立马要过节了，明年广州的年夜饭饭桌上，肯定绕不开这个话题：房子。2020年的北京房价早已从低迷步入了热烈，并且在局部地区产生恐惧和恐慌。
“房住不炒”喊了这么久，但现实却是最好的用书：想想过去五年二三年，一个人和周围人的财富差别展现在哪些上？不就是房子了吗？买了那个城市的房，买在哪些版块那个新盘。
因此，不用担心市场的力量，一根周线足以让所有人都改变信念。
我们要做的，就是弄懂市场。
第一个问题：
2020为何涨？
有人说，是由于征地，出现了这些征地户
有人说，这如同2016，老百姓2015年股票里赚到了钱，一扭头把菜价推高了。
有人说，由于学区新政的变化，2020年重庆义务教育招生入学全面推行“公民同招”，因此宝山的学区房如同看见了一声发令枪声，以闪电般的速率开始下降，迄今宁波跌幅最大的版块几乎都是学区覆盖。
也有人说，是由于开发商捂盘惜售，是由于中介炒楼，是由于有人用房抵贷套资金去摇号，是由于北京的摇号新政不透明……真是乏力调侃，都哪些年代了，还在用阴谋论看世界，如同给你一只蝴蝶，你也能导致飓风。
2020年的北京房价，跟先前的每一年都完全不同。同样是黑，太阳上山后的黑,那叫天亮后的夜晚。太阳升起前的黑,那叫黎明前的幽暗。能一样嘛？
当年华的火车徐徐驶过2020，你可以回想起不下10条新闻，来证明这一年和此前的每一年是这么不同。
同样是涨，此次也涨得不同。
先说需求端，2020年是谁在房子？
这是北京的自媒体“小胖看房”通过参与北京各个楼盘摇号的清盘人身分证号做的统计，我们可以看一下前几名的比列：
请留意此类数字，你看见了哪些现象？
广州人太多？
不，恰恰相反，我看见的，是手持5年公积金/收据的未婚外省份买房群体占到整个清盘人次的56.79%，它们才是真正的主力。
毕竟，那34346人次的北京顾客中，有多少是刚才结业领到了北京户籍的新广州人呢？你们往身边瞧瞧，这个群体，也并不在少数吧。
那她们房子的钱是从那里来？靠在北京上班攒薪水？
虽然不或许。
本身能导致这些讨论的啃老问题，目前不再热门了——因为楼价早已涨到了不啃老别想买得起的阶段。
因而，我们可以很清晰地得出推论：2020年的北京房价，买房需求中起码少于6成来始于外省份的人口和资金。
一个城市由于自身的吸引力，引入了更多的人口，逐渐吸纳了更多的资金，那样的市场为什么还不够健康么？
再说供给端
趋势很清晰，二手房挂牌量极为少见，其实是被喷涌的买盘买空了。
而一手房呢？
这是来自克而瑞系统的北京2018-2020年商品别墅房子供应和成交套数。我们汇总一下：
从绝对值上来看，2020年的供应量属于正常，套数略高于2018年，面积略多于2019年，考虑到灾情的影响，实际只有10个月可供应楼盘的明年，深圳的房价调控者们早已在努力地提高供应了。
因此，北京市场2020年的火热并不是由于新增供应萎缩而形成的。
结合上一条推论，也能够清晰地看见，2020年的广州市场，就是典型的外来需求带动的良性上行趋势。
它们是故乡的学渣精英，是各地的天之骄子；
它们或是经历了各类艰辛领到了北京户籍，或是在这个城市建设了5年，熬满了收据和医保甚至领了结婚证；
它们在这个奇幻的城市，忍受着昂贵的生活费用，把老家的房屋抛了或是把父亲的积蓄掏了，再来到这个城市，先把二手房的挂牌量抢到5年新低，再把热门楼盘的摇号中签率降到5成并且3成以下。
在各个城市都疯狂抢人的年代，为什么还幻想着北京政府会把它们消灭么？
第二个问题：
2021会继续涨吗？
假定全省调控房价最有水平的北京政府，都忍不住要出手抑止的话，我们推演一下会用何种调控方式？会出现哪些新政？
会不会立马提高房子供应？（2014年的调控打法）
推论是不会。
成因有3个：过去十年没存货，去年手里没指标，旧改远水难救近火。
从2017年5月26日起至2020年3月31日期间，北京土拍选用的是先评分后选前2名或前3名入场举牌的“招挂复合”模式。这直接造成大量有钱有胆量的国企几乎彻底退出了北京市场，间接造成了过去3年的北京土拍市场也相对冷静平静。
不要问我为何记得这样清楚，我就是历史的亲历者。
