时值两会召开，在政府工作报告定调“稳楼市”的同时，北京房地产市场正逐步走出前期的调整阶段，呈现温和复苏迹象。
北京市通州区一新开放样板间的楼盘，正迎来火爆客流。置业顾问张鑫（化名）介绍：“第一天就有600多组客户，周末人更多，看房得提前预约。”据他透露，项目正在等待预售证，预计在“金三银四”小阳春开盘。尽管开盘优惠力度本就不小，但超预期的热度让开发商开始重新考虑折扣幅度。
“价格去年12月底触底，现在基本稳住了。”链家中关村大区经纪人张鹏（化名）告诉新地产。他明显感觉到市场风向变了，业主不再像年前那样急着降价，部分换房客户不再等着卖房，直接下订，就连租房的人也开始进场。
新地产在走访中发现，春节假期积压的购房需求正在陆续释放。目前海淀、昌平、丰台、通州等多个区域的新盘正在蓄力“金三银四”开盘节点。目前，各项目优惠促销、样板间开放等活动全面铺开，抢抓这波春季置业窗口期。
合硕机构首席分析师郭毅表示，其实市场的行情和政策环境是密不可分的。今年两会提出“稳楼市”，相比去年持续用力“促进房地产市场止跌回稳”的口径，一个很重要的变化在于，止跌这项工作，从市场表现来看已经基本完成了，目前市场进入筑底企稳阶段。
数据显示，自去年8月新政至今，北京二手房累计成交量已接近10万套。这波交易热潮释放了大量置换需求，不少业主在卖房后转而购入新房或改善型二手房，形成“卖旧买新”的良性循环。今年1月，北京二手房再成交1.5万套，延续回暖势头。郭毅指出，政策效应仍在释放，二手房与新房市场有望持续向上拉动，今年楼市“小阳春”值得期待。
近期，58同城、安居客发布《春节置业调查——2026年居住趋势展望》（以下简称“调查”），对生活在一线和新一线城市的意向购房者进行了调研和分析，拆解2026年春节期间住房消费倾向、决策关键因素及优惠政策影响等核心置业变量。
调查显示，60.7%的人群本身就有明确的购房需求，优惠的作用是“加快节奏”而非“创造需求”，3成置业群体坚持“价值优先”原则，更看重房源的地段、学区、医疗、商圈等配套资源，以及户型、品质等核心产品力，同时将政策窗口期、房价走势等购房时机纳入考量，不会因短期优惠而在居住需求上妥协。
数据显示，今年1-2月，丰台西南三环内的高端改善盘中海丽金府，位居区域新房销售排名首位。在项目现场，茶歇区几乎坐满了人，不少购房者手持户型图驻足交流，有一组客户已进入签约环节，工作人员在旁协助核对相关信息。沙盘周边还聚集着十余组看房客户，销售人员正进行项目讲解。
中海丽金府销售人员用红外线笔指着沙盘上的建筑模型说道，项目周边配套成熟，130/136/165平方米纯改善四居，得房率90%+，备案11.3-12万+/平方米，开盘约11万，算上高得房率，套内实际仅约10万/平方米，现在还有春节额外优惠，成交单价能到10万左右。项目主要客群以西城、丰台区域的改善置换及资产优化人群为主，同时覆盖在丽泽、金融街片区工作的通勤置业群体。
一位有置业意愿的购房者表示，自己看房已有较长时间，期间多次对新房与二手房进行对比，最终认为新房居住体验更佳。在综合考量开发商品牌、周边配套、区域界面及通勤条件等因素后，才最终确定置业意向。
除了各项条件成熟、性价比突出的高端盘，一些郊区的低总价小三居同样受到购房者关注。如位于门头沟区的长安华曦府・金安项目销售均价约4.4万元/平方米，据项目销售人员介绍，项目开盘不足两个半月，网签套数已达200套，其中78平方米、96平方米户型去化最快，78平方米户型目前仅剩少量房源。
业内人士分析认为，就北京市场而言，核心城区中，朝阳、丰台等凭借完善的生活配套、优越的区位以及优质楼盘，成交表现稳健；而通州、顺义、昌平等近郊区域，则以宜居的居住环境与贴合市场需求的产品，受到刚需与改善群体青睐，市场热度稳步走高。
市场回暖的信号，在二手房市场表现得更为直观。
北京链家研究院数据显示，1-2月，北京市二手住宅网签规模超2.3万套，高出近十年同期平均网签规模(2.1万套)两千余套，套均总价涨幅近2.4%。
不仅如此，贝壳找房一位二手房经纪人表示，北京二手房挂牌量已经由此前的20多万套下降到14万套。
市场正在发生变化。春节前那波成交高峰，消化掉了不少诚意出售的房源。进入年后，业主心态趋于平稳，价格谈判空间明显收窄。多位经纪人表示，现在愿意降价的业主比年前少了很多，挂牌价与实际成交价的差距正在缩小。
“目前房源挂牌价与实际成交价差距普遍不大，价格只要小幅下调，很快就能被客户接受。”贝壳找房一位新房经纪人表示，一旦出现报价与成交价相差三五十万元的高性价比房源，通常会有三四组客户同时关注并排队等待。这类房源往往被多次看房的意向客户紧盯，只要价格出现松动，立刻就会有客户排队约谈，下手稍慢便难以抢到，当前市场基本就是这样的行情。
链家门头沟区域一位经纪人举例印证了二手房市场的回暖行情，电建金地华宸小区一套三室两厅房源，原本是该小区最受欢迎的户型。业主住在市区，房子一直闲置想卖掉，结果挂牌价从2025年11月12日的660万元，一路降至同年12月24日的630万元，看房客户寥寥无几。
转折发生在2月份。据他介绍，春节前那段时间，每天都有多组客户预约看房，目前房源已进入谈价阶段。
值得一提的是，学区房市场也在悄然生变。中关村片区一位长期从事学区房交易的经纪人介绍，今年具备入学资格的学区房房源更受购房者青睐，价格相对坚挺；而学位已被占用的房源，由于需求较少，成交价会低一些。以500万元左右的房源为例，学位占用与未占用的房源，价差最高可达20万元。
贝壳找房数据显示，中关村学区范围内重点监测的太阳园、知春里、双榆树东里、青云北区等20余个典型小区（对应中关村四小、双榆树中心小学、双榆树第一小学等）累计成交二手房70套，比去年同期增加3套。
需要注意的是，市场交易价格也结束了去年9月份以来的下探行情。这批学区房去年9月均价还在8.28万元/平方米，随后逐月走低，到12月已滑落至7.06万元/平方米。但进入2026年1月，价格线开始掉头向上。
在郭毅看来，从二手房市场来看，春节前主要是学区需求带动成交，对市场的拉动作用较为明显。春节后，随着二手房房价逐步筑底，低总价、小户型、地段优越的房源持续占据较高成交比重。这也说明，现在进场的主要是对价格敏感、又看重地段成熟度的刚需家庭。
文丨洛尔
