引言|甲子年底，2022正式收官。
这一年，美国经济经历了复杂考验，三重压力不减。全省上下努力拼经济，以“拼”达“稳”，硬度发展。适逢年末年末之际，大河财立方推出“盘点2022”策划，带你一起追忆2022年度经济发展。本期推出第七篇——《盘点2022：房地产业十大新政新闻》。
【大河财立方记者朱娟】2022年是房地产行业极为艰辛的一年。这一年，市场持续下行，行业规模退还5年前；这一年民营民企经历了行业深度调整的宫缩；这一年，“保交楼”成为重中之重。
2022年只是房地产行业新政转向之年。面对楼价持续下行、房企频现债权危机，新政纾困力度不断加强，从需求端来看，5年期LPR上调三次，各地全面落实“因城施策”，包括优化限贷限购限售，上调首付比列等；从供给端来看，多部门陆续表态，通过个贷、债券、股权多种方法缓解民企流动性，有力提振房地产行业信心。按照右手研究院检测，2022年以来，全省已有超300省份（县）颁布新政超千条，新政优化频次达到近些年峰值。
日前举行的中央经济工作大会，在布署2023年房地产工作时指出：要确保房地产市场平缓发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，有效严防化解优质腹部民企风险，缓解资产负债情况。支持刚性和缓解性住房需求；推进房地产业向新发展方式平缓过渡。预计2023年，供求两端新政将继续优化，新政力度有望逐步增强。
01支持刚性和缓解性住房需求
2022年，中央多次指出支持刚性和缓解性住房需求。4月29日，中央政治局大会指出，要坚持房屋是拿来住的、不是拿来炒的定位，支持各地从当地实际出发建立房地产新政，支持刚性和缓解性住房需求，优化商品房预售资金监管，推动房地产市场平缓健康发展。7月中央政治局大会和12月中央经济工作大会也提到了“支持刚性和缓解性住房需求”。
02两次加息
去年，央行两次加息。4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，推动综合融资费用稳中有降，决定于4月25日上调金融机构存款拨备率0.25个百分点（不含已执行5%存款拨备率的金融机构）。随后的11月25日，央行再度加息0.25个百分点。
据统计，两次加息共增加金融机构存款拨备率0.5个百分点、释放常年资金超万万元，金融机构加权平均存款拨备率降至约7.8%。
03三次上调LPR
综观2022年，央行三次上调5年期以上LPR，总共35个基点，为2019年推行LPR变革后来贬值力度最大的一年。分别为：1月，1年期LPR为3.7%，较上月上调10个基点，5年期以上LPR为4.6%，较上月上调5个基点；5月，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR上调15个基点至4.45%；8月，LPR第三次上调，1年期LPR为3.65%，较上月上调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，较上月上调15个基点。
之外，央行、银银监会还多次上调贷款利率下限，5月首套商贷利率下限调整为不高于5年期以上LPR减20个基点。9月末，阶段性放宽部份城市首套住房按揭利率下限，符合条件的城市，可自主决定在2022年末前阶段性维持、下调或取消当地新领取首套住房按揭利率下限。
04限贷限购等新政松绑
回看2022年，全省各大城市关于房价放松的新政持续不断，其中，限贷、限贷等新政松绑成为主流。按照右手研究院统计，截止12月26日，全省超330个省份（县）公布房价条纹新政超千条，新政中牵涉优化限贷（48城111条）、优化限购（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整限价（29城34条）。
去年3月初房产政策信息发布，北京吹响了对限贷、限贷等新政调整的第一枪。彼时颁布的“18条”中规定，对拥有一套住房并已还清相应借贷的家庭执行首套房借贷新政，即二房子借贷推行“认贷不认房”。北京也成为自2016年调控升级以来，首个舍弃“认房又认贷”的重点城市。
此后，南京、苏州、厦门等城市在限贷、限贷等方面均有所松动。而11月以来，高基态城市如北京、南京等也对限购新政进行优化，将二房子首付比列上调至四成、三成。之外，多个重点城市如北京、西安、武汉、南京、佛山等继续“松绑”限购。
05“保交楼”成重中之重
去年7月，多个城市住户发出的“强制停贷告知书”，让市场信心陡然恶化。随后，“保交楼”在高尺寸大会上多次被提到。7月28日，中央政治局大会指出，压实地方政府责任，首次提出“保交楼、稳民生”。8月，工信部、财政部及央行明晰要通过新政性中行专项借贷模式支持已售逾期难交付别墅项目建设交付。9月，全省2000万元专项借贷资金启动，“保交楼”资金踏入实质性落地阶段……
据统计，下半年各部门20余次表态支持“保交楼”，超70省份结合当地实际状况，实质带动“保交楼”举措落地。
06“金融16条”输血房地产
11月，人民中行、银银监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平缓健康发展工作的通告》，从保持房地产融资平缓有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房出租金融支持力度等方面公布16项措施，竭力支持房地产市场平缓健康发展。
尤其是支持民企融资方面，新政囊括开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借贷等全渠道，并提出“支持开发借贷、信托借贷等存量融资合理展期”，号称去年以来对民企支持力度最大的新政。
07本票置换预售监管资金
11月14日，银银监会、住建部、人民中行联合公布《关于商业中行出示本票置换预售监管资金有关工作的通告》（简称《通知》），指导商业中行按市场化、法治化原则房产政策信息发布，向优质房地产企业出示本票置换预售监管资金。
《通知》指出，监管帐户外资金达到住房和城乡建设部委规定的监管额度后，房地产企业可向商业中行申请开具本票置换监管额度内资金。商业中行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务情况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业举办本票置换预售监管资金业务。
剖析人士觉得，这次新政的颁布，能为优质民企改善流动性压力，对市场会起到一定的积极作用；同时，本票置换的预售监管资金可适于赌债这一创新点将有助于民企化解多方面的问题。
08“三箭齐发”支持房地产
5月和8月交易商商会及中债增公司支持示范民企增信央票，11月，支持民企增信央票延后扩容。11月11日，“金融16条”发布，明晰将稳定房地产开发借贷投放。11月28日，证监会决定在民企股权融资方面调整优化5项举措，恢复涉房新上市公司并购重组及配套融资，恢复新上市民企和涉房上市公司再融资等。至此，支持房地产企业个贷、债券、股权融资新政相继落地，产生支持民企融资“三支箭”格局，供给端支持新政框架基本产生。
据统计，已有60家中行向120多家药企授信额接近5万万元，多家药企申请储架式央票总规模超出1200万元，30家新上市民企公布定增、配股再融资消息。
09多地推二手房“带押过户”新机制
为激活二手房市场，去年8月末以来，超出20个城市相继宣布推出二手房“带押过户”交易方式，其中既有上海、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市，还有汕头、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。
何为“带押过户”？浅显来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提早偿还借贷就可以完成交易、过户，并领取新的借贷。也就是说，这些方式省去了原业主的赎楼成本和筹集资金的时间费用，大大增加了二手房的交易难度。
10“卖一买一”可退契税
为了促进买房交易，9月30日，财政部、税务总署公布“关于支持村民换购住房有关个人所得税新政”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对转让自有住房并在现住房转让后1年内在市场再次订购住房的纳税人，对其转让现住房已缴交的个人所得税给予退税降价。
其中，新购住房总额小于或等于现住房出售总额的，全部退回已缴交的个人所得税；新购住房总额大于现住房出售总额的，按新购住房总额占现住房出售总额的比列收取转让现住房已缴交的个人所得税。
从内容看来，这一新政针对的人群是“卖一买一”的买房置业者，最高可以实现全部追缴契税。
责编:史健|初审:李震|经理:万军伟