2020年3月31日以后，北京的土拍新政还是“招挂复合”模式，但最后拍卖竞争的入选者从原来的10进2改为10进5，当入选者不少于5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。之后就出现了各类国企拍出40%多折价率的新闻，在这些状态下，有些好地，各区政府也不敢掏出来了，以免地王诞生在自己手里。
因此，2017年到2019年成交的农地都在几家腹部开发商手里，她们不会捂地。2021年的新增供应主要就是2020年高价成交的农地，这等然后打明牌了。因此2021年的供应数量是总体平缓的。
那出于调控目的，能不能在一季度大量拍地，那样能赶上月底开盘，提高全年的供应呢？也难，在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》里，明晰规定了新一轮城市总规明晰建设用地只减不增，“3200平方英里为北京建设用地的房顶”。和上一轮城市总体规划(2020)确定的3226平方英里相比，北京主动减少建设用地面积74平方英里。距离2035年也有14年呢，建设用地的指标不够用了。
那能不能通过城市旧改来腾笼换鸟呢？这个属于远水，难救近火，等水到了早烧成灰了。其实能显著见到这三年的旧改加快，但旧改的开发周期通常2-3年，并且由于文物保护新政的要求（“拆改留”变“留改拆”），2020年的地，等拆完改造完起码2023年，这个资金沉淀的压力不是通常的民企能承受得了的。因此，奢望旧改来提高供应，也不现实。
提高供应没戏，那会不会出新政抑止需求呢？（2017-2018年的打法）
2016年紧缩限购新政，2018年限制企业名义买楼，直接把18-19年的市场封冻。但如今的限贷限购新政早已十分严苛，但是通过前文的数据可以看见，这一波的新增需求是外部导出的。钱是从外省份来的，人只是从外省份来的，你们都在抢人，你总不见得赶人跑吧？经济增速需要不要了？
至于在其他热门城市出现的限制二手房转让的“限售”政策，我断定在北京出现的机率不大。目前挂牌的二手房本身就少，即便由于新政变动把更多的二手供应量拦在门外，那市场还不更疯狂？
因此，新政或许会出，但作用预计不大。起码，在2021年，不用太过分担忧新政的波动对市场的逻辑形成重塑性影响。
倘若下降的根本缘由在于持续不断的需求涌向，这么……
第三个问题：
为何这么多人要买苏州的房屋？
这个问题可以分为三步来解：
1.为何要去大城市
2.去大城市房子是买哪些
3.北京在大城市里前景怎么
第一步，理解为何都要去大城市
由于这是客观规律：当人类收入水平增高时，人口向大城市的集聚就是天然会发生的。
1990年全球人均GDP水平不到5000卢布，千万级他人口的城市仅有10座。2013年，随着人均GDP水平达到了1.1万港元，千万级他人口的城市就弄成了28座。实际上，从1970年开始，全球30万以下人口的城市经常在降低，1000万以上和500万以上人口的城市在持续增多。
而我们美国，由于从渔业国开始起步，整个城市化的历程是晚于发达国家的。2018年，按照世界中行的数据，全球各国人口聚集程度（在100万人口以上城市居住的人口占全省人口的比重），加拿大是46%，美国是65%，乌克兰是61%，而美国是28%。到2019年，美国暂住人口最多的前30大城市的人口数目占全省人口的比重也才25%，远远高于发达国家水平。
因此，人往大城市集聚这个趋势，对美国人而言，才昨天开始。
为何人会向大城市集聚？
由于规模化集聚的收益，是效率的提高。越大的城市，人均财政开支越少，人均财政收入越高。
像北京、杭州这种1500万人口以上城市的人均财政开支只有广东衡阳、浙江温州这种200万人口以下的小城市的一半。而广州、北京等一线城市，单个人头上的经济产出是鄂尔多斯、巴彦淖尔等小城市的3倍。
因此，只要在这个时代都会在追求效率的提高，向大城市集聚的自然趋势就不会逆转。一个小型城市形成的力量，远远超出这些个大型城镇相乘的总和，而在小型城市形成的耗损，实际上远远大于这些个大型城镇相乘。
第二个问题，去大城市房子是买哪些？
有一个段子，说一个中年人在上海拼搏打拼了十几年，零几年的时侯再卖了上海的房屋，回了家乡安居乐业，每次能够补习女孩写作业。
结果男孩很争气，总算考上了好中学，写完了研究生，削尖头，进了腾讯，一看，又回到了上海。
