每次有外地的朋友来，说想要见识下深圳的豪宅。我都会说：深圳豪宅贵，但你未必看得上。
在过去这10年的时间长河里，深圳所谓的“顶级住宅”，范围非常清晰。
2016年-2025年的上半年，能被市场反复验证，承载高总价的平层住宅，一只手就可以数出来，分别是：
悦府一期、恒裕二期、半岛三期，双玺、新天鹅堡一二期、
这5个盘满足了：地段、景观、圈层、新。
这十年中没有对手，稀缺便是其最大的竞争力，你想要次新豪宅，只能在这里面挑。
即使它们并不完美，即使这5个盘都有不同的缺陷瑕疵：
悦府一期：户型缺陷+噪音
恒裕二期：公区的设计争议一直很大，高赠送抵消了其他的平庸，最小户型83平起步。
半岛三期：密度偏高、不纯粹，最小户型85平起步。
双玺：一二三期基本上都有户型上的缺陷，三期最小户型88平起步。
新天鹅堡一二期：户型也有瑕疵，最小户型135平起步。
2016年到2025年上半年，你手握几千万、上亿的预算，就几乎绕不开这5个盘。
不是它们有多好，而是过去十年你没得选了，没有比这5个更好的选择。
变化的开始，在2025年下半年：
深圳湾澐玺、中信信悦湾、招商后海玺、超总联泰 陆续分批开盘。（为什么分批？因为市场上没那么多买家，稍微开多一栋，开门红数据就很难看。）
清一色还都是190+，两百平米起步。
2026年，年后就会陆续开第二批。
今年还有宝中南街坊，超总玖序二期。
还有待定上市的：超总联泰南面的地块，中信信悦湾旁边更好的达力，香蜜湖一号西面的旧改。
以及华侨城世界之窗、锦绣中华、欢乐谷 历史级的搬迁腾挪。
当一个原本以“稀缺”著称的市场，开始持续给买家更新、更优的选择，那么存量的定价逻辑就一定会发生变化。
2025年8月，澐玺开始启动北区蓄客，悦一、恒二、半三、双玺从8月到现在⬇️10%-15%。
这不是结论，只是一个信号，一个重新改写深圳楼市价格体系的信号。
