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-本周房地产敏感信息关键词「分歧」-

16条精选内容里我们谈到了：

【2026年“小阳春”行情或将偏弱】

【华润被高盛移除确信买入名单】

【一季度卖地是城市市场“晴雨表”‌】

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春节过后，上海率先发布救市新政，从市场反馈来看，上海二手房挂牌价已经上调了2%，新房市场上开发商也悄悄收回了优惠。但从更全面的角度来看，上海本次“新沪七条”，对市场的拉动作用可能有限。

1、上海发布楼市“新七条”，进一步放宽限购，但影响可能有限

详见：上海购房门槛大幅降低

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2、大摩：预计2026年房地产政策基调将是反应性、防御性的“护栏式”措施

大摩对上海“新七条”的表态为：尽管上海放宽购房限制，包括降低购房门槛、取消贷款上限和降低公积金贷款要求等，但这些措施本质上是零散且力度温和的，远未达到市场的预期。大摩判断，新政对提振房屋销售的实际效果将非常有限。并且，大摩预计2026年全年的房地产政策基调将是反应性的、防御性的“护栏式”措施，旨在防止市场出现硬着陆，而非主动推动市场上行。

3、政策预期不足叠加股票市场热度高企，2026年“小阳春”行情或将偏弱

回顾2024年、2025年的春季楼市行情，均由上一年三季度出台的全国性救市“大政策”推动——2023年三季度的“认房不认贷”、2024年三季度的“926楼市新政”（降首付、降利率等），均成为行情启动的关键动力。但2025年下半年，由于经济整体完成的不错，房地产领域并未推出全国性重磅救市政策，且据了解，近期住建部层面也无新政计划......

【点评】所以整体上，今年仍会存在压抑需求的释放，但仅仅是压抑需求释放。

可以看出，整体上房地产今年或依然是磨底行情，或将不同于前2年的前高后低行情，后续走势对政策依赖度极强。

企业层面，从头部企业的最新战略来看，未来发展方向高度清晰，即：不再追逐规模扩张，全面转向稳经营、促转型、提质效、防风险。

4、保利、华润、中海、金茂、招商、绿城等头部房企2026年企业战略公布

近期，头部房企陆续公布2026年工作会议及企业战略。具体战略信息及相关分析详见：华润、中海、金茂、招商、绿城2026年企业战略计划

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5、惠誉上调万科长期发行人评级至“CC”，认为万科已构成不良债务交换

2月10日，惠誉将万科企业的长期外币及本币发行人主体评级自‘RD’上调至'CC'，原因在于此前，2026年1月，万科完成了对三笔共计68亿元债券的展期......惠誉认为，上述措施构成不良债务交换，且该行为会使发行人避免最终潜在违约。

【点评】从债券市场表现来看，万科在交易所上市的7只债券近期持续走强，部分债权较12月初涨幅接近3倍。不过，在债券普遍大幅“回血”的同时，万科股价仍在低位震荡......更多详细信息及分析解读，请购买《一周敏感信息速递》查看。

6、企业观察：华润置地被高盛移除确信买入名单，中国金茂市销率显著偏低

2月5日，在高盛发布的亚太区“确信买入”（精选版）名单中，移除了华润置地。取而代之的是一家卖粉底液的国货美妆——毛戈平。

【点评】华润置地被移出名单，本质上是资本避险而非看空。房地产行业虽有政策托底，但仍处于深度调整期，即便华润置地基本面优质，也难逆行业下行大趋势......

不过当前资本市场同样存在明显博弈：以高盛为代表的机构认为风险偏高，而摩根士丹利等多家机构则给出看多预期。

另一家今年来股市表现不错的房企金茂，最近我们发现如果从市销率（PS）角度看，金茂的PS仅0.15倍（市值/销售额），显著低于其他央企如中海地产，也低于体量相近的越秀地产。

【点评】市场之所以给中国金茂如此低的PS估值，核心原因或在于其城市运营业务信息披露不够透明，核心关注点在其2019—2021年“城市运营商”战略下的拿地历史包袱。

整体看，即便当前金茂正以增量覆盖存量、谋求发展，但存量问题规模、是否会继续恶化、后续处置是否更吃力等信披的不充分，导致了中国金茂的估值持续折价。

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城市层面，我们发现一个有意思的指标，即土地的出让情况，从侧面证明了该城市的市场行情：

7、一季度是否出地或成为城市市场表现的“晴雨表”‌

2月25日，广州珠江新城最后一块“宝地”出让，这是广州近十年以来出让地块之中，位置最为核心、体量最大、功能最齐全的地块......

上海，已明确敲定2026年第一批次土拍名单，共计3宗地块，分别位于徐汇长桥、嘉定新城以及青浦徐泾，起始总价66.64亿。无论徐汇长桥、嘉定新城还是青浦徐泾，都曾是“千人摇”的热门板块......

【点评】当下还在卖地的城市，基本都在通过土拍完成市场的稳定目标，并通过精准供应来平衡市场，核心两个字：理性。

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8、北京楼市个别项目三度调规，市场下行周期下建筑法规愈发放松

2月13日，北京某项目更新了一版报规图，这已是第三个版本了。去年10月13日，它首次公示了总平图；12月10日，随公众反馈意见一起，定版方案出炉。但不远处一个新项目产品又更新了......于是，趁着项目还没拿预售证，干脆再动一次调规手术。

【点评】在地产上行时代，建筑规范一紧再紧，致使很多开发商拿地之后选择捂盘，当当前市场下行，规范不断放开，项目随时有可能被新规背刺，于是小地块、快销成了当前房企较为“保险”的拿地方式......更多详细信息及分析解读，请购买《一周敏感信息速递》查看。

9、广州南沙政府再下场，官宣收购180平以下商品房用作安置房

2月25日，来自南沙的一则最新公告——政府预算2.9亿，收购南沙区约20000㎡新房，用作安置房源。投标单价不得高于14500元/㎡，明码标价。而且关键在于，最大面积来到180㎡......

【点评】政府收购商品房这件事，广州已经走在前头。继增城在2024年9月打响第一枪，白云、南沙火速跟上步伐，轰轰烈烈开展存量商品房的收购工作；还有广州安居集团，两度面向全市存量商品房的收购，将范围再次扩大......更多详细信息及分析解读，请购买《一周敏感信息速递》查看。

10、瑞银：受再通胀预期推动，中国股市有望再涨20%，房地产消费被看好

2月26日，据彭博社报道，瑞银证券亚洲预测，随着通胀预期上升转化为企业盈利改善，中国股市或将再上涨20%。值得一提的是，分析师指出，对于中国而言，由于投资者持仓较少，某些消费板块可能率先受益。鉴于对科技颠覆和高估值的担忧依然存在，瑞银（UBS）将中国房地产和必需消费品板块从减持上调至中性。

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11、野村中国陆挺：必须有对资产和负债整体梳理的过程，彻查企业资产负债表

12、方正证券：房价止跌的关键在于“财政+货币协同的预期管理与需求托底”

日本房价止跌的核心启示在于，其并非通过刺激房地产增量供给或依赖投资拉动，而是依托“央行购债为财政融资、财政精准撬动需求”的深度协同机制，从根源上扭转市场预期，这一逻辑对中国具有重要借鉴意义。

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