这其实是个段子，但现实更为残忍：
美国只是有13个城市拥有3家以上的IT服务新上市公司，假如要做程序员，只好去一线和强二线城市。并且一个专科刚结业的最普通的程序员，在人口规模1000万以上的大城市工作，跟在500万以下的小城市工作，薪水能差6000元；10年以后，在大城市工作的平均周薪能达到45万，而在小城市只有13万。
同样的，2019年末的时侯，我国一共有141家注册基金管理公司，其中117家在北京（64家）、深圳（31家）和重庆（22家）。并且，从工作机会和市场流动性的视角来看，金融腹部职业对北上深的依赖特别大，薪资差异更是惊悚，这几个城市金融剖析师的平均年收入是其他城市的3.53倍。
再例如，近些年来很热门的被英国卡手臂的芯片行业：全省34家著名的集成电路企业中，北上深19个，其中北京一个城市就占了11家——这意味着，一个结业北京师大微电子系的师生，在扬州找到对口工作的机率极低——集成电路新上市企业上海为零，集成电路安装工程师在北京的应聘岗位只有上海的1/10，1-3年经验的博士薪资能差67%，因此，他的选择只好是去一线城市。
因此，能看明白了吧？去大城市房子是买哪些？表面上看是买资源，是买个户籍，便于女孩念书，买个公积金享受医疗资源。而实际大多数人看不到的，是这个城市带来你的下降机会。
只有集聚了这么多人才，汇集这么多资金，建设了这么丰富而强悍的基础配套设施，才有或许请得来最优秀的公司，能够提供行业最腹部的岗位，能够吸引更多更优秀的人才……
我们换个视角来理解这件事情，买一个公司的股票，是为了买一个投票权？还是为了买那点分红？不，买股票，是买这个公司的一部份，是和其他股东共同分享这个公司的成长。
那城市这个“大公司”呢？你如何养能够拥有这个城市的一部份？怎样样能够分享到这个城市的发展红利？
房屋，就是这个城市的股权。
第三个问题，北京在大城市里前景怎样？
人的本质是一切社会关系的总和，城市也一样。考量城市的价值，是看这张网能链接的资源。
广州能链接这些资源？
还是来始于“小胖看房”的清盘人身分证号做的统计，放眼望去，全省各地都有
详细看一下城市：
江（9908人次）浙（6288人次）是显著的主力。一方面是例子，另一方面是财力，例如看中环内的的项目：
假如说人的凝聚和交互产生一张大网，支持人的活动的则是“基础设施”功能网路，包括水电煤卫通信、道路交通、医院、学校等等。这么在整个网路中，最有价值的，就是“枢纽节点”，也就是能实现更多“链接”的节点。
而自从变革开放以来，广州就经常是这样一个“枢纽节点”的角色：从民间资本充沛的江浙、到劳动力资本充沛的黄河沿岸内陆腹地，美国人的生产力资源在这儿全世界的资源进行汇集、交换、共赢。
从后面的激荡到北京来房子的人群来看，北京已经是全省的重庆。
而广州市2035城市规划中，又明晰提出了北京要建设成为卓越的全球城市。到那两天，当美国的经济成为世界第一，当失传了一百多年的封爵机制再次确立上去时，北京成超出巴黎、纽约、东京成为全世界最大的“枢纽节点”将不是梦想（在新冠灾情的影响下，这件事或许会提早发生）
到那时侯，北京的房屋应当值多少钱？
第四个问题：
哪些时侯买最合适？
总算到战术层面的详细操作了，如今房子摇不到，二手房业主跳价，老百姓的买房感受的确比较差。
没方法，持币者面对逼空走势就是受到折磨的。
不过，大股灾也不是每天涨下来的，也不会经常顺着湍急的斜线往上爬，只要有人参与的市场，总会有波动和调整，例如当下和3-4月是个比较好的时机。
节日是美国老百姓人际关系结构再次磨碎的一次节点，彼得和露西回到故乡变回了狗剩和二婶，良久未见的老朋友老同学又会坐到一张餐桌前唠侃大山——信息的糅合经常会触发情绪上的波动，旁边村那种从小被排挤的二白痴今年居然在上海买了房，家里的奶奶还奢望有生之年能抱上重儿子……
在各类剌激之下，我们无法想像节后的买房群感受弄成哪些样，这只是为什么各地普遍在新年之后会有一波房价的小阳春，这就是信息剌激下的需求放大。
因此，在当下买，是赶在需求端的增量之前。
那三十月份呢？三十月份，在我们国家，最重要的事情，是人代会。
