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上海老破小行情火热,小心动迁预期落空被套牢

2026-10-10 14:41:07

上海老破小行情火热,小心动迁预期落空被套牢

海整体楼市行情持续低迷，一批老旧小区却逆势走出上涨行情，成为当下楼市中的特殊现象。

多板块老破小行情反转，房价成交量双双走高

上海多个片区的老旧小区迎来价格大幅回升，静安区柳营路 309 弄、319 弄表现尤为突出，房价不仅快速反弹，更超过了 2021-2022 年二手房市场的成交峰值。

其中柳营路 309 弄在 2021-2022 年楼市高点时，成交价一度逼近 8 万元 /㎡，受市场下行影响，2024 年该小区成交价跌至 4 万元 /㎡出头，价格近乎腰斩。

而 2025 年下半年成为行情转折点，这两个小区年末平均成交价突破 8.1 万元 /㎡，重回高点之上。

成交量的增长同样亮眼，2025 年 7 月至 11 月，仅柳营路 309 弄一个小区就成交 40 套房源，反观楼市行情向好的 2021 年，该小区全年成交量也仅有 34 套。

这类逆势上涨的情况也出现在徐汇区，日晖二村近半年成交价涨幅达 24.9%，成交均价至 7.35 万元 /㎡；枫林新村近半年成交价上涨 7.7%，均价达到 9.89 万元 /㎡。

动迁预期催热市场，博拆迁实则暗藏多重风险

老旧小区的价格异动，核心源于市场动迁预期的快速升温。2025 年下半年，市场上开始流传柳营路 309 弄、319 弄或将进入城中村改造预征询阶段的消息，同年 12 月，两个小区正式启动核清户籍、核清产权的 “两清” 工作，进一步强化了市场的动迁预期。

政策层面的导向也为这一预期添了火，2025 年全国两会上，住房和城乡建设部明确提出将 2000 年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，并根据各地实际情况因地制宜推进改造。

上海随即全面加快城市更新步伐，大力推进 “两旧一村” 改造、城中村改造以及旧工业区更新工作，其中徐汇区 2025 年安排的征地和拆迁补偿预算超 430 亿元，数额接近前一年的两倍。

在这样的背景下，购房者看中了这类老破小 “进可搏拆迁红利，退可靠租金稳定收益” 的属性，但事实上，靠赌拆迁买房并非稳赚不赔的选择。

现实中，拆迁传闻反复出现却始终未能落地的案例并不鲜见，上海陆家嘴的崂山新村和乳山新村就曾盛传拆迁消息，最终仅实施了不成套改造。

更关键的是，当下城市更新的模式愈发多元，早已不再等同于简单的整体拆除重建，老旧房屋的改造未来可能是原拆原建、不成套改造，甚至会以房票形式进行安置，而非此前传统的货币安置。

一旦动迁预期落空，这类被热炒的老破小，大概率会面临房价回调的压力。

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