本文是中海地产俱乐部为大家推出的地产研习海堂推文专栏第2期，希望大家阅读完后，能够对南京楼市有着进一步的了解。
01
城市基本面
南京，江苏省辖地级市，简称“宁”，江苏省省会、副省级市、南京都市圈核心城市，南京下辖11个市辖区和1个国家级新区（江北新区），94个街道、6个镇。
常住人口突破1千万，地区生产总值总量突破2万亿元，人均地区生产总值突破3万美元，全体居民人均可支配收入增长50%左右。
发展目标：“十四五”时期的重点任务，主要包括创新名城建设、优化产业体系、畅通经济循环、全面深化改革、城乡区域发展、江北新区建设、改善民生、基础设施建设、美丽古都建设、文化建设、城市现代化治理等十一个方面。
02
房地产市场
市场库存：2016-2017年为南京市房地产的井喷期，房地产市场供小于求，去化速度为五年内最快，五年内总体市场供大于求，库存面积自2017年后每年小幅增加。
房地产供应：除2016年，其余年份总体供大于求，成交均价呈上升趋势，2020年南京市均价为2.5w。
03
政策
购房相关政策 “收紧”
1月人才购房政策调整：1月15日，南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅联合发布《南京市人才购买商品房住房办法》，对人才购房门槛进行了调整。此为2021年首个出台楼市调控的城市，新政策明确社保或个税缴纳时间要求南京最新房产政策，加大对骗取人才购房证明的处罚。伙同他人弄虚作假骗取《人才购房证明》的，取消该企业所有人才购房申请资格；有弄虚作假行为的，取消其人才购房资格，收回房源等。
5月无房门槛提高：“无房家庭”须本市户籍、全市范围内无 自有住房：2年内无自有住房登记信息和 交易记录。前1年内在南京连续缴纳12个 月城镇社会保险或个人所得税(补缴不认 可) ; 如无法提供在南京缴纳的城镇社会保 险或个人所得税证明的，须南京户籍满5 年。符合《南京市常住户口登记管理规 定》,考取大中专院校、技工学校的学生， 在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认 定为“无房家庭”。
6月调整购房证明开具：发布《关于调整购房证明开具工作的通 告》，针对非南京户籍开具购房证明条件 有变，自2021年6月28日起开始实行。非 南京户籍买房人，开具南京普通购房证明 必须提供3年内在南京缴纳社保或个税满 24个月的证明（不可补缴）；此前，通过 硕士及以上学位、高级职称（含副高级和 正高级）、高级技师职业资格、提供劳动 合同等即可开具主城普通购房证明的方式 行不通了，购房门槛再次收紧。
四区落户放松后发布补充细则
限制“炒房行为”
落户放松：2021年2月9日，南京市人民政府发布《市政府办公厅关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》南京最新房产政策，进一步放宽落户政策。
全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户；
实现与苏州在积分落户时，居住和社保缴纳年限累计互认。在省内其他城市的居住和社保缴纳年限，申请落户时纳入南京市累计认可；
实施农村籍大学生来去自由的落户政策，学生在校期间，可以将户口迁回原籍，毕业后可以迁入就（创）业地。
这项落户新政的出台意味着南京面向整个江苏省、乃至整个长三角开了落户大门。四区入户门槛的降低，客观上会给南京带来人口的流入，增加潜在的购房需求。