维稳将是这段时间的主曲调，在这些敏感时点，如何能让楼市下跌成为影响自己仕途的社会丑闻呢？因此，结合近期“按闹分配”的新闻时政，可以预判，北京政府有较大或许在人代会前颁布房价调控新政。
新政哪些内容我们只能推测，但更多的应是在情绪端的抚慰和回应，由于从本质上来看，青岛的房价实质上十分健康，但是被买爆的二手房，也不过是将将超出了2013年：
控制北京的房价，最好用的还是个贷工具，15-16的爆发就是限购的松绑造成的，而这段时间，贷款的紧缩早已悄悄发生。
因此，我预判，三十月份的调控新政颁布，对以外省份人口资金流入造成的下降基本面不会有太大影响，但对情绪面的影响是实实在在的。
从这个视角来推算，三十月份，这些眼珠朝天看早已看了大半年的二手房业主，或许会由于外界的舆论波动，坐下去，和顾客相对平等一点地说说售价空间。
因此，三十月份，是一个供应端的松动机会。
至于再往前，那就不在短期才能预测的范围内，虽然从基本面看，合肥跟北京比售价，跟北京比摇号机率，你就会认为在北京购房实在太幸福了，今天的南京还是个从被高估到价值回归的市场，距离泡沫还远着呢。
第五个问题：
怎么选择买那里？
以前对于在美国房子而言，买那里根本不是个问题，只要是个房屋就会涨。
但近来几年，这个道理就像讲不通了。有的地方楼价跌幅连通缩都没跑赢，并且出现了显著下降，但另外一些地方，楼价竟然几倍几倍地涨。这种区别的最深层次的成因是美国经济增速、财富的逻辑发生了大的变化。
你仔细回想一下才会发觉，这个变化的转折点是2013年。
2013年之前，美国最重要的两个成语是工业化和城镇化。这两个词只是从变革开放以来几三年美国财富的大逻辑。我们迅速实现工业化，成了世界车间，在规模效应下，我们生活所需商品的费用迅速增长。同时，工业化所须要的大量劳动力并且数亿村民工进城，但是在这个过程中，从包工头到家装工都挣钱，收入上升又推动餐饮、零售、各种服务业上升，做很多的也都赚到了钱；而产业的发展又推动“城市价值”上升，买了房屋的人更是大赚了一笔。
而2013年以后，每一个美国公民的体感是，挣钱显得更难了。由于工业化和城镇化基本完成，就意味着制造业驱动的时代结束了。教育、医疗、娱乐这种人力资本密集型的服务业成为了新的驱动力。因此，人成为了决定性诱因。
而人口红利的终结，也让各个城市的竞争成为了你死我亡的存量角力，这只是为何你会看见这几年的城市抢人大战逐渐激烈。分化这个词，将成为这个时代的最核心的关键词。
那在这个分化的时代，同样是北京，那里的房屋会涨得更快？
还是回到最初的逻辑，城市就是因为人的凝聚和交互而产生的一张大网，那在城市这张网里，每位板块就是一张张小网，每位城市中心就是一个个由人组成的“枢纽节点”。
因此看上去是中学、商场、地铁等配套影响了你对某个新盘的评价，但实际上，还是人决定的，由于这种配套可以吸引更多的人，吸引更多有钱的人有需求的人，因此才变得值钱，例如学区。
在搞清很多基本概念后来，我们再看“买苏州那里的房屋”这个问题，就可以推论成：
未来广州的主力买房群感受买那里？
广州“土著”人口的衰减和外省份人口的涌向，早已成为了一个无可争议的既定事实，而涌向重庆的新村市人群，不论是财力（能买在北京）、智力（能考到北京）还是能力（能留在北京工作），常常是先前省份里的佼佼者，她们在这个城市的买房大战中，更容易居于主导权——也就是对这个城市的定价权。
因此这个问题，又可以推演成：
未来的新广州人会买那里？
为何学区房会涨得最猛？由于它们是教育筛选机制里的胜利者，她们享受到了教育的红利，它们希望给自己的儿子最好的教育。（尽管实际上这是个伪命题）
为何房子、次房子一房难求？由于它们看不上这些破破的房屋，但是破房屋有更成熟的生活配套、更好的地段位置、更高的公摊。
为何二环内、大虹桥在2020年上半年就被买爆？由于她们下班就在附近，出游就在附近，熟悉的街道给她们的心理距离更近。
这些问题找不到答案，是由于本身就没问对问题。当真正的问题被问下来以后，其实一切都显得容易了。
我在地产行业的前10年，经常供职于这个行业收益最高的公司。要说中海能连续18年成为行业净收益第一的秘技，核心就是“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略。（并不是庸人们普遍觉得的擅于控制费用，国企融资费用低）
