新住房政策
解读研判
房地产
行业发展
2021年，房地产行业已经基本形成共识，即向高质量发展发展转型，同时为宏观经济稳定发挥作用。
近些年，为防范房地产泡沫化，国家频繁出台房地产住房政策来规避地产企业经营风险。
01
三道红线、四档管理
剔除预收款后资产负债率大于70%
净负债率大于100%
现金短债比小于1
房企若踏以上三条红线，相关部门将按照4档约束企业新增有息负债比率。
该政策的出台反映了房地产政策调控进入了一个新的阶段。早期的房地产调控是由中央各部联合发文，陆续出台相关条例，但实际效果并不理想。
随着市场环境和房地产行业的不断变化，中央政府各部不再联合发文来进行全国一刀切的实行房地产调控政策，而是要求地方政府结合本地情况的发展，发动一轮一轮的调控政策最新房产政策，履行相关职责。
房地产行业
去年8月份，房地产政策调控出现了第三种方式，由住建部和人民银行召集中国十二家头部房地产开发企业用座谈会的形式提出，希望这些企业提出合理的方案进行降杠杆、降贷款比重、降负债率，而这种形式可以持续进行。
此次提出的“三道红线、四档管理”对于房地产行业来讲是一个影响比较重大的政策要求。
二十年以来，中国房地产开发百强企业和中国500强企业，包括中石油、中石化、中国工商银行等企业，其平均资产负债率从没低过70%，中国头部房企和上市房企，大部分目前都是踏红线的，甚至是踏两道、三道红线的。
在这种情况下，房企怎么办？
大体上，目前房地产开发企业采取了一系列办法进行调整。
房企适时相应缩小投资规模，减少短期负债比重，增加长期负债，调整融资结构
严格现金流管理，强化货币回笼
管控明股实债，把握偿债结构
分拆物业上市，扩充资金自筹渠道
众所周知，房地产开发企业受到政策调控，在资本市场上上市困难重重，但近些年来，房地产的物业管理却饱受市场追捧，目前已有多家房地产物业管理公司成功上市，例如恒大。
因此通过分拆上市来扩充资金自筹渠道取得的效果还是很明显的。
02
国家政府着力发展长租房
单列租赁住房用地供给计划
利用集体建设用地和企事业单位自有闲置用地建设租赁房
降低租赁住房税费负担
整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平
逐步实现租购住房在享受公共服务上具有同等权利等
以上这些要求在中央经济工作会议、政治局会议中多次提出并强调由政府贯彻落实。
从中可以看出，虽然是政府的大力推行，但也能体会到发展长租房的现实过程中还存在很多问题，这些问题主要原因来自于城市的租赁住房供给充裕，并不稀缺。
现如今，大小城市的租赁住房90%以上都是私人产权用户提供的，并非是政府和企业提供，与此同时，租赁住房的市场竞争是充分激烈的，价格弹性波动大，随行就市，既有个人产权用户和企业提供租赁房之间的竞争，也有产权用户之间、向市场推行的租赁住房之间的价格竞争。
从另一方面来讲，进入城市的年轻一代，在选择婚配的同时需满足的前置条件之一就是传统的购房置业最新房产政策，不能住在租赁住房之中。
所以在大小城市中，购房置业是年轻一代，特别是走向工作岗位的这些新家庭、新的消费主力，他们的要求都是买房而不是租房。
从去年可以看到，有一批从事房地产租赁住房的企业正在面临倒闭、暴雷，经营不善等情况频发。
这种情况下房企如何发展租赁住房？
首先，在发展租赁住房过程中，政府主导，做好规划，不要一哄而上，要根据城市的需求而供，试点推进，这种试点主要是在开发区中，主要由地方政府的国有房地产公司来推进。
其次长租房要坚持小房型，多规格，全装修，企业既要坚定的落实发展长租房政策，但是又不要盲目，反对大上快进，要根据市场需要逐步坚定的推进。
最后要留出时间和空间，让人的思想观念和市场逐步接受长租房成为城市居民产权商品房一样的一种类型。
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