经济导报记者 | 王雅洁
随着近日广州地区多家大中型银行对个人房贷推出延期还房贷服务，房贷延期还款冲上热搜。那么，山东商业银行是否有相关政策呢？经济导报记者调查走访了解到，部分山东房贷一族已尝到了延期还款的甜头。目前，包括建设银行、农业银行、邮储银行、招商银行以及青岛银行在内的多家国有行、股份行和城商行对济南房贷用户均开放有房贷延期还款政策，各银行的延期期限、本金及利息还款方式有所不同。与此同时，青岛、济南等城市的住房公积金中心也分别实施出台“商转公”惠民新政、优化房贷延期还款等调控举措。
随着12月20日新一期LPR公告日的临近，年内房贷是否还会迎来下降备受关注。“差别化住房政策今年被频频提起，住房改善性需求获支持。山东青岛市和济南市目前执行的房贷利率政策，已是全国房贷利率下限水平。”融360数字科技研究院分析师李万赋日前在接受经济导报记者采访时表示，“11月25日央行进行年内第二次降准，释放了更多资金流动性，LPR已经连续三月‘按兵不动’，12月5年期以上LPR报价下行概率较大，房贷利率有望进一步下降。”
01
申请延期还款
不作逾期处理
“今天我把房贷办理了延期!”12月13日，济南市民王涛兴奋地告诉经济导报记者，自己在银行申请了房贷延期。“我选择延期半年，按银行要求，延期到期后，可以把6个月的房贷一起还上，也可以把6个月的房贷平摊至剩余月份。”考虑到自身还款能力，王涛选择了后者。
经济导报记者注意到，以王涛办理的6个月房贷延期还款为例，其个人房贷每月需偿还5000元左右，6个月累计房贷约为3万元山东房产政策，减去延期的6个月，其剩余贷款期数还有300期(1期为1个月)。也就是说，延期还款的3万元可以平摊在剩余的300个月里，延期到期后每月要多还100元，加上此前应还的5000元，每月还款额增至5100元。“申请延期是因为还贷有压力，到期后将延期的一次还上不太现实。如此平摊下来，还是比较容易接受的。”王涛如是说。
那么，济南支持房贷延期还款的银行有哪些呢？经济导报记者咨询后发现，目前包括建设银行、农业银行、工商银行、邮储银行等在内的国有银行，以及招商银行等股份行，还有青岛银行等城商行均在今年出台房贷延期还款的相关政策。如邮储银行目前最长可办理延期6个月还款，工商银行可在手机银行App选择申请“宽限期”(1个月、3个月和6个月)。对此，工商银行客服表示，“申请宽限期，本金可延期还款，但需注意选择偿还利息的方式。可选择每期还息或者宽限期后一次性还息，或者采取宽限期内利息分摊等处理方式。”
一名济南市民在银行办理贷款业务 王雅洁摄
另外一家股份行济南贷后管理中心工作人员回应经济导报记者咨询时则表示，“目前我行对个人住房按揭贷款还款困难的，推出延期一个月的政策。可在当月还款日前在手机App贷款栏操作。需要注意的是，下月需将延期的本金以及延期本金的2个月利息一起还上。”
关于申请延期的具体流程，银行多表示，符合条件的可拨打贷款行全国客户服务电话或直接联系客户经理进行咨询。其中，建设银行工作人员回复经济导报记者的咨询时表示，“此前有很多客户反映这个情况，我行是有这方面的政策。具体如何申请办理房贷延期还款，贷款人可以联系二级分行专门客户经理详细咨询。”
“对于房贷延期还款政策，房贷一族或者有购房意向的消费者应理性对待。”济南一家地产中介门店经理刘琳琳在与经济导报记者交流时表示，目前各银行出台的房贷延期还款政策，不是说可以不还款，也不是会少还，只是可以缓期还款。对于延期后的还款方式，一定要慎重选择。
据刘琳琳观察，今年以来，济南市场的法拍房明显增多，借贷违约、以房抵债的情况偶有发生。“这就需要贷款人充分考虑自己的经济能力，做好财务规划。”她坦言，若贷款逾期了暂时还不上，有困难的可及时联系贷款行或客户经理；如有偿还能力，需和银行及时联系进行偿还，否则会给生活带来很多麻烦，甚至会被列入失信被执行人黑名单。
“办理延期还贷，不作逾期处理山东房产政策，也不会影响征信。但不同银行对申请人的资质、延期期限以及利息计算方式有不同规定。贷款人可根据要求，向贷款行提供之前的还贷流水、征信报告、失业证明、收入困难证明、个人资产证明等材料。”一家国有大行个贷经理向经济导报记者介绍，“以此来证明自己此前的还贷能力以及目前困境。最终结果还是以银行的审批结果为准，也有可能被拒绝。线上申请被拒后，可向银行咨询线下再次申请延期还款的可能性。”
02
公积金惠民政策不断
青岛将迎来首批“商转公”
