同比上涨95.15%；监测城市销售均价少数下降，其中天津降幅最大，新建办公销售均价13092元/㎡，同比下降11.46%。
新建商业：2019年所监测城市新建商业交易面积同比多数下降。重庆成交面积95.32万㎡，同比下降46.24%，降幅最大；监测城市销售均价同比多数城市上涨，上海涨幅最大，销售均价35957元/㎡，同比上涨24.83%。
报告说明
本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市，成都、重庆、武汉、西安、天津、南京、郑州、昆明八个新一线城市，以及太原、南昌、厦门、石家庄、合肥五个二线城市，乌鲁木齐、呼和浩特两个三线城市。
存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。
V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地资产评估有限公司、深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司、江西同致房地产土地资产评估咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、浙江和诚房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司、西安天正房地产资产评估顾问有限公司、云南鼎立房地产土地资产评估有限责任公司、山西聚信房地产估价有限公司、广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司、宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司、浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产资产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、新疆盛世联丰房地产评估咨询有限公司、广东思远土地房地产评估咨询有限公司、辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司、兰州中瑞房地产咨询估价有限公司、山西琨仲房地产资产评估有限公司、湖北恒佳房地产评估有限公司、湖北九洲房地产评估经纪事务所（普通合伙）、宁波恒正房地产估价有限公司、苏州永联行土地房地产评估有限公司、天津市融信房地产土地资产评估有限公司、山东广泰土地房地产评估测绘有限公司。
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