现阶段，全国楼市已然奏响分化的序曲。这背后，到底释放了哪些关键信号？近期，在传统楼市的“淡季”，北京、上海、广州、深圳等一线城市的二手房成交集体回暖。
——市场表现：成交量普遍回升
数据显示，北京二手房网签量已连续三个月维持在1.4万套以上的高位；上海二手房连续三个月成交超2.2万套；广州二手住宅网签8881套，整体成交节奏稳步加快；深圳成交6802套，创下近10个月以来的新高。
——回暖动因：各城路径有所分化
尽管整体回暖，但各城市背后的驱动因素存在一定差异。
比如，北京受新政推动，购房需求持续释放，其中以低总价二手学区房的交易尤为活跃。
上海二手房挂牌量已连续9个月下降，业主“惜售”心态明显。尤其是一些地段优越、翻新后租金收益稳定的老旧房源，业主更倾向于持有而非降价出售。
广州市场增长呈现区域分化，外围区域表现突出。从环比数据看，花都区（+7.30%）、从化区（+5.32%）增幅抢先，增城、黄埔、天河、白云等区亦有小幅增长。
——业内观点：价格探底支撑回暖
业内专家分析认为，此轮回暖主要源于楼市经历深度调整后，房价水平趋于“亲民”，二手房市场正进入价格探底阶段，在一定程度上推动了市场交易活跃度的提升。
当一线城市二手房市场活跃度显著提升之际，西安楼市则呈现出不同态势：整体格局清晰表现为二手房强势复苏、新房结构性分化。
——二手房市场活跃度明显提升
根据西安市住建局数据，全市存量房（二手房）网签备案面积98.6万平方米，其中住宅网签备案8643套、面积90.09万平方米。
对比2025年全年月均网签约8052套的水平，成交量已高于平均值，反映市场交易活跃度有所回升。
究其原因，2026年实施的增值税新政是关键助力。新政直接降低了二手房交易税费成本，有效激活了市场流动性。
具体来看，不满2年的二手房，增值税征收率从5.3%直降至3%，按全额征收，税费成本直接降低约43%；满2年的二手房，一律免征增值税。一时之间，买房也更愿意入场“捡漏”，成交量自然上升。
——成交结构以刚性需求为主
从挂牌房源价格分布看，截至2月5日，西安二手房挂牌总量约16.9万套。其中总价100-150万元房源占比大（42146套），80-100万元（26408套）和60-80万元（24142套）区间房源次之，显示中低总价的房源仍是市场交易主力。
——价格仍处于“以价换量”阶段
尽管成交量回升，二手房价格仍延续下调趋势。近期，二手房价格环比下跌1.04%，虽较去年11月（-1.2%）、12月（-1.1%）跌幅收窄，但调整幅度仍相对明显，反映市场仍依赖价格调整带动成交。
新房方面，因部分项目优惠收窄，客户重归观望状态。市场整体呈现 “推盘缩量、改善主导” 的格局。数据显示，近期，全市新房成交约3703套，环比下降14%；均价约15741元/㎡，环比微降1%。
——供应结构：节奏放缓，聚焦改善
近期，新房供应节奏放缓，全市18个价格公示项目共2074套房源，以高层、小高层及洋房为主。市场呈现明显的区域分化。
主力供应聚焦港务区：该区域共有5盘公示，均价1.9-2.2万元/㎡，包括龙翔珑璟府/奥城云邸、绿城润百合/桂冠东方、文昌临江阅，延续了较高的市场热度与关注度。
其他区域热盘涌现：雁塔区多集中在雁南云境和万科东望两盘供应，其中万科东望供应的是毛坯高层，价格约1.85万/㎡，建面区间109-143㎡。
浐灞供应有招商西安湾、龙腾铂悦学府、融投誉璟台和奥园誉府，整体价格区间约1.3-1.95万/㎡，建面约106-139㎡。
未央、新城等在售项目较少，前者以汉璟台、保亿润园、龙翔未央和鸣、招商林屿缦岛为主，其中汉璟台供应的是毛坯洋房，均价约1.6万/㎡左右，户型建面约139-143㎡；后者以金地长缨赋、金茂幸福晓棠及中建幸福序为主。
总体来看，近期西安供应端以刚改、改善盘为主。 性价比高的老盘也有推盘举措，港务区依旧是供应的主要区域，关注度也相对较高。
——项目分化：高端改善与刚需占据市场
市场热度高度集中于两类产品：
高端改善盘逆市热销：如金茂璞逸高新（首开去化率88%）、中铁云岫曲江等项目，凭借产品力、稀缺地段和品牌力，赢得高知改善客群青睐。
高性价比盘表现稳健：如高科越秀·星汇云澜（单周到访量达1134组、成交57套）、华润港宸润府（年销量突破 1200套）等项目，以低总价、优质学区或高得房率精准满足自住需求，去化良好。
总之，无论是二手房依赖“以价换量”，还是新房市场高端改善的逆势坚挺，都表明购买力正变得更加理性与挑剔。
未来的回暖之路，将取决于产品的真实价值与价格之间的精准平衡，整体市场将在一段时期内延续这种“整体承压、局部点亮”的现象。
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