“喝汤”行情!揽云锦绣里哐哐成交,但价格徘徊在“6字头”

文/住浙网研究员 管洛

如果问申花板块最“郁闷”的二手房是哪个？小编想到了揽云锦绣里，和馥香园一路之隔，当初同样的限价，背负着同样的期望值，而且房企一为绿城一为滨江，但交付后的市场表现与口碑却落差很大。

揽云锦绣里实景图住浙网摄

2025年，两盘市场反响截然不同。馥香园完整演绎了“金三银四”行情，哐哐地成交，4个月内成交超过120套，全年成交破160套，投资客赚得盆满钵满，反观揽云锦绣里，却迟迟没有“开和”，直到去年8月才成交了首套，全年成交数不到两位数。

马年春节过后，揽云锦绣里好像打通了任督二脉，成交量陡增，3月至今，已经连续成交6套，差不多3天卖一套。同时段，馥香园成交了9套，有点竞品的感觉了。

量上来了，可价格趴着，还是以价换来的成交量。

看了一下贝壳的成交数据，成交价高的约6.41万元/㎡，低的仅5.78万元/㎡。低的是一套7楼的183方房源，中区，考虑到5.5万元/㎡的限价，这套大概率是亏利息了。

即便一套262方的五房，卖到1680万，考虑到包含了2个车位，如果刨去车位，单价就在6.25万元/㎡上下，已是小区最大的户型，中区11楼，这样的组合，当时新房备案价超过1460万元，加上车位的费用，在不考虑资金成本的情况下，大概能赚100来万。

这和去年吃到“大肉”、大户型动不动赚300来万的馥香园不可同日而语。

看两盘的基本面，或能看出一些端倪。

对于高端改善来讲，有没有会所、泳池影响还是蛮大的，接盘者会进行比较，在天平两端相持不下时，有没有泳池，会让买家的选择倾斜。

入学早知道小程序显示，揽云锦绣里属文津小学，馥香园属文晖实验小学，算是旗鼓相当。

之前挂牌，揽云业主想法比较多，挂得价格较高，近期虽已悄降，但错过了机会，就落了后手。加上两盘挨得实在近，改善下单前都会比较后再做决定。

据资深中介阿哲介绍，去年带看多是两个盘一前一后，先看馥香园再看揽云，业主选择馥香园的多。经过一轮轮的口碑发酵，来申花看房的就冲着馥香园来的；预算低一些的，会挑“造纸厂三兄弟”中的星瓒颂锦、杭曜置地来看。

去年年中，揽云业主将价格下调，两者挂牌价已经接近。天平之所以向一头倾斜，馥香园体量大，公区和园林的层次感丰富，拥有1400方的下沉会所和泳池，对部分改善客群是有面子的事。以及，无公租无自持的纯粹居住环境，也让馥香园赢得了分数。

除了新房，3月二手房的成交明显热起来了。

杭州贝壳研究院的数据显示，刚刚过去的这个周末，贝壳门店21号成交量270套、22号周日单天新签超过320套。如果算上其它品牌门店，在过去的两个周末，杭州单天成交量均超过300套，即便工作日的表现有所减弱，按照这样的成交节奏，3月杭州二手房成交量有望站上7000套。

成交区域方面，申花、未科、世纪城全面开花。

截止到今天发稿时，在申花，馥香园成交了11套、杭曜置地8套、伟星星瓒颂锦7套、揽云6套；未来科技城，杭与城成交10套，翡翠城四期半个月卖了8套。

星瓒颂锦府实景图

钱江世纪城方面，亚奥城、桂冠东方、澄品、创世纪等小区均有多套成交。

亚奥城实景图

改善市场的回暖，馥香园、揽云锦绣里的成交，说明改善型买家的信心正在恢复，加上周末“爆单”成常态，说明二手市场正在从观望转化为行动，尤其是核心板块的优质房源，成交速度在加快。

另外“卖小换大”的市场行为多起来了，除了自住改善需求，考虑到三四月杭州的望天际、传麒府、栖湖云庄“六朵金花”陆续入市，不排除在套现后，少数业主会去参与这几个项目的摇号、落位。