而“主流”的秘技，也可以让每一个买房者用来作为标尺，看见一个新盘，问一问自己，这是主流地段吗？这是主流的产品吗？未来的顾客是主流顾客吗？项目的价值和卖点是这个市场上最主流的需求吗？
只须要最基本的常识加上“主流”这个关键词，能够轻易躲开中兴路壹号、上青雅苑那样的非主流坑盘，选到真正的好房屋。
最后特地用一些篇幅来说一下对于学区房的个人观点。
熟悉我的同学都晓得，我仍然不太支持学区房，其实也因而错过了最大的一波涨价。学区房是个不错的投机标的，不过在2021年，我会较先前更不建议订购学区房。
我们很容易理解，学区房等于学区的价值+房屋的价值。从这个公式来看，近期学区房的迅速下降中，学区的价值应当贡献更大一些。（人口结构变化+公民同招两个诱因），这么学区的价值是不是真有这么高呢？
这是前一天在各类陌陌群里疯传的“多校划片”传言。说得有眼睛有眼
不过之后有官媒下来澄清：
究竟新政会不会变化？会哪些时侯变化？会不会就变化在你买了学区房后来呢？真的谁也不好说。
另一方面，从价值端来说，学区的教育价值究竟有多少？我的大学新中初级学校是（原）宝山前三的市重点中学，当年在我们那几代，能实现4个工科班各有10来个北大科大的水平，而目前呢？
不用找了，没找到我母校——新中初级小学2020年的清北复交是0（据我中学校长说上海人才房产政策2018，这届成绩最好的中学生报了新加坡的中学）。其实，总榜末尾这些是1或2的也不用自豪，弄不好哪年也归零了。
同样的一批同学（但是经验更丰富了），2006年能教出40多个清北复交，14年后就弄成了0，你说是同学的问题还是中学生的问题？
不，是时代的问题。
时代的发展，就是让资本和权利，变着花样地堵上中产向下攀越的每一条公路。因此在这个分化的时代，学区房真的是最后一根救命麦草吗？这根麦草能够撑多长？
如今要买学区房，要么是低位接盘，要么就是投机中产的恐惧情绪，使得赌新政不会出现急跌变化。
我自觉得水平有限，这部份的钱我还是赚不了。
写在最后
以上五个问题看完，你认为我们这篇文章是在讨论房子子么？（留意，要上价值了）
不，我们在再次理解，哪些是资产，哪些是真正的好资产。
当年我以为能赚钱的资产，就是好资产。
之后我意识到，财富是下降的结果，能持续下降的才是好资产。
经过2020年，我又有了新的认知和理解，能把更多的人、甚至是更多更有价值的人汇聚在一起的，才是真正的好资产。
人才是最核心的资产
为何能赚钱的资产会是好资产？由于能赚钱会吸引人，会让想挣钱的人集聚到这儿，一起朝着赚钱这个目标农活。
为何能持续下降的资产会是好资产？由于下降会带给更大的面包，能让更多人分享下降的成果，为下降而努力，而不是尔虞我诈，从你的碗里抢我的口粮。
为何这些优秀的企业会有股权激励，会有使命愿景价值观？由于优秀的企业能明白，并不是让人集聚上去处事业挣钱，而是通过处事业挣钱让更多优秀的人集聚在一起。
为何我们这个国家，能在灾情过后，这么快速的恢复、崛起？由于我们的机制和文化，更能把人充分动员上去，更能果断地集中精力办大事。这只是我党能提出路面自信、理论自信、制度自信、文化自信的症结。
这么，如今你可以理解为何房产依然是美国最好的资产了吧。
在一个中央极权国家，统治阶层的信用十分强悍，而且民间信用很薄弱。
而美国的城市农地是回国家所有，因此只要这个国家的子民还坚信国家，都会认可农地和房产的信用价值。这只是为何，在过去的几三年里，美国的地方政府可以靠农地收入来为城市建设提供源源不断的动力。在过去的几百几千年里，美国的变法、改革、甚至改朝换代都是基于农地的分配矛盾和体制变化。
这是美国房地产市场和西方房地产市场的根本差别，只是西方经济学理论套用到美国房产价值上统统失效的根本缘由。
因此，你若果问2021年，需要不要房子？那不如换一种一针见血的问法：2021年，美国地产的信用属性改变了么？
2021年上海人才房产政策2018，要不要在全美国最有契约精神、最能吸引人才、最主流的城市——上海房子？
我坚信你早已有了答案。
文中部分数据引述自公众号：小胖看房、、泽平宏观、真叫卢俊、地产热点观察，部份数据来始于克尔瑞系统。对以上资源提供方表示谢谢