“向银行申请房贷延期还款，一般多指商贷。像我的公积金贷款，延期还款是否影响征信呢?”为购买济南高新区房产曾办理公积金贷款的“房贷一族”刘建向经济导报记者咨询。经济导报记者注意到，今年济南对于公积金贷款逾期情况有新政策。
“本年度内，受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。”11月30日，济南住房公积金中心党组副书记、副主任任立新在济南市政府新闻发布会上介绍，已做逾期处理的，借款人可向公积金中心提出申请并提供相关证明，偿还所欠住房公积金贷款本息后，公积金中心调整其逾期和征信记录，返还罚息。
不仅是针对个人，住房公积金相关部门对企业的住房公积金缴存也有降低缴存比例、办理缓交等相关政策。据悉，济南公积金中心今年发布了《关于疫情防控期间实施助企纾困政策的通知》，旨在有效发挥住房公积金助企纾困作用，支持受影响的缴存单位和职工解决困难、缓解压力。任立新表示，“需要说明一点的是，企业缓缴期间，不影响职工申请住房公积金贷款和提取。”
事实上不只是济南，经济导报记者从青岛市住房公积金中心了解到，12月2日，青岛市发布两项惠民新政，分别为《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》和《关于实施我市多子女家庭住房公积金支持政策有关事项的通知》。其中，青岛市新出台的“商转公”新政引发广泛关注。
“商业性住房贷款转个人住房公积金贷款，也就是我们常说的‘商转公’，是指我市住房公积金缴存职工，将本人已办理且尚未结清的我市商业性住房贷款，经原商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。‘商转公’业务是市民长期以来关注和期盼的一项业务。”青岛市住房公积金管理中心副主任孙黎表示，“我市‘商转公’政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持职工基本住房需求，政策框架设计的出发点是优先保障在购房时符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体，经调研，这一群体主要集中在2017年以后。因此，首批‘商转公’政策惠及群体，需要追溯其历史缴存情况。”
03
济青房贷利率
执行全国下限水平
根据中国人民银行关于住房公积金贷款利率的最新决定，目前首套个人住房公积金贷款利率，5年以下(含5年)为2.6%，5年以上为3.1%。也就是说，符合条件的青岛市职工在成功办理“商转公”业务后，可以将原利率高达5.6%-5.8%的商业贷款，转变为利率仅2.6%-3.1%的公积金贷款。
“商贷合同约定利率变动方式为LPR加70个基点。目前我的房贷执行利率是5%。”12月13日，几年前在工商银行办理商贷的青岛房贷一族郑女士向经济导报记者分享了她的“商转公”经历，“新政出台后，我提出了‘商转公’申请。今日我再次向市住房公积金中心确认，符合相关资格。这真是实实在在地帮我们减轻了经济负担。”
与前几年动辄5%及以上的商贷利率相比，目前山东执行的公积金贷款利率以及商业贷款利率可谓“真香”。
2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35BP。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷利率下限下降55BP，由原来的4.65%下降至4.1%；二套房贷利率下限下降35BP，由原来的5.25%下降至4.9%。
不过，并非所有城市都执行房贷利率下限。融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年11月(数据监测期为2022年10月20日-2022年11月18日)，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。27城主流房贷利率执行全国下限水平。
“差异化住房政策今年被频频提起，住房改善性需求获支持。各地按需制定差异化住房政策。山东省青岛市和济南市目前均执行首套4.1%、二套4.9%的房贷利率政策，即全国房贷利率下限水平。”李万赋向经济导报记者表示，今年以来，青岛地区首套房贷利率累计下降133BP，二套利率累计下降83BP；济南地区首套房贷利率累计下降146BP，二套利率累计下降94BP。
附图：一图读懂青岛市“商转公”新政(来自：青岛市住房公积金管理中心)
编辑 |吕文曲昂
