案例三:吴跃明律师代理的“赣州某某冶金研究所与钟某某、林某某等房屋租赁合同纠纷案”

【律师事务所名称】江西华邦律师事务所

2007年6月11日，钟某某通过招投标程序中标赣州某某冶金研究所（国有事业单位）名下34号商铺承租权，《中标通知书》确定了租赁物、租金价格（93.39元/㎡/月）以及租赁物面积。钟某某于2007年6月22日向赣州某某冶金研究所交付了店面押金和预付租金，但未签订正式租赁合同。2007年7月5日，钟某某提出放弃前述中标，自动退租，赣州某某冶金研究所同意后将前述押金和预付租金退还给钟某某。随后，双方就34号商铺于2007年11月18日（由赖某某代表钟某某）、2009年1月1 日、2010年1月1日分别签订了《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》，租金依次约定为2008年租金60元/㎡/月、2009年第一层租金60元/㎡/月，第二层30元/㎡/月、2010年第一层租金50元/㎡/月，第二层20元/㎡/月，均同时约定往后年度参考周边店铺协商承租价格；租期依次为8年、15年、20年。

2013年9月，赣州某某冶金研究所原所长刘某某、副所长张某某因涉嫌受贿罪被逮捕，刘某某与钟某某在刑事案件中讯（询）问笔录中均承认，钟某某在租赁期间存在多次行贿刘某某的行为。2018年10月15日，江西省高级人民法院作出（2017）赣刑终100号刑事判决，认定刘某某、张某某受贿罪成立，并分别判处相应的刑罚。赣州某某冶金研究所根据刑事判决认定的钟某某多次行贿刘某某的事实以及同期租金降低、租期延长等情节，认为赣州某某冶金研究所原所长刘某某与承租人钟某某在租赁合同中存在恶意串通损害国有资产权益为由提起确认各合同无效诉讼并主张赔偿损失。

一审代理意见：1、刘某某与钟某某在租赁合同签订中行贿受贿，存在恶意串通，损害国有资产权益，相关租赁合同及补充协议无效；2、在合同无效的情形下，钟某某、林某某夫妇应立即向赣州某某冶金研究所返还其无权占有的全部租赁房屋，并应以合同初始订立时约定租金作为损失参考，赔偿赣州某某冶金研究所因租金反复降低所遭受的履约期间租金差额损失；3、刘某某作为赣州某某冶金研究所原所长与钟某某恶意串通，应对钟某某、林某某前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任。

江西省赣州市中级人民法院作出（2019）赣07民初193号一审民事判决：一、确认赣州某某冶金研究所与钟某某于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟某某、林某某于本判决生效后三个月内向赣州某某冶金研究所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市青年路36号房屋（具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准）；三、驳回赣州某某冶金研究所的其他诉讼请求。案件受理费135153元，保全费5000元，合计140153元，由赣州某某冶金研究所负担70076.5元，钟某某、林某某、刘某某共同负担70076.5元。

一审判决后，赣州某某冶金研究所、钟某某和林某某均提出上诉。江西省高级人民法院于2020年11月3日作出（2020）赣民终517号二审民事判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第二项即“被告钟某某、林某某于本判决生效后三个月内向原告赣州某某冶金研究所返还位于赣州市青年路34号12 栋一至二层商铺以及位于赣州市青年路36号房屋（具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准）”；二、撤销江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第三项即“驳回原告赣州某某冶金研究所的其他诉讼请求”；三、变更江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第一项即“确认原告赣州某某冶金研究所与被告钟某某于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36 号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州某某冶金研究所与钟某某2007年11月18日（由赖某某代表钟某某）、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及 2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟某某、被上诉人林某某于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州某某冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费（自2019年9月13日起至租赁物返还给上诉人赣州某某冶金研究所止，按211511.24元/月的标准计算，其中34号商铺96094.57元/月、36号办公楼115416.67元/月）；五、驳回上诉人某某研究的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费135153元，保全费5000元；二审案件受理费248567元，合计388720元，由上诉人某某研究承担45544.64元，由上诉人钟某某、被上诉人林某某共同承担343175.36元。

一审法院认为：1、刘某某与钟某某恶意串通的事实没有达到排除合理怀疑的证明标准，且恶意串通造成他人损害应以“明显不合理的低价”成交为认定标准，赣州某某冶金研究所未举证证明其合法权益受损，对某某研究要求以初始合同约定租金为参考确定其损失的主张不予支持；2、钟某某、刘某某以行贿、受贿手段订立的租赁合同，应属无效，钟某某应向赣州某某冶金研究所返还案涉34号商铺和36号办公楼。

二审法院认为：1、钟某某、刘某某的行为属于恶意串通且损害了赣州某某冶金研究所的合法权益，一审法院以“明显不合理的低价”成交为恶意串通造成他人损害认定标准属适用法律错误；2、2007年6月11日钟某某与赣州某某冶金研究所通过招投标程序确定34号商铺的租金，2010年3月9日钟某某与赣州某某冶金研究所就36号办公楼签订的《租赁经营合同》，是双方意思表示真实，不违反法律行政法规的规定，合法有效，应当作为认定本案当事人权利义务的依据，赣州某某冶金研究所的租金损失应以2007年6月11日《中标通知书》、2010年3月9日《租赁经营合同》约定的租金为标准，自起租之日至合同解除之日计算钟某某、林某某应付租金数额，减去钟某某、林某某已付租金及其他费用，对合同解除后至租赁物返还之日止，参照合同约定的租金标准计算；3、案涉初始租赁合同解除且后续租赁合同无效，钟某某、林某某应当返还租赁物；4、林某某与钟某某系夫妻关系，共同以案涉租赁物投资经营，其应与钟某某共同承担赣州某某冶金研究所的租金损失；刘某某虽与钟某某存在恶意串通的行为，但其非独立的合同主体，不享有合同权利，也不承担合同义务，故刘某某不承担租金损失的赔偿责任。

本案系房屋租赁合同纠纷，案涉多份租赁合同的效力认定及涉案租赁合同被宣告无效后房屋租金损失是否存在、损失的认定标准以及赔偿责任主体如何确认等问题存在较大争议。

最后，案涉租赁合同虽然是钟某某与赣州某某冶金研究所签订，但钟某某与林某某系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营。因此，应当由钟某某、林某某共同承担赣州某某冶金研究所房屋租金损失的赔偿责任。