京沪楼市“小阳春”成交改善,“银四”行情基础是否稳固?

春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房。3月上海二手商品房成交3.1万套，创近五年新高，北京成交近2万套，4月首周核心城市新房、二手房成交规模同比实现增长。

趋势来看，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撑。3月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，预计4月各地因城施策节奏将有所加快。近期，杭州、宁波已出台政策提高公积金贷款额度上限，甘肃、安徽扩宽了公积金使用范围；北京门头沟区、上海金山区等地出台人才政策，通过租房补贴、购房优惠等措施支持人才住房需求。此外，3月部分央企逐步开始在核心城市适度补充土地储备，4月北京、杭州、上海、南京、苏州等地还将有多宗优质地块集中出让，核心城市土地成交有望改善。

今年以来，房地产市场继续呈现明显的分化特征。春节后，在需求释放带动下，核心城市楼市出现一定修复，重点城市新房、二手房成交量节后连续五周环比回升，二手房成交持续好于新房，京沪市场率先回暖。

图：2022年以来京沪新建商品住宅、二手住宅月度成交走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

一线城市春节后在需求释放带动下楼市出现一定修复，二手房成交持续好于新房，京沪率先回暖。新房方面，随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，市场成交出现边际改善。3月重点100城新房成交面积同比降幅收窄至11%，其中广州同比增长25%，北京、上海同比分别下降27%、5%，降幅较上月收窄明显。4月首周（3.30-4.5），北京、上海、深圳新房市场延续修复态势，周度成交环比实现增长。二手房方面，部分核心城市“小阳春”行情显现，在刚需支撑下，上海、北京在较高基数下成交量实现增长。其中上海“沪七条”政策效果显现，3月二手商品房成交3.1万套，创近五年新高（2021年4月以来首次超3万套），在较高基数下同比增长6%，4月市场活跃度延续，首周（3.30-4.5）成交同比增长32%。北京3月二手住宅成交近两万套，同比增长3%，创15个月以来单月新高，4月首周（3.30-4.5）成交同比增长36%。

图：2025年以来北京、上海二手商品房周度存量及新增挂牌套数（头部中介口径）

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同时，北京、上海二手房卖方预期有所趋稳，春节后挂牌量虽有所回升，但仍显著低于近几年同期。根据头部中介数据，北京、上海存量挂牌套数整体呈现下降趋势，3月末二手房存量挂牌套数有所回升，但较去年10月高点仍分别回落9%、17%。春节后新增挂牌量有所回升，但仍显著低于近几年同期，3月北京、上海二手房新增挂牌房源为2.3万套、1.7万套，同比下降19%、34%，挂牌量回落显示出二手房卖方预期有所趋稳。

二线城市春节后表现较为平淡，分化现象持续。新房方面，受供应缩量影响，新房销售同比延续回落态势，3月仅武汉、西安、青岛、济南等城市成交面积同比实现增长。4月首周（3.30-4.5）宁波、武汉等城市低基数下同比增长超一倍，但市场分化仍是主要特征，无锡、合肥、温州等城市同比仍下降超两成，二手房方面，多数城市3月成交规模同比小幅下降，仅厦门、宁波、无锡等少数城市同比增长。4月首周（3.30-4.5），部分二线城市成交同比上升，宁波、厦门成交量同比增长超50%，无锡、青岛、温州同比增长超三成。

表：清明假期各地房企营销动态及市场表现

数据来源：中指研究院综合整理

清明小长假期间，多数城市项目延续节前促销方案和优惠活动，受假期返乡祭祖等因素影响，假期期间多地普遍无新盘入市，其中广州、苏州受供应缩量影响，市场表现相对平淡；天津河北区受转学政策收紧传闻促进成交热度显著攀升。

市场内部结构分化同步加剧。深圳光明、宝安等刚需板块普遍仍打折促销，郑州部分旧规项目维持高佣金加速出清，远郊及房龄偏大房源议价空间持续扩大；而上海前滩等核心板块项目假期日均带看超200组，北京核心区二手房市场保持活跃度，西安、苏州核心地段优质房源价格保持坚挺。

3月部分房企补仓意愿提升，4月优质地块放量下热度有望持续

图：300城住宅用地规划建面推出、成交走势

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一季度，地方政府供地节奏延续“缩量提质”导向，300城住宅用地成交规划建面、出让金同比均下降。根据中指数据，2026年一季度，300城住宅用地成交6274万平方米，同比下降23.5%；土地出让金2350亿元，同比下降42.4%。平均溢价率4.9%，除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多地土拍情绪保持平淡，土拍分化态势延续。

房企资金继续向确定性较强的优质资产集聚，从城市集中度来看，根据中指数据，2026年一季度，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为59%，较2025年全年提升7个百分点。

表：2026年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

一季度，上海、广州、杭州等地优质地块土拍热度较高，典型地块来看：

广州马场一期地块：2月25日经过9小时、243轮竞价，由越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国第五，住宅楼面地价约8.5万元/㎡，刷新广州住宅楼面价纪录。

上海青浦徐泾、长宁C040101单元地块：3月13日，在上海2026年首轮土拍中，青浦区徐泾镇QPPO-0101单元18-05双轨交宅地以6.6%溢价率由绿城竞得，成交总价26.7亿元，楼面价31972元/㎡。该地块为当批次唯一溢价成交地块，区位价值优势显著。3月30日，长宁C040101单元E1-21地块经41轮竞价、以59.2亿元由保利获取，溢价率约为6.4%，成交楼面价约为7.8万元/㎡。本次土拍共吸引华润&新长宁联合体、保利发展、金茂3家企业（或联合体）参与竞拍，反映出当前房企对于核心区域优质地块仍保持积极拿地态度。

杭州上城区城东新城地块：3月6日，杭州上城区城东新城宅地经109轮竞价，以总价32.2亿元、溢价率51%由保利获取，成交楼面价达44985元/㎡。该地块紧邻京杭大运河与麦庙港双水系，距地铁4号线新风站约200米，原为商办用地，2025年4月调整为纯住宅用地后，容积率由3.0降至2.2，居住属性明显提升，且已列入杭州市住宅品质提升试点，为打造高品质改善项目奠定基础。

表：2026年一季度重点城市高溢价成交地块

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

但多数城市土地市场仍低温运行，青岛、北京、福州、武汉、天津出让地块普遍底价成交。一是供地节奏放缓，同时核心区优质地块推出较少；二是房企资金面仍承压，拿地高度聚焦核心城市高确定性板块，对非核心区地块保持审慎。

表：部分重点城市2026年4月涉宅用地待拍情况（4.8~4.30）

注：统计时间为4月7日

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根据中指数据，4月（4.8~4.30），重点城市住宅用地待拍清单中，北京、杭州、上海、南京、苏州等地均有地块计划出让，其中北京、杭州起始价在百亿元左右。3月保利、华润、金茂在多个核心城市补仓，拿地金额有所增加，考虑到当前核心城市优质地块供给持续释放，预计4月上述地块仍将吸引众多房企参拍，土地市场活跃度有望延